재건축 초과이익환수제, 조합원지위양도 금지 등 규제 적용 안 받아
용적률 170% 초과시 재건축보다 리모델링이 사업성 높아

2018년 리모델링사업에 대한 업계의 기대가 커지고 있다. 지난해 8·2부동산 대책을 시작으로 재건축사업에 부동산 규제가 집중되면서 상대적으로 규제에서 벗어난 리모델링사업이 반사이익을 보고 있기 때문이다.

또한 2016년 말 서울시를 시작으로 각 지자체들의 리모델링 기본계획 수립으로 50가구 이상 수직·수평(앞뒤)증축이 가능해지면서 리모델링사업에 호재로 작용하고 있다. 이에 힘입어 서울, 분당 등에서 리모델링사업을 추진해온 현장들이 올해 착공을 목표로 사업에 속도를 내면서 2018년에는 리모델링시장이 더욱 활성화될 것으로 전망되고 있다.

▲잇따른 재건축 규제로 인해 리모델링사업 반사효과

리모델링사업은 그동안 재건축사업에 밀려 그다지 주목받지 못했다. 하지만 정부의 부동산 규제가 재건축에 집중되면서 리모델링사업이 대안으로 주목을 받고 있다.

특히 올해부터 부활한 재건축 초과이익환수제로 인해 재건축사업에 불안감이 커지고 있지만, 리모델링사업은 재건축 초과이익환수제의 적용을 받지 않는다. 여기에 투기과열지구 및 조정대상지역에서 조합원지위양도가 가능한 것도 큰 장점으로 꼽히고 있다.

또한 재건축의 경우 사업추진이 준공 30년 이상인 아파트부터 가능하나 리모델링은 준공 15년 이상이면 사업추진이 가능하며 과거 80%였던 주민동의 요건도 75%로 낮아졌다. 사업절차도 조합 설립→안전진단→건축심의→행위허가→이주·착공→입주 등으로 재건축사업에 비해 간소하다.

이밖에도 리모델링사업은 정부의 추가 부동산 규제로 예상되고 있는 분양가 상한제도 적용받지 않는다.

▲3개층 수직증축 리모델링으로 사업성 문제 해결

리모델링사업의 가장 큰 단점으로 꼽히는 것은 바로 사업성의 문제였다. 하지만 2016년 9월 서울시를 시작으로 안산, 수원 등 지자체에서 리모델링 기본계획을 수립, 수직·수평(앞뒤)증축을 통한 ‘증축형 리모델링’이 가능해지면서 중층 중대형아파트 사이에서 리모델링에 대한 인식이 바뀌고 있다.

수직·수평증축 리모델링은 전용면적의 40%(주거전용면적 85㎡ 미만) 또는 30%(주거전용면적 85㎡ 이상)을 증축해 일부는 조합원 세대를 늘리고 일부는 일반분양에 활용함으로써 사업성과 주거환경 개선을 동시에 충족시킬 수 있다. 특히 건축도면이 있는 준공 15년 이상 된 아파트의 경우에는 가구 수 증가범위 15% 내에서 최대 3개 층까지 수직 증축 리모델링할 수 있다.

한편 서울시는 시내 아파트 단지 4천136곳에 대한 전수조사를 통해 1985년 이후 준공된 단지 2천38곳을 리모델링 수요가 있는 단지로 구분했다. 이 중 1985~1995년에 준공된 168개 단지를 증축형 리모델링 대상으로 분석했다.

▲용적률 170% 넘으면 재건축보다 리모델링이 사업성 좋아

저층아파트 재건축시대가 끝나고 중층아파트의 시대가 도래하면서 중층아파트 단지들 사이에서 재건축 가능 여부를 따져보고 재건축이 불가능하다고 판단되는 곳들이 속속 리모델링사업을 주목하고 있다.

업계에서는 기존 중층아파트단지의 용적률이 170%를 초과하면 재건축보다 리모델링이 사업성 측면에서 유리하다고 분석하고 있다. 특히나 올해 재건축 초과이익환수제를 시작으로 재건축사업에 대한 부담이 커지면서 상대적으로 리모델링의 사업성이 더욱 높아졌다는 것이 업계의 중론이다.

일례로 서울 강남구 대치동에 위치한 대청아파트는 최고 15층, 6개동 822가구로 구성된 기존 용적률 182.69%의 중층아파트다. 조합이 제시한 자료에 따르면 수직증축 리모델링을 하면 지하 3층, 지상 최고 18층으로 증축해 총 902가구로 늘어난다. 반면 같은 평형으로 재건축을 하게 되면 용적률 300% 적용시 총 862가구를 건립할 수 있게 된다. 이중 74가구는 임대아파트로 건립해야 된다. 다시 말해 대청아파트의 경우 재건축사업을 하게 되면  조합원 가구 수도 충족할 수 없게 된다는 것이다.

성동구 옥수극동아파트의 경우에도 기존 아파트의 용적률이 219.74%이다. 재건축을 할 경우 새로 지을 수 있는 가구는 800여가구에 불과했지만 수직증축 리모델링사업을 추진하면서 향후 135가구 증가한 총 1천35가구를 건립할 계획이다.

▲리모델링사업은 도시재생의 일환으로 정부 지원책 나올 가능성 높아

업계에서는 리모델링사업이 문재인 정부의 핵심 정책인 도시재생사업과 맥락이 같기 때문에 정부가 추가 지원책을 내놓으면서 더욱 탄력을 받을 가능성이 높다고 내다보고 있다.

리모델링사업은 전면철거방식인 재건축·재개발사업이 아닌 기존 건물의 골조물을 남긴 상태에서 보완을 하는 것이 때문에 기존 건축물을 재활용하는 도시재생사업과 일맥상통한다는 것이다.

이에 업계에서는 리모델링관련 제도 재정비를 요구하는 목소리가 높아지고 있다. 리모델링은 새 정부 출범 이후 화두로 떠오른 도시재생과 유사하다는 측면에서 사업 활성화를 위한 특별법 제정이 필요하다는 것이다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “리모델링사업은 문재인 정부의 중점사업인 도시재생사업과 유사하다”며 “도시재생사업에 리모델링을 포함하거나 혹은 별도의 특별법 제정 등으로 도시재생과 리모델링이 연계된 동반성장 유도가 필요하다”고 말했다.