재건축 재개발 감정평가- 종전자산의 평가⑤
재건축 재개발 감정평가- 종전자산의 평가⑤
종전자산 감정평가를 위한 사업시행자 준비사항
  • 김종일 / (주)대한감정평가법인감정평가사/ 정비사업&
  • 승인 2017.12.01 11:22
  • 댓글 0
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1. 개요

현행 법령은 시장·군수가 재개발은 2개, 재건축은 1개를 종전자산(종후자산은 종전자산을 평가한 업체가 수행) 감정평가를 위한 감정평가업자로 선정·계약하도록 규정하고 있다.

사업시행인가시점부터 분양신청, 관리처분계획안 작성, 총회개최 등의 일정을 감안하면 현실적으로는 종전자산의 감정평가를 위한 사전준비 시간이 부족한 경우가 종종 발생한다. 따라서 원활한 종전자산 평가와 이에 기초한 관리처분계획을 수립하기 위해서는 사전에 어떠한 사항을 준비해야 하는지 인지할 필요가 있다.

이하에서는 사업시행인가 단계부터 종전자산 평가금액 통지까지 순서에 따라 필요한 제반사항을 살펴보고자 한다.

2. 사업시행인가 단계

1)사업시행자가 선정하는 감정평가업자의 선정

종전자산평가가 관리처분총회 일정까지 사전에 계획한 기간 내에 원활하게 이루어지기 위해서는 무엇보다 감정평가업자의 선정이 우선돼야 한다.

특히 재건축사업의 경우 과거 조합이 2개의 감정평가법인을 모두 선정했을 때와는 달리 시장·군수의 선정절차가 추가됐기 때문에 사전에 조합이 선정하는 감정평가업자를 미리 확정해 줘야 한다. 예를 들어 조합이 A법인을 선정했다면 A를 제외한 평가업자를 선정하도록 관할청에 요청해야 한다.

따라서 적어도 사업시행인가 신청을 위한 총회 이전에 감정평가업자의 선정을 마무리 하는 것이 바람직하고 이것은 관리처분을 위한 사전준비를 하는데도 다양한 자문을 받을 수 있는 이점도 있다.

2) 시장·군수 선정 감정평가업자 선정요청

현행 규정에는 자치단체 조례에 의해 감정평가업자의 선정기준을 정하도록 하고 있다. 서울시의 경우 조합이 감정평가업자 선정을 요청하면 시장·군수는 감정평가업자 선정을 공고하고 이에 감정평가법인이 입찰서류를 제출하면 선정위원회를 열어 감정평가업자를 선정하고 시장·군수가 계약한다. 이 경우 예상 수수료가 예납돼 있어야 한다.

시장·군수 선정에서 조합이 반드시 유의할 점은 그 소요기간이 필요절차 등으로 인해 단시일 내 이뤄지지는 않을 수 있다는 것이다. 따라서 관리처분 일정을 고려해 선정을 미리 요청하는 것이 바람직하다.

3. 종전자산 감정평가 단계

1) 평가대상의 확정

종전자산의 평가대상 확정의 중요성에 대해서는 지난 기고문에서 설명했으므로 생략하고 관련 주요사항을 살펴보자.

먼저 적법한 토지·건물의 경우에는 등기사항전부증명서와 건축물대장 간의 면적 일치여부, 구분소유권은 전체 대지면적과 각 구분소유권의 대지권 합계면적 등을 확인하는 것이 필요하다.

무허가건물의 경우는 무허가건축물대장, 재산세대장 등의 서류를 징구하고 서류상 건축일자 등을 확인해야 한다. 사견으로는 평가대상 확정을 위해 사업시행인가 총회를 위한 안내책자 등을 발송할 때 소유자별 권리명세를 확인 받는 서류를 첨부해 징구하는 것을 고려하는 것이 필요하다고 본다.

특히 무허가건축물대장의 경우는 관련 부서에서 조합이 요청하는 경우라 할지라도 소유자의 동의 등을 추가로 요청하는 경우 등이 간혹 있어 소유자를 통한 사전 서류수집이 더 바람직하다.

더불어 종전자산의 평가대상은 아니나 관리처분계획수립을 위해 현금청산대상자의 부동산 및 매입대상 국·공유지의 평가가 필요한 경우가 있으므로 이 경우 종전자산을 평가하는 감정평가업자에게 해당 목록을 제시해야 한다.

2) 종전자산 평가에 대한 인식 제고

종전자산 평가는 조합원간의 상대적인 출자비율을 정하는 것이고 평가금액에 비례율을 곱해 권리가액이 결정되므로 전체적으로 평가액의 높고 낮음이 분담금의 증감을 결정하지 않는다. 관리처분 관련 민원 등을 사전에 예방하기 위해 업무를 준비함에 있어 이러한 종전자산 평가금액과 개별 분담금의 상관관계를 다양한 채널을 통해 알릴 필요가 있다.

3) 종전자산평가에서 현황측량

종전자산의 평가면적은 토지대장, 건축물관리대장상의 면적을 기준한다(서울시 조례). 그런데 공부와 현황이 불일치하거나 국·공유지 도로를 점용하는 경우, 대지에 도로로 사용하는 부분이 있는 경우 등에서는 대지와 도로가 가치를 달리하므로 적정면적에 관한 현황측량이 필요한 경우가 있다. 최근 측량에 소요되는 기간이 다소 늘어나는 경우가 있어 종전자산 평가기간을 비교적 여유 있게 계획할 필요가 있다.

4) 종전자산 감정평가액 통보

현행 규정상 종전자산 감정평가액은 관리처분총회 개최일 1개월 전에 조합원에게 문서로 통지돼야 한다(법 제48조 제1항). 따라서 조합원에게 발송되는 문서의 제작기간 등을 고려할 때 종전자산평가는 총회 1개월 이전보다 훨씬 전에 완료돼야 한다.

참고로 2018년 2월 9일 시행되는 개정 법률에서는 분양신청을 할 때 종전자산평가액이 통지돼야한다. 따라서 향후에는 조합원에게 평가금액 통지까지의 기간이 현재보다 더 단축되어질 수 있도록 사전준비 단계에서 만전을 기해야 할 필요가 있다.

이상으로 5회에 걸친 종전자산 감정평가와 관련된 기고를 마친다.

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