분양대금을 납부하지 않을 때 약정 연체이율에 따른 지연손해금을 지급하기로 하는 경우 실제 연체시 반드시 그 지연손해금 전부를 지급해야 할까. 그리고 이와 같은 분양대금을 공동사업주체인 시공사가 대출은행에 대납하는 경우 조합원은 대위변제일 이후의 법정이자 등을 부담해야 할까.
최근 조합원 분양계약에 따른 분양대금 연체와 관련해 지연손해금 등이 논란이 되고 있다.
먼저 분양대금을 납부하지 않는 경우 지연손해금을 전부 지급해야 하는지 살펴보자. 금전채무에 관해 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우에 이는 일종의 손해배상액의 예정으로서 민법 제398조 제2항에 의한 감액의 대상이 된다.
민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다. 여기서 ‘부당히 과다한 경우’라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작해 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가해 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다.
한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는, 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려해야 한다.
이때 감액사유에 대한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 원칙적으로 사실심의 전권사항에 속하는 것이지만, 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되는 경우에는 위법한 것으로서 허용되지 아니한다.
위와 같은 관련법리에 비추어 볼 때 분양계약의 효력 자체에 관해 의심을 가질 만한 사정이 있는 경우에는 당초 약정된 지연손해금을 감액할 수 있다고 보아야 한다. 다만 그 감액 수준은 분양계약의 효력 자체에 관해 의심을 가질 만한 사정이 있었다고 하더라도 관련 소송의 판결 확정 이후에는 분양계약에 따른 잔금 등을 납부하지 않은 데에 정당한 이유가 있다고 보기 어렵고, 특히 약정 연체이율 자체는 유사한 분양계약에서 통상적으로 정해지는 범위 내에 있다고 보이는 경우에는 가령 당초 지연손해금의 절반수준까지 감액한 것은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리한 과다한 감액으로 보인다.
다음으로 분양대금을 시공사가 대위변제하는 경우 법정이자 등을 언제부터 부담하는지 보자.
민법은 주채무자의 부탁으로 보증인이 된 자, 즉 수탁보증인과 부탁 없이 보증인이 된 자의 구상권의 범위에 관해 달리 정하고 있다.
그런데 보증인이 주채무자의 부탁을 받아 보증인이 된 경우 양자는 위임관계에 있고, 이러한 보증의 위임에는 일정한 방식이 요구되지 아니하므로 그 의사표시는 명시적인 경우는 물론 묵시적으로도 이루어질 수 있다.
나아가 묵시적으로 보증을 위임받은 수탁보증인인지는 주채무의 발생원인과 그 내용, 보증인의 보증계약 체결의 동기 내지 경위, 보증계약의 내용, 주채무자의 보증인이나 보증계약의 존재에 대한 인식 여부, 그 밖의 거래관행 등 주채무의 발생 및 보증계약 체결 당시에 나타난 제반 사정에 비추어 합리적으로 판단해야 한다.
가령, 조합원이 중도금 대출을 신청한 경우에 한해 분양계약에서 정한 지정 대출은행에 중도금 대출을 알선했을 뿐 이를 원하지 않는 조합원은 다른 금융기관으로부터 대출을 받거나 대출을 받지 않고 중도금 등을 지급할 수 있었던 경우에 조합원이 전체 분양대금의 50~60%에 해당하는 중도금을 아무런 인적, 물적 담보도 제공하지 않고 이자후불제라는 유리한 조건으로 대출받았다면 이와 같은 분양대금에 시공사 대출보증은 수탁보증인 지위에서 이루어졌다고 보아야 한다.
특히 분양계약에서 "수분양자는 입주 전까지 중도금 대출금을 상환하거나 담보대출로 전환해야 하며, 대출금을 담보대출로 전환하고자 하는 경우에는 소유권이전 및 근저당권설정에 필요한 서류 및 제반 비용을 대출은행에 제출 및 완납한 후 입주할 수 있다"고 정하고 있는 경우에는 분양대금 대출이 시공사 보증 아래 이루어진다는 점을 간접적으로나마 나타낸 것으로 보아야 한다.
결국 이와 같은 사정이 존재하는 경우에는 수탁보증인의 지위에서 분양대금에 대한 대위변제가 이루어졌다고 보아야 하므로 조합원은 대위변제일 이후의 법정이자 등을 부담해야한다.
