서울시내의 도시정비조합이 사업을 진행하기 위해 조합사업구역을 확정해 사업을 추진하는 경우, 조합 구역 내 토지등소유자 2명(A, B라 하고, A와 B는 부부로서 1세대를 구성함)이 각각 건물과 토지(이하‘부동산’이라고 한다)를 소유하고 각각 조합설립동의를 해 조합원이 됐다. 이후 B가 C에게 자신의 부동산을 2017. 11.경 양도하고 B는 다시 사업구역내 별도의 부동산을 소유하게 되었다면 A, B, C가 조합원 자격을 가지는지와 각 조합원으로서 분양신청권 및 의결권을 가지는지 알아보자.
우선, A와 B는 도시정비법 제19조 제2호에 따라‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때’에 해당된다. 또한 표준정관의 경우에도 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 하고, 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고, 대표자선임동의서를 작성해 조합에 신고해야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다고 정하고 있다.
따라서, 위 사례에서 A와 B는 1세대를 구성하고 있으므로 두 사람을 대표하는 1인만이 조합원의 자격을 가진다. 이는 각각 조합설립동의서를 제출한 사실만으로 바뀌지 않는다.
그런데, B는 조합설립 이후에 C에게 부동산을 양도한 다음 다시 사업구역 내 부동산을 취득했는데, 이 경우에는 위 내용이 달라질까?
판례는 “도시정비법 제19조 제1항 제2호가 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하여 수인의 소유자가 1세대에 속할 것만을 요건으로 하고 있을 뿐 그 시점에 대하여는 규정하고 있지 않으므로, 1세대에 속하게 된 시점이 조합설립인가 전, 후와 상관없이 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우에 해당하기만 하면 위 규정이 적용된다"고 판시했다.
B의 소유권이 변동된 시점과 전혀 관계없이 대표자 1인을 조합원으로 본 것이다.
또한 대표조합원 1인이 법률행위를 행하도록 정하므로, 조합원으로서의 법률행위인 분양신청권, 총회 의결권 등도 원칙적으로 대표조합원이 행하게 된다. 그렇다면 C는 조합원의 자격을 가지게 되는가?
이는 1세대에 속하는 공동조합원 중 1인으로부터 부동산을 양도받은 경우에도 조합원의 자격을 가지는지와 8.2 부동산대책 이후 투기과열지구로 지정된 경우 조합원의 자격을 가지지 못하게 되는 것은 아닌지가 문제된다.
국토교통부는 1세대에 속하는 토지등소유자로부터 토지 등을 양수받은 자의 조합원 자격과 관련해 “조합설립인가 후 1세대가 소유하는 해당 토지를 1세대가 아닌 사람이 소유하게 된 경우 이를 1세대의 토지로 보아 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 하는 별도의 규정은 없으므로, 1세대에 속하는 토지를 1세대가 아닌 사람이 소유하게 된 때에는 해당 토지등소유자를 조합원으로 봄이 타당하다”라고 밝힌 바 있다.
즉, 부동산을 양수한 경우 양도인이 공유조합원이라고 하더라도 양도인이 아닌 공유조합원과 1세대 또는 공유관계를 형성할 이유가 없으므로, C에 대한 조합원 지위를 인정하는 것이 타당해 보인다.
마지막으로 C가 서울시의 투기과열지구 지정 이후 부동산을 취득했다고 한다면 도시정비법 제19조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없을 것이다. 다만, 이에 대한 예외로서 동항 단서 각호 및 동법 시행령 제30조 제3항 각호가 정하여져 있으므로, 이를 잘 확인해 조합원 지위를 받을 수 있는지를 결정해야 한다.
