재개발조합 세입자 보증금 대위변제 시 구상 방안
재개발조합 세입자 보증금 대위변제 시 구상 방안
  • 김래현 변호사 / 법무법인 신하
  • 승인 2018.01.05 14:51
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1. 관련 규정

•도시정비법 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등)

⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.

•도시정비법 제44조(지상권 등 계약의 해지)

①정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.

③제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다.

•조합정관 제41조(지상권 등 계약의 해지)

①조합은 사업의 시행으로 인하여 지상권‧전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 권리자가 계약상 금전의 반환청구권을 조합에 행사할 경우 조합은 당해 금전지급을 할 수 있다.

②조합은 제1항에 의하여 금전을 지급하였을 경우 당해 조합원에게 이를 구상할 수 있으며, 구상이 되지 아니한 때에는 당해 조합원에게 귀속될 건축물을 압류할 수 있으며 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.

2. 구체적인 대위변제 및 대위변제금 환수 절차

관리처분계획 인가 이후의 해당 임대차목적물의 임차인들은 귀 조합에 ‘임대차보증금의 지급을 청구’할 수 있다. 이 때 임차인들은 위와 같은 법 규정에 근거해 임대인에게 ①더 이상 임차목적물을 사용할 수 없어 계약이 해지되었고, ②임대차보증금의 지급 청구는 사업시행자에게 했으며, ③임대차보증금의 반환은 사업시행자인 귀 조합에 하라(채권양도의 통지)는 취지의 내용증명을 발송해야 한다.

물론 보증금 반환에 대한 구상금 등 청구 권리는 채권양도 통지를 하지 않아도 당연히 귀 조합에 발생하는 것이기는 하지만, 구상금 청구에 앞서 일단 보증금에 대한 채권양도 계약을 하고, 그 통지를 하면 임대인(토지또는 건물 소유자)에게 복잡한 규정, 절차의 설명 없이 보다 신속한 대위지급 금원 환수가 가능할 것으로 사료된다. 실제로 다른 재개발조합 현장에서도 위와 같은 방식으로 대위지급 절차를 진행하고 있다.

한편, 대위변제한 조합은 임대차보증금의 대위지급 및 임차인들의 임대인에 대한 내용증명 등 통지 이후 임대인에 대한 구상금 또는 채권양수 계약에 따른 임대차보증금 반환청구권을 피보전권리로 삼아 해당 임대인 소유건물에 가압류 신청이 가능하다. 그 외 만약 위 임대인 등이 수용재결보상금을 지급받을 수 있는 사람이라면, 위 임대인이 가지는 수용재결보상금 지급 청구권(채권)을 대상으로 가압류를 할 수도 있다.

통상 가압류 절차 진행에는 2주~3주 정도의 소요가 예상되며, 가압류 진행 후 구상금 청구 등 소송을 제기해 판결을 받아 확정이 되면 위 가압류 대상 건물을 경매에 부치거나, 수용재결보상금을 압류, 추심하는 방법(실질적으로 이 경우에는 조합이 지급해야 할 수용재결보상금에서 위 임대차보증금 상당액을 공제해 지급하면, 더욱 빠른 업무 진행이 가능)으로 조합의 대위 변제했던 임대차보증금 상당액의 금원을 환수할 수 있다. 다만 이 경우에도 집주인에게 어느 정도 자력이나 담보로 잡을 물건이 있는 경우에 한한다.

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