문재인 정부의 부동산정책은 주거공공성을 강조하고 있다. 따라서 주택을 투자기회로 접근하는 것은 더욱 어려워질 것으로 보인다. 또한, 투기억제를 위한 고강도의 부동산대책 흐름은 당분간 지속되면서 규제정책 기조가 크게 달라지지 않을 것으로 보인다. 이러한 흐름을 이해하고 주택사업자와 소비자는 합리적인 의사결정을 해야 한다.
정부도 정책을 일관되게 추진하되, 정부정책의 순기능과 역기능을 살피고, 합리적인 규제수준을 유지해 주택시장의 지나친 왜곡과 침체를 방지해야 한다. 이를 위해 몇 가지 고민할 과제가 있다.
첫째, 강력한 규제대상으로 지목한 다주택자에 대한 적절한 보완책이 필요하다. 다주택자에는 최근 주택시장을 왜곡시킨 갭투자도 있지만, 은퇴 후 일정한 생활비를 보전하기 위해 거주주택 이외에 1~2채 주택을 보유하고 있는 생활지원형 다주택자도 있다. 또 충분한 자산을 가지고 있어 정부 규제로부터 자유로운 다주택자도 있다.
다주택보유 가구의 이런 특성을 감안하지 않고 규제를 적용하면 생활지원형 다주택자가 피해를 볼 수도 있다. 따라서 생활지원형 다주택자를 위한 임대주택 등록사업자 전환을 위한 획기적인 인센티브를 담은 보완대책이 필요하다. 등록절차를 다주택자 입장에서 원스톱으로 간소화하고, 등록 유예기간을 설정해 일정기간 안에 임대주택으로 등록할 경우 양도소득세 등 일정 조세를 감면해주거나 임대소득에 대한 과세를 하지 않은 등의 파격적인 정책이 필요하다.
또한 다급히 다주택을 팔아야 하는 갭투자자의 물건이 시장에서 매각될 수 있도록 주택시장의 가격안정 기조를 유지할 필요가 있다. 주택가격이 불안정하고 향후 하락할 것이라는 인식이 팽배해지면 다주택자는 주택을 팔 수가 없어 시장은 초과공급 상태가 되면서 불안이 가중될 수 있다. 따라서 정부는 앞으로 적정거래가 유지되면서 실수요자가 적극적으로 주택을 구입할 수 있도록 시장을 관리해야 한다.
둘째, 최근 통계청이 발표한 장래가구추계를 보면 2043년까지 전국적으로 약 300만가구가 증가한다. 물론 1~2인가구 중심이긴 하지만, 신규가구와 낡은 주택에 대한 교체수요를 고려하면 신규주택은 꾸준히 지속적으로 적정 공급량을 유지해야 한다.
특히 도심 내 주택을 공급하기 위해서는 재건축·재개발사업 등 도심내 정비사업이 지속돼야 한다. 8.2 부동산대책으로 재건축초과이익환수제의 일몰, 재개발사업에 있어 임대주택의무비율 강화, 분양가상한제 부활로 수익구조가 크게 낮아진 만큼, 도심내 주택을 공급할 수 있는 다양한 사업모델을 발굴할 필요가 있다.
늘어가는 빈집을 활용하거나 소규모 정비사업을 활성화하는 방법을 고민해야 한다. 이외에도 도시 공간내 유휴부지로 남아있는 장기미집행 도시계획시설이나 공원‧유수지와 같이 주택공급 부지로 활용할 수 있는 공간에 대한 적극적인 개발 가능성도 검토할 필요가 있다.
셋째, 8.2 부동산대책은 주택공급을 공공이 적극적으로 주도할 것이라고 밝히고 있다. 그러나 시장에서 필요한 주택을 모두 공공이 공급할 수 없다. 뿐만 아니라 모든 주택을 건설해서 신규 공급할 수도 없다. 민간이 보유하고 있는 기존 재고주택을 활용해야 하고, 민간도 시장에서 필요한 주택의 일정부분을 공급하는 참여자가 돼야 한다.
이를 위해서는 공공주도형 보다는 민간과 공공이 거버넌스를 구축하고 역할을 분담해 주택을 공급하고 시장을 관리해 나아가는 것이 효과적일 수 있다. 특히 현 정부가 강력히 추진하고자 하는 공적임대주택 공급과 도시재생 뉴딜사업은 다양한 사회적 경제주체와의 협업도 중요하다. 따라서 공공과 민간, 그리고 다양한 사회적 경제주체들이 거버넌스를 구축해 안정적인 주택공급생태계를 조성할 필요가 있다.
정권의 교체로 정책의 변화가 감지되고 있다. 이는 조직과 제도의 변화를 수반하게 된다. 달라지는 환경에 발 빠른 대응이 필요하다. 어제와 다른 상황을 틀렸다고 개선요구를 하는 것보다 달라지는 여건 속에서 어제의 가치를 이어갈 수 있는 연결고리를 찾는 것이 중요한 시점이다. 또한 2018년 주택시장의 불안요인을 최소화할 수 있는 새로운 대안모색에 중지를 모을 필요가 있다.
