도시정비법 제40조 제1항에 따라 준용되는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(토지보상법) 제78조 제5항, 제9항, 같은 법 시행규칙 제54조 제2항의 규정에 따라 재개발사업, 도시환경정비사업 등의 정비구역 내 주거용 건물의 세입자의 경우 일정한 요건을 갖추고 있다면 주거이전비를 보상받을 수 있다.
그런데 조합원의 경우에는 대법원이 2011.11.24.선고 2009다28394 판결을 통해 “정비사업에 동의해 분양신청을 함으로써 정비사업에 참여한 '토지등소유자'는 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다. 따라서 이러한 토지등소유자에게는 공익사업법에 규정된 주거이전비 청구권이 발생하지 아니한다”라고 판시해 주거이전비 보상 대상자가 될 수 없다.
그런데 어떤 자가 정비구역 내 주거용 건축물의 세입자인 동시에 조합원의 지위를 함께 가지고 있는 자라면 이 자에 대해서도 주거이전비가 보상돼야 할 것인가?
이에 대해 도시정비법이나 공익사업법이 이들을 주거이전비 보상 대상자에서 제외하고 있지 않으므로 주거이전비를 보상해 줘야한다는 주장이 있을 수 있다.
그러나 세입자에 지급되는 주거이전비는 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에게 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원이다.
그러므로 조합원의 지위를 함께 가지고 있는 주거용 건물의 세입자에 대해 주거이전비가 지급된다면 오히려 사업시행자에 준하는 자로서 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 된다고 볼 수 없는 자에 대해서도 주거이전비를 지급하는 것이 되어 주거이전비 보상 취지가 몰각될 수 있다. 따라서 세입자에 해당하나 동시에 조합원이기도 한 자에 대하여는 주거이전비가 지급돼서는 안 될 것이다.
이에 대해 대법원 역시 2017.10.31.선고 2017두40068 판결을 통해 “①재개발사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 보기 어렵다. 이러한 조합원이 소유 건축물이 아닌 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 거주하다 이전하더라도, 일반 세입자처럼 주거이전으로 특별한 어려움을 겪는다고 보기 어려우므로, 그에게 주거이전비를 지급하는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부합하지 않는다.
②재개발사업에서 조합원은 사업 성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고 그가 가지는 이해관계가 실질적으로는 사업시행자와 유사할 뿐 아니라, 궁극적으로는 공익사업 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자와는 차이가 있다. 이러한 특수성은 ‘소유자 겸 세입자’인 조합원에 대해 세입자 주거이전비를 인정할 것인지를 고려할 때에도 반영돼야 한다. 더욱이 구 도시정비법 제36조 제1항 은 사업시행자가 재개발사업 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대해 정비구역 내ㆍ외에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 하도록 정하고 있고, 이러한 다양한 보상조치와 보호대책은 소유자 겸 세입자에 대해서도 적용될 수 있으므로 최소한의 보호에 공백이 있다고 보기 어렵다.
③조합원인 소유자 겸 세입자를 주거이전비 지급대상으로 볼 경우 다른 조합원들과 비교해 이익을 누리고, 그 부담이 조합ㆍ조합원들의 부담으로 전가될 것인바 역시 타당하다고 볼 수 없다”라고 설시하며 세입자임과 동시에 조합원인 자는 주거이전비 보상 대상자가 될 수 없다고 판시했다.
주거이전비가 인정되는 이유, 주거이전비가 결과적으로 조합원들이 분담할 비용이 된다는 점 등을 고려하면 위 대법원 판례는 타당한 것이라고 할 것이며, 이 판례의 법리에 따라 주거이전비 보상을 함에 있어 불필요한 주거이전비가 지급되는 것을 예방하는 노력이 필요할 것이다.
