정비사업감정평가-- 종후자산평가② 기능 및 산정 방법
정비사업감정평가-- 종후자산평가② 기능 및 산정 방법
  • 류점동 감정평가사 / 대한감정평가법인 이사
  • 승인 2018.01.03 13:42
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1. 종후자산평가의 기능

부동산의 가격은 정해진 어떤 하나의 가격만이 존재하는 것이 아니라 상당한 폭과 기간을 가지고 일정한 수준으로 형성되며, 이용상황과 법률상 제한·완화에 따라 그리고 시간의 흐름, 수요와 공급에 따라 계속 변동하는 특징을 갖고 있다.

이러한 부동산가격의 특징을 고려할 때 감정평가란 존재하는 일정한 가격을 찾는 것이 아니라 각각의 시점과 평가목적에 부합하는 합리적이고 합목적적인 가격을 구하는 작업이라고 할 수 있다.

도시정비사업과 관련한 감정평가의 경우에는 특수한 법률관계 및 이해관계에 의해 일반적인 평가와는 다른 성격을 갖고 있다.

도시정비사업과 관련한 감정평가의 구체적인 기능을 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 관리처분계획수립을 위한 평가이다. 도시정비사업은 사업시행이전 각 조합원이 소유하고 있는 자산의 가치를 사업시행이후 새로운 자산(종후자산)으로 권리 변환하는 방식에 의하고 있다. 도시정비법에서는 도시정비사업의 시행을 위한 관리처분계획의 수립시 종전자산과 종후자산에 대한 감정평가 가격을 포함하도록 규정하고 있다.

둘째, 법률에 근거한 이해조정 평가이다. 도시정비사업은 기본적으로 조합의 사적관계이나 사업전반에 관해서 국가가 관여해 관리하도록 하고 있으며 사업의 시행에 있어서 중요한 자산가치의 판단에 있어서는 전문가인 감정평가업자로 하여금 평가하도록 도시정비법에 규정함으로써 개개인의 이해관계를 조정하고 원활한 사업의 시행이 이뤄지도록 하고 있다.

셋째, 이해관계의 절충을 위한 사적 평가이다. 법률에 근거한 평가이기는 하지만 평가 성격은 국가와의 관계가 아니고 기본적으로는 도시정비사업의 시행에 따른 각 개개인의 이해관계의 절충 및 개발이익의 분배 등과 관계되는 사적평가의 성격이 강하다. 따라서 도시정비사업에서의 종전·종후자산의 평가는 상대적 가격이 중시되는 평가이기도 하다.

넷째, 조합원간의 형평성과 가격균형을 요구하는 평가이다. 종전·종후자산은 조합원의 권리변환과 분담금(또는 환급금)을 산정하는데 기준이 되는 것으로 절대적 가격수준의 문제보다는 상대적 가격균형 즉 조합원간의 형평성이 더 중시된다.

2. 종후자산의 감정평가 방법

1) 원가방식에 의한 공동주택의 평가

서울시조례 제29조 제1항 제1,2호를 요약정리하면 “임대주택 인수가격을 제외한 공동주택은 사업시행자가 제시한 원가(대지비.건축비 및 그밖에 사업시행에 소요된 제반 비용을 말한다) 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정한다”고 규정하고 있다.

그러나, 전 호에서 언급한 바와 같이 ‘감정평가 실무기준’ 및 ‘주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침’에서는 원가방식 및 비교방식의의 평가방식을 인정하고 있다. 이는 앞으로 명확한 평가방식의 기준제정이 요구된다.

2) 상가 등 복리시설의 평가

도시정비법에서는 정비구역 내 상가 등 복리시설의 종후자산 평가에 있어 별도의 규정을 두고 있는 법률이나 조례가 없다. 따라서 실무에서는 정비구역 내 상가 등 복리시설의 평가는 인근 정비구역 내 유사한 사례가 풍부하므로 감정평가 3방식 중 비교방식에 의해 평가하는 것이 일반적이다.

3) 실무에서의 평가

실무에서는 일반적으로 공동주택의 평가는 종전자산의 평가액과 조합으로부터의 제시받은 자금운용계획서에 의해 원가방식으로 평가하는 것을 원칙으로 하고 비교방식으로 산정된 비준가격으로 원가방식으로 산정된 복성가격의 적정성을 검토한다. 상가 등 복리시설의 평가는 상가의 일반적인 평가방식인 거래사례에 의한 비교방식으로 평가하고 원가방식에 의한 복성가격으로 검토하는 것이 일반적이다.

4) 공동주택과 상가 등 복리시설의 평가시 유의점

정비사업구역에서 공동주택과 상가 등 복리시설에 대한 종후자산 가격에 대하여 많은 민원 및 소송이 잇따르고 있다. 그 중 가장 많은 분쟁이 종전자산 토지 지분의 종후자산 토지 지분으로의 배분에 대한 것이다.

예를 들어 종전자산 상가에 해당하는 토지 지분이 적정하게 배분되지 않고 종후자산 상가 토지 지분에 과소 또는 과대하게 배분된 경우 공동주택 측(조합)과 상가 측의 분쟁이 종종 야기된다. 감정평가사는 종후자산 감정평가 시 이러한 점을 고려해 평가해야만 원만한 관리처분이 이루어질 수 있다.

다음호에는 종후자산의 구체적 평가내용을 기술하고자 한다.

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