재개발 현금청산금 조달 1~2년 늦어지면 지연이자 수백억 ‘눈덩이’

제도 틈새 악용한 법무법인·감정평가업체 컨설팅 논란 김병조 기자l승인2018.01.02 10:40

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조속재결 결정시 20% 지연이자 발생
현금청산 지연이자로 영세조합원 큰 피해  

현행 법령의 틈새를 이용해 청산금 증액 컨설팅 영업을 하는 일부 법무법인과 감정평가법인의 행태가 문제로 지적되고 있다. 현행 규정 상 ‘조속재결’ 신청 제도를 활용, 연이자 20%라는 고율의 지연이자로 이자수익을 늘리는 신종 재테크 컨설팅이 이뤄지고 있는 것이다.

문제는 고율의 지연이자가 재개발조합 영세조합원들의 부담금 증가로 이어진다는 것이다. 업계에서는 사업이 1~2년만 늦어져도 조합이 부담해야 할 지연이자 금액의 총액만 수백억원에 달한다고 밝히고 있다.

재개발사업을 진행하고자 하는 조합원들은 수백억원의 지연이자 비용을 부담하는 한편 청산자들은 20%의 고리의 이자수익을 받아 챙겨 사업에서 빠져나간다는 점에서 빠른 시일 내에 현행 규정을 손봐야 한다는 지적이 나오고 있다.

▲제도 틈새 이용한 현금청산 컨설팅 영업 문제

최근 K법무법인과 S감정평가법인 등이 인천과 부천 지역을 대상으로 이 같은 현금청산 컨설팅 영업을 진행하고 있는 것으로 알려져 인근 조합들에 비상이 걸렸다. 이들 법무법인과 감정평가법인은 토지등소유자들로부터 소송 위임을 받은 후 조합에게 조합원 명부 및 사업시행계획인가도서 등 각종 주요 정보들의 정보공개 요청을 하는 형태로 영업을 진행하고 있는 것으로 알려졌다.

청산자의 정당한 권리 보상을 위한다는 명분으로 진행하는 법률 대리행위이기 때문에 법적으로 저촉받을 것은 없는 상태다. 다만 현실을 들여다본다면 20%의 고리 영업으로 현금청산자의 이익을 대변하는 과정에서 영세조합원들의 호주머니를 털어간다는 불편한 진실이 숨겨져 있다는 지적이 나오고 있다. 

이 같은 행위가 가능한 것은 현금청산 제도 때문이다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에서는 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해 현금청산을 할 수 있는 근거를 만들어 관련 절차에 따라 현금청산을 하도록 했다.

도정법 제47조 제1항에 따르면 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 제46조제3항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”고 명시하고 있다.

아울러 동조 제2항에서는 “사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다”고 명시하고 있다.

나아가 도정법 시행령 제48조 제1항에서는 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다”고 명시함으로써 관련 절차가 명시돼 있는 상태다.

▲조속재결 결정되면 그 때부터 20% 이자 발생

문제는 법에서 정한 절차에만 의지해서는 현금청산이 쉽게 이뤄지지 않는다는 점이다. 조합은 청산금을 내줄 돈이 없고, 빨리 돈을 달라고 하는 청산자 간 입장의 미스매치로 인해 해결이 쉽지 않기 때문이다.

조합의 청산금 대출도 쉽지 않은 과정이다. 조합이 청산금을 조달하기 위해서는 사업이 계획대로 잘 진행돼 시공자와 본계약을 체결하고 이를 토대로 은행에 본계약서 사본을 제출, 현금청산금을 대출 받아야 하는 데 이게 말처럼 쉽지 않다.

현금청산 절차의 진행 시기가 관리처분계획 수립이라는 조합 내 가장 민감한 시기와 겹친다는 게 문제다. 분양신청 시점부터 조합원들에게 종전감정평가액이 통보되는 한편 관리처분 과정에서 비례율과 분담금이 결정되면서 조합 내 갈등이 가장 극심해지는 시기이다 보니 언제라도 사업지연이 이뤄져 지연이자 피해가 커질 수 있는 것이다.

조합에 따르면 ‘관리처분인가 다음 날로부터 90일 이내’라는 현금청산금 협의 기간도 청산금을 협의하기에는 촉박한 시간이다. 청산금이라는 금액 수준이 정답이 나와 있는 게 아니기 때문이다.

조합은 최대한 근거가 있는 금액을 청산금으로 주려하고 청산자 측에서는 최대한 많이 받으려하기 때문에 줄다리기가 시작된다. 이 과정에서 현행 감정평가제도를 활용한 꼼수도 나오는 것으로 알려졌다.

청산자 측에서 고용한 감정평가법인 측에서 감정평가금액을 일부러 높게 제시해 평행선을 달리게 하는 것이다. 현금청산 컨설팅 영업에 나서는 일부 법무법인과 감정평가법인들이 바로 이 점을 파고 들고 있다.

한번 지연이자가 발생하면 지속적이고 안정적으로 20%의 지연이자를 받을 수 있고, 사업이 지연되면 될수록 청산자들은 아무런 피해 없이 이자수익이 늘어나게 되기 때문이다.

▲현행 지연이자 제도 불공평…청산자 임대수익 계속 얻으면서 거주

일선 조합에서는 현행 제도가 심각하게 현금청산자를 위한 규정으로 기울어져 있다고 항변하고 있다. 현행 현금청산에 따른 지연이자 제도가 조합과 현금청산자 간에 심각한 불공평 상황에서 이뤄지고 있다는 것이다.

조합은 재결 내용에 따른 20% 이자를 시간의 흐름에 따라 지속적으로 부담해야 하는데, 현금청산자는 자신이 소유하고 있는 토지와 건축물을 기존 형태대로 계속 사용·수익하고 있다는 것이다.

한 재개발조합 관계자는 “현행 현금청산 제도에 따르면 조합에서는 20% 이자를 지속적으로 부담하면서 지연이자의 지급의무를 다하고 있는 반면 현금청산자는 토지와 건물을 계속 갖고 있으면서 임대수익 및 거주의 효용을 누리고 있는 심각한 불공평 현상이 발생해 조합만 피해를 보고 있다”며 “현금청산자가 자신의 토지 및 건축물에서 일정 부분의 수익이 발생한다면 지연이자도 줄여주는 등 이에 따른 대책이 시급한 상황이다”고 말했다.


김병조 기자  kim@houzine.com
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