리모델링 조만간 활성화 내년 착공 단지 나올 듯 사업시스템 안착 기대
윤영호 LH토지주택대학교 교수가 지난달 29일 건설회관에 열린 ‘노후 건축물 리모델링 활성화 세미나’에서 내년 리모델링 시장을 긍정적으로 전망했다. 윤 교수는 “리모델링은 피할 수 없는 시대적 트렌드”라며 “실제로 내년부터 착공하는 아파트단지가 나오며 활성화 시대를 열 것”이라고 내다봤다.
▲내년 리모델링 시장을 전망한다면
=리모델링은 시대적 흐름에서 볼 때 다가오는 트렌드라 할 수 있으며, 이제는 받아들여야 하는 숙명이라고 볼 수 있다. 특히 내년에는 실제 착공단지가 나타날 것으로 보이고, 사업에 확실성이 부여되는 계기가 될 것으로 보인다. 따라서 관망하던 주거단지들의 사업 참여가 뒤따를 것이고, 이제까지와는 달리 자산 가치를 삶의 질로 보아 주거성능과 보증을 연계한 시스템 및 인프라가 구축될 것으로 보인다.
▲현재까지 리모델링 시장은 활성화되지 못했다. 부진의 이유가 뭔가
=그동안 정부는 이러한 노후공동주택을 대상으로 리모델링을 활성화하기 위한 증축면적 확대, 세대수 증가를 위한 수직증축 허용 등의 정책적인 지원을 시행했지만 좀처럼 리모델링 시장은 활성화 되지 않고 있다. 특히 예상치 못한 인·허가의 지연, 법령 미비, 허가권자의 소극적인 법령해석, 관련법·제도의 절차 이해 부족 및 과도한 행정행위 등 복합적인 부분을 한계의 이유로 제시할 수 있겠다.
▲지난 10년간의 리모델링 시장을 평가한다면
=리모델링 추진 사례별로 시행된 리모델링 항목을 분석해 이들을 1기, 2기, 3기, 4기의 사업범위로 범주화시켜 정리하면, 1기는 리모델링 관련법이 정비되지 않았던 시기에 디자인 및 주거성능을 개선하는 정도와 지역적 특성에 부합하는 요소를 선택하는 사업범위의 것이었다고 할 수 있다.
2기는 건축법과 공동주택관리령에 근거해 사업범위에 수평증축을 포함하는 리모델링이며, 3기는 주택법에서 리모델링을 정의하고 사업범위에 대수선과 수평증축과 수직증축(필로티 구조로 전용하는 경우)을 포함하는 리모델링이다. 또한 4기는 세대수 증가와 본격적인 수직증축, 별동증축의 기법이 적용되는 리모델링이다.
최근 수직증축 허용을 통한 세대수 증가 등의 정책적 지원을 바탕으로 4기 형태의 리모델링 사업이 몇몇 군데에서 추진되고 있다. 하지만 4기 형태의 리모델링 사업만으로는 시대별로 다양한 사회적 성능을 가지고 있는 노후 공동주택의 리모델링을 활성화시킬 수는 없다.
따라서 현재 추진되고 있는 4기 형태의 획일적인 사업모델 적용에 따른 시장의 부작용을 해소하고자 그동안 시행했던 1기, 2기, 3기 형태의 리모델링 사업과 현재 추진되고 있는 4기 형태의 리모델링 사업 등의 다양성의 정립이 필요하다.
▲바람직한 리모델링 방식을 제안한다면
=향후 리모델링 수요자들이 지역적 특성과 수요자의 다양한 요구사항을 반영해 리스크를 최소화할 수 있는 적절한 사업모델을 도입해야 한다. 또한 리모델링 사업의 지속 가능성을 위해서는 정부의 조합설립 지원과 허가 절차 간소화 등의 정책적 지원과 공사비 경감을 위한 산업계의 노력이 필수적이다.
▲리모델링 시장이 활성화 되려면 재건축이 좀 더 규제돼야 한다는 지적이 있다. 리모델링 시장의 적정 포지션은 어디인가
=재건축과 대립된 구도로 리모델링 정책을 추진한 부분을 부정할 수는 없다. 이는 재건축이 활성화되면 리모델링 시장이 위축된 점이 있었던 사실에 더해 본질적으로 리모델링이 활성화되면 재건축 시장이 위축된다는 이분적인 사고가 존재했기 때문이다.
그러나 더 크게는 재건축과 리모델링 모두 주민들에게 주거성능의 향상을 제공하는 제도적 수단이라는 점에서 공통점을 가진다. 방법과 실행하는 시점이 다를 뿐 추진목표는 다르지 않다. 이는 리모델링으로 주거성능을 개선시켜 삶의 질을 향상하는 동시에 주택의 수명연장을 이루고 수명이 다 했을 때 재건축을 하면 되는 주택의 생애주기와 관련이 있다.
따라서 주거성능 확보차원에서 보면 재건축과 리모델링은 반비례보다는 비례관계이고 상호 보완관계이며, 동반성장해야 할 부분이라고 볼 수 있다.
