서울시 재건축 재개발 정비업체 용역비 대가기준 문제믾다

김철 / 주연도시미학 대표이사l승인2017.12.29 08:52

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최근 서울시가 정비사업전문관리업체의 대가기준 용역 결과에 기초해 정비업체의 업무 범위와 그에 따른 대가기준을 제시하려는 움직임을 보이고 있다.

정비사업전문관리업이 제도화돼 약 15년 정도의 시간이 흐르면서 시장경쟁 과정을 통해 나름의 적정용역대가가 형성되어 있는데도 공공에서 일방적으로 용역대가의 기준을 정하겠다고 나선 것이다.

현재 서울시에서 진행하고 있는 정비업체 용역대가에 대한 시뮬레이션 결과를 보면 시장에서 형성돼 있는 가격의 약 1/2 수준이다.

정비업체의 직접인건비, 제경비, 기술료, 직접경비 등으로 구성된 대가기준을 일단 최저로 낮게 제시해 놓고 각각의 사안에 따라 용역대가를 추가토록 하고, 근무일수를 비상식적으로 축소 산정한 결과이다.

예를 들어 이사회의나 대의원회의를 1회로만 한정해서 용역대가를 산출한 후 추가되는 횟수에 따라 용역비를 정산토록 하고 있다. 또한 재건축재개발 사업의 경우 사업청산까지 통상 10년이 훨씬 넘게 걸리는데 사업기간을 9년으로 단축해서 용역비를 산정한 후 실제 사업기간이 길어지면 그때 용역비를 추가 정산토록 했다.

결국 현재의 용역비 산정체계는 모든 것을 최소화해서 일단 낮게 책정해 놓고 그 다음부터 조건에 따라 인상하라는 것이다.

서울시가 검토하고 있는 이와 같은 용역비의 대가기준은 기본적으로 현실적이지 않다. 우선 정비업체들이 지난 15년동안 경쟁하며 형성해온 용역비를 통해 배 이상의 폭리를 취해왔다는 것으로 읽힐 수 있다. 그렇다면 서울시에 등록한 정비업체가 300여 곳이었다가 지금 160개 수준으로 줄어든 이유는 어떻게 설명할 것인가? 생존해 있는 업체마저도 극소수를 제외하고는 경영난에 허덕이는 이유는 무엇인가?

물론 개별업체의 경영능력 부족이라고 말할 수도 있겠지만 나름 시장체제가 건강하게 작동하고 있다는 방증이며 현재 형성된 가격이 적정하다는 방증이기도 하다.

그럼에도 불구하고 서울시에서 적정가격을 제시하려고 했다면 정비사업을 전문으로 하고 있는 단체나 업체에 용역을 의뢰했어야 한다.

그 누구도 적정용역비가 얼마라고 단정하기 어렵겠지만 그럼에도 가장 현실적이고 정확한 적정용역비는 그 어떤 제한도 두지 않고 일반경쟁입찰 방식에 따라 진행된 현장에서 정비업체들이 입찰한 가격이라고 본다.

그런데 정비사업 경험이 일천한 엔지니어링업체에 용역을 맡기다보니 정비사업과 관련한 지식과 검증자료가 부족해 성격이 다른 한국엔지니어링협회의 국토계획표준품셈을 준용할 수밖에 없었을 것이다.

이로인해 직접인건비 산출부터 어긋나 기본 직접용역비 표준액이 부적절하게 산출됐고 이번에 논란이 되고 있는 부적할한 대가기준을 만들어 낸 것이다.

정비사업과 관련된 업무에 대한 용역비나 공사비는 시장에서 치열한 경쟁을 통해 결정하는 것이 합리적이다. 시공사 공사비나 설계업체의 용역비가 그렇게 결정된다. 정비업체의 용역대가는 통상 시공사 공사비의 0.5~1% 수준이다.

사람들이 가장 궁금해 하는 적정 공사비에 대해서는 정부나 서울시 모두 함구하면서는 유독 정비업체 용역대가에 대해서만 가이드라인이라는 명분하에 가격을 통제하려 하고 있다. 이는 정책의 본류를 벗어난 한건 올리기식 포퓰리즘 정책의 전형이라고 판단된다.

한마디로 행정의 횡포이고 오만이다. 가격은 오로지 시장에서 품질과 서비스의 질로 평가받고 결정되는 것임을 잊지 말아야 한다.


김철 / 주연도시미학 대표이사  webmaster@housingherald.co.kr
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