새 정부 들어서 내놓은 부동산시장 안정대책이 강남지역을 비롯한 일부 지역에서는 전혀 효과가 없을 뿐만 아니라 아파트가격이 지속적으로 상승하는 기류를 유지하고 있다.
지난 정부에서 몇 차례 정비사업 시행을 촉진하기 위해 내놓았던 정책들이 정비사업을 촉진하는 계기가 됐을 것으로 보이지만, 이를 적절히 관리하는 것은 현 정부의 중요한 역할 중에 하나라고 할 것이다.
그런 측면에서 정부가 시행하고 있는 정책들은 강남을 중심으로 하는 초고가 아파트시장에 대한 대책으로는 아주 미흡하다고 할 수 있다. 강남의 새로 지은 아파트들의 평당 거래가가 상상을 초월하는 수준에 이르렀다고 봐야 한다. 아파트 평당 거래가격이 거의 7천만원이 육박하고 있기 때문이다.
이는 단순히 아파트가격이 높은 것으로 끝나는 것이 아니라 다음 세대에 대한 희망을 빼앗는 일이기도 하다. 평생 일해서 집을 장만할 수 없다면 젊은 사람들은 무슨 희망으로 살아가겠는가. 이런 측면에서 단순한 집값의 문제로만 볼 수 없는 것이다.
강남지역의 주택가격이 일부 특수한 주택에 한해서만 높은 것이라면 이를 두고 심각하게 반응할 필요는 없다. 그러나 요즘의 새아파트 가격은 일반적인 현상으로 나타나고 있어서 더욱 우려스럽다. 새 정부는 주택시장 안정에 대한 다각적인 대책을 마련하고 있는 것으로 알려져 있지만 강남지역의 폭등하는 집값에 대한 대책은 뚜렷한 방법을 찾지 못하고 있는듯하다.
강남지역의 주택가격이 폭등하는 이유는 여러 가지가 있을 수 있다. 그렇지만 그 이유들이 정확하게 무엇인지에 대해서는 과학적으로 분석해내지 못하는 측면이 크다. 아마도 주택가격은 시장의 수요와 공급측면보다는 주택을 구입하려는 계층의 심리적인 문제가 더욱 큰 요인일 것이라고 추정해 볼 수 있다. 이는 주택가격이 많이 오른 경우에도 더 오르지 않을까 하는 불안감이 더 많은 수요을 끌어당기는 계기가 되기 때문이다.
반대로 가격이 하락하기 시작하면 더 많이 내릴 것이라는 불안 심리가 확산되고 그래서 급매물과 투매 현상이 나타난다는 것은 알려진 사실이다.
이번 강남지역의 집값 폭등도 어느 순간 가격이 오르기 시작하면서 더 많이 오르면 어떻게 하나 하는 불안심리가 크게 작용한 것은 아닌가 한다. 즉, 당장 주택을 구입하지 않아도 되는 사람들을 빠른 속도로 매수대열에 참여하도록 하는 촉매역할을 한다는 것이다. 만일 정부의 강력한 안정책으로 가격이 하락세로 반전될 경우 그 하락폭은 클 수 있다.
이런 시장참여자들의 심리적인 요인이 가격불안의 중요한 원인이라면 정부의 정책은 불안 심리를 가라앉히는 방향으로 추진돼야 한다. 그러나 지난해 정부의 부동산 안정대책은 불안심리를 잠재운 것보다는 겁주기 효과를 노리는 측면이 강하지 않았다 싶다.
따라서 정부는 먼저 주택공급 부족과 주택가격이 지속적으로 오를지 모른다는 불안심리를 안정화시키는 노력을 기울여야 한다. 신규주택의 공급은 강남과 강남 인접지역에 지속적으로, 그리고 대규모 물량으로 공급된다는 확신을 심어줄 필요가 있다.
또한 강남지역의 중요한 공급수단인 재건축사업을 지속적으로 추진하도록 해서 공급이 안정적이라는 신호를 지속적으로 보낼 필요가 있다. 아울러 재건축조합원의 이익이 극대화되는 일반분양가에 대한 규제를 강력하게 시행해야 한다.
지난 정부에서 정비사업을 촉진했던 것은 조합원의 부담이 가중되어 사업추진이 어려워진 국면을 타개하기 위한 것이었다. 그러나 오늘날의 일반분양가는 조합원에 거대한 개발이익을 보장해주는 장치가 됐다. 이를 정부는 간과해서는 안 된다.
분양가를 적절한 수준으로 유지되도록 하는 정책을 하루라도 빨리 시행해야한다. 이는 일반분양을 시행하지 않은 사업에도 적용할 필요가 있다.
정부의 주택시장에 대한 개입은 가급적 최소화하는 것이 바람직하다. 그러나 개입이 필요한 순간에는 그 시기를 놓쳐서는 안 된다. 지금의 주택가격의 상승은 정부가 이미 시장개입의 시기를 놓쳤기 때문이다.
물론 정비사업이 정상적으로 작동되지 않은 지방의 정비사업에 대해서는 이를 촉진하는 정책도 병행해서 시행해야 한다. 정부의 강력한 시장개입으로 일부 재건축조합원의 기대이익이 감소할 수 있다. 하지만 우리 사회와 우리 경제 전체를 본다면 그것은 충분히 감내할 만한 수준에 불과할 것이다.
