최근 부동산 개발의 화두는 단연 상업시설 분양리스크이다. 최근 H건설, B건설을 중심으로 이러한 문제의 해결을 위하여 상업시설을 분양하지 않고 통합임대운영하는 사례가 늘고 있다. 왜일까?
오늘은 그 첫 번째 이유인 분양가를 이야기 하고자 한다. 서울의 교통 및 상권이 집약되어 있는 지역에서 전용면적당 분양가가 1억원을 넘는 곳을 쉽게 볼 수 있다.
상업시설의 적정가격을 우리는 어떻게 평가하고 바라봐야 할까? 상업시설은 주거시설과 달리 가격을 산정할 때 수익환원방식을 주로 사용한다. 예를 들어 아파트를 구매하고자 하는 사람은 같은 단지 혹은 인근 유사한 아파트의 가격을 비교해보고 적정한 가격인지 바로 판단할 수 있다. 그러나 상업시설의 경우 대부분 수익률을 고려하게 되는데 분양주체가 제시하는 수익률을 파헤쳐보자.
“보증금 5천만원이고, 한 달에 월세를 100만원을 받을 수 있어요”, “분양가가 2억원이니, 수익률이 8%입니다”, “여기에 대출 40% 받아서 레버리지(지렛대)효과를 이용하면 수익률이 17%까지 예상되네요”
귀가 쫑긋할 수밖에 없다. 은행 예금에 10배 이상인 상품을 그냥 지나칠 수 없게 된다.
앞서 언급한 수익환원방식으로 접근하게 되면, 수익률을 다른 시각으로 바라보게 된다. ‘R=NOI÷V’ 흔히 IRV공식이라 불리는데 R은 자본환원율(Capitalization Rate)이며, V(Value)는 부동산의 가격, NOI(Net Operation Income) 순운영소득이다. 즉 순운영소득을 부동산의 가격으로 나눈 값이 자본환원율이다.
여기서 주목해야 할 것은 NOI로 분양시장에서는 월세 100만원을 그대로 NOI로 계산해 수익률을 과대 포장한다. 실제 NOI는 예상 총수입(GPI) 즉 월세 100만원에 실임대손실 및 공실, 미수금 손실을 차감하고, 기타수입과 비용환급을 더한 후, 운영비용을 차감한 값이다. 여기서 유의할 것은 원리금 상환금액과 중개수수료 등의 금액은 NOI에 산정하지 않는다는 것이다.
따라서 공실리스크(최소한 자연공실률)와 운영비용을 제외하게 되면 수익률과 분양가는 내려갈 수밖에 없다. 이런 허수를 신뢰한 분양계약자들은 공실이 발생하게 되면, 대출원금과 이자, 관리비 등 자금압박에 허덕이게 되고, 급매로 처분할 수밖에 없는 상황에 직면하게 되는데 문제는 이러한 공실 점포가 늘게 되면 상가 전체의 가치가 하락하게 된다는 것이다.
통계청에 따르면 2017년 기준 자영업자 수는 600만명에 달하고, 창업 5년 내 자영업자 폐업률이 73%를 육박한다. 이는 곧 공실리스크의 증가이며, 상가 슬럼화의 원인이 되고 있다는 방증이다.
상가가 활성화 되었다는 것은 다만 상가에만 그치는 것이 아니다. 그 파급효과는 주택의 가치에도 영향을 미치고, 입주민의 자부심과 개발주체의 신뢰와 능력을 판단하는 기준이 된다.
최근 재건축 사업에서도 상가의 통합운영관리를 시도하는 조합이 있다. 조합의 통합운영관리 정착을 위해 법과 제도의 보완이 필요한 시기라 판단된다.
상가의 활성화는 입주자와 수분양자의 또 다른 미래의 가치 창출이다. 이제는 예전처럼 사업수익을 맞추기 위한 가격산정은 지양해야 하지 않을까?
