부동산 개발업자, 정체된 사업장서 모집 행위
정비사업 분란·조합원 갈등 사전 봉쇄하기로 

내년부터 정비예정구역 또는 정비구역에서 주택법에 따른 지역주택조합 조합원 모집이 금지된다.

15일 국회에 따르면 국토교통위원회 소속 이원욱 의원(더불어민주당)은 이 같은 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 대표 발의했다. 이에 따라 그간 사업이 지지부진한 정비구역 내에서 정비사업에 비해 ‘저렴한 분양가 및 빠른 사업 추진’ 등을 내세워 조합원들을 현혹했던 지역주택조합원 모집 행위는 사라질 전망이다.

▲정비구역 내에서 지역주택조합원 모집 시 1년 이하 징역

이번 개정안은 국토교통부가 지난달 말 발표한 정비사업 시공자 선정제도 개선안에 대한 후속조치로 마련됐으며 입법 과정에서 지역주택조합과 관련된 내용이 추가됐다.

개정안에 따르면 앞으로 정비예정구역 또는 정비구역에서 주택법에 따른 지역주택조합 조합원 모집이 금지된다. 이를 위반 시 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 했다. 이번 개정안은 다음달 국회 본회의에 상정돼 통과되면 내년 4월부터 시행될 전망이다.

재건축이나 재개발사업이 토지등소유자가 조합을 구성해 집을 새로 짓는 정비사업이라면 지역주택조합사업은 조합원이 낸 투자금으로 땅을 매입하고 집을 짓는 사업이다. 6개월 이상 해당 지역에 거주한 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하 1가구 소유 세대주들이 지역주택조합원의 대상이며 이들이 자금을 모아 토지를 매입하고 직접 아파트를 짓게 된다.

부동산 업계에서는 지역주택조합 제도의 문제점이 꾸준히 제기돼왔다. 조합설립인가도 되지 않고 구체적인 사업계획도 없는 상태에서 조합원을 모은 뒤 계약금을 이용해 부지를 확보하거나 광고비 등으로 사용하는 경우가 많았기 때문이다. 실제 사업 과정에서 조합원의 금전적 부담이 커지는 경우도 많았다.

특히 정비구역에서는 재건축과 재개발 등 원래 정해진 정비사업 외에는 개발 행위를 할 수 없지만, 사업이 지지부진한 정비구역의 경우 부동산 개발업자들이 재건축이나 재개발사업 대신 지역주택조합사업 추진을 위해 조합원을 모집하는 경우가 빈번하게 발생해 왔다.

이는 결국 사업 방식을 둘러싼 조합원들의 갈등으로까지 이어져 사업 추진속도가 더욱 더뎌지는 악순환을 낳기도 했다.

이원욱 의원실 관계자는 “현행 도정법에서는 정비구역으로 지정되면 신축 행위 등을 강제적으로 제한하고 있지만 최근 일부 정비사업장을 중심으로 부동산 개발업자들의 지역주택조합 조합원 모집 행위가 빈번하게 발생하고 있다”며 “이로 인한 정비사업 시행 혼란 및 주민간 갈등 유발을 최소화하기 위해 이번 개정안을 발의하게 됐다”고 설명했다.

그는 이어 “그동안 국토부는 유권해석을 통해 지방자치단체에 정비구역에서 지역주택조합 사업을 동시에 추진하지 못한다고 밝혀 왔지만, 이를 단속하는 법적 처벌 규정이 없었다”며 “그러나 이번 법령 개정을 통해 주택시장의 질서를 잡고, 소비자들을 현혹하는 행위도 사라질 것으로 기대된다”고 말했다.

▲구역해제 전 지역주택조합원 모집 성행…곳곳에서 부작용 속출

부동산 개발업자들의 지역주택조합모집 행위는 실제 사업이 정체되고 있는 지방의 정비사업장을 중심으로 공공연하게 이뤄지고 있다.

지난 2008년 도시환경정비사업 구역으로 지정됐던 인천시 남구 숭의1구역은 최근 인천시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 해제 절차를 마무리했다. 정비사업이 지지부진하자 조합이 인천시에 정비구역 해제와 지역주택조합 설립에 협조해 줄 것을 요청했기 때문이다.

하지만 숭의1구역은 구역 해제 이전인 지난해 3월 당시 한 부동산 개발업체가 이곳 조합원들을 대상으로 지역주택조합원 모집 홍보에 나서며 정비사업 추진에 큰 혼란을 겪기도 했다. 지역주택조합으로 변경되기 위해서는 반드시 도시환경정비사업 구역 해제가 선행돼야 하지만 해당 부동산 개발업체는 “조합원 자격을 갖춰야만 분양 상담이 가능하다”며 조합원들에게 지역주택조합 조합원 가입을 서둘러 권유한 것으로 알려졌다.

당시 관할구청이었던 남구청은 “숭의1구역 도시환경정비사업을 위해 조합이 설립되고 2010년 사업시행 인가도 받은 상황이라 지역주택조합으로의 변경은 쉽게 결정할 사항이 아니다”라고 못 박은 바 있다.

대전시 중구의 한 재개발조합도 정비구역에서 해제되지 않은 상황에서 지역주택조합 이름으로 조합원을 모집해 논란이 된 바 있다. 이곳은 2007년 11월 조합설립 인가를 받은 후 2010년 사업시행인가 승인까지 받았으나, 사업에 진척이 없어 2015년 12월 사업시행인가가 취소됐다.

조합 관계자는 “당초 선정된 시공자가 사업을 진행하지 않아 사업시행인가가 취소돼 사업시행 방식으로 전환해 지역주택조합을 추진하는 것”이라며 “결국 재개발과 지역주택조합을 함께 추진하는 것으로 최종적으로는 하나의 사업이 될 것”이라고 밝혔다.

하지만 중구청에 따르면 도시 및 주거환경정비법 적용을 받는 재개발·재건축사업과 달리 지역주택조합은 주택법의 적용을 받는 등 적용 법률이 전혀 달라 한 구역에 혼재할 수는 없다는 입장이다.

중구청 관계자는 “재개발구역 지정에 취소가 선행돼야 지역주택조합을 설립하고 사업계획에 승인을 할 수 있는데 이 사업장은 재개발구역이면서 지역주택조합도 있어 주민들의 혼란이 확산되고 있다”며 “이러한 상황을 조합에 전달했는데 조합원 모집을 강행하고 있으며 이를 금지할 규정은 따로 없는 상황”이라고 설명했다.

권일 부동산인포 팀장은 “지역주택조합사업 추진 시 조합원 동의가 미흡하거나 토지 확보가 늦어질 경우 사업지연으로 이어지고 결국에는 조합원들이 추가부담금 폭탄을 맞는 등 심각한 피해가 발생하게 된다”며 “‘도정법’에 따라 철저한 관리감독을 받는 재건축·재개발조합과 달리 지역주택조합은 사적 단체인 탓에 관리감독 사각지대에 놓여있어 이를 구제할 법적 장치도 마땅치 않다”고 말했다.

진희섭 주거환경연구원 부장은 “정부의 강력한 출구정책으로 인해 정비구역이나 뉴타운구역에서 해제된 곳들이 지역주택조합 등 어떻게든 주거환경을 개선하기 위해 몸부림을 치고 있다는 증거”라며 “정부는 대다수 주민들이 요구하고 있는 재개발·재건축사업의 막힌 활로를 열어주는 것이 시급하다”고 강조했다.