조정대상지역에 분양권 양도세율 50% 부과
부동산 임대업자 대출시 이자상환 비율 적용
공공택지 31곳 선정 … 주거복지 로드맵 착수 

2018년 ‘무술년(戊戌年)’이 시작되면서 올 한해 다양한 부동산 제도의 변화가 예고되고 있다. 작년 조기대선으로 예정보다 일찍 정권교체가 이뤄지고 문재인 정부가 지난해 6월부터 주택시장 안정화를 위해 5차례에 걸친 부동산 관련 대책을 쏟아내면서 새로 시행되거나 바뀌는 제도들이 줄을 잇고 있기 때문이다.

특히 올해는 재건축 초과이이익환수제 부활, 대출 규제 강화 등 부동산 시장안정을 위한 규제책들이 시행되면서 부동산 시장에 미치는 파급효과가 클 것으로 예상되고 있다.

▲예정대로 1월 3일 재건축 초과이익환수제 부활

올해 재건축 시장의 가장 큰 이슈는‘재건축 초과이익환수제’의 부활이다. 재건축 초과이익환수제는 2006년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국으로 확대됐다. 이후 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다.

하지만 문재인 정부 출범 이후 추가 유예는 더 이상 없다는 입장을 확고히 하면서 2018년 1월부터 부활하게 됐다. 이에 올해부터 관리처분인가를 신청하는 재건축조합들은 재건축 초과이익환수제의 적용을 받는다.

이 제도는 재건축추진위 설립 승인일~준공까지 발생한 이익금 중 일부를 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도로 초과이익이 조합원당 평균 3천만원을 넘기면 금액에 따라 10%에서 최대 50%의 부과율이 적용된다.

한편 지난해 야당의원들을 중심으로 유예기간 추가 연장, 장기소유주 부담금 면제 등을 주요내용으로 하는 총 3건의 재건축 초과이익환수제 일부개정안이 발의됐지만 국토교통위원회 소위원회에서 모두 폐기됐다.

▲조정대상지역 내 양도세 50% 적용, 4월부턴 다주택자 부담 가중

정부가 다주택자들을 규제하기 위해 세율 중과와 장기보유특별공제 배제 등을 시행하면서 올해부터 양도세 부담이 커진다.

먼저 1월 1일부터 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율 50%가 적용된다. 예를 들어 양도차익이 1억원일 경우 50%에 해당하는 5천만원을 세금으로 납부해야 된다는 것이다. 오는 4월부터는 다주택자의 양도세 부담도 높아진다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20%의 가산세율이 붙는다.

양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%인 것을 감안하면 3주택 이상 다주택자의 경우 최고 60%의 높은 중과세율이 적용되는 것이다.

나아가 4월부터는 다주택자의 경우 장기보유특별공제에서도 배제되면서 양도세에 대한 부담은 더욱 늘어나게 된다. 장기보유특별공제란 3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도할 때 양도차익의 일정 비율을 공제하는 제도로, 보유기간이 3년 이상인 등기된 양도자산에 대해 기간에 따라 차등 적용해 최소 10%부터 최대 30%까지 양도차익에서 공제해 준다.

▲HUG 중도금대출 보증 비율 및 한도 축소

지난 2일 주택도시보증공사(HUG)는 중도금대출 보증비율과 보증한도를 축소한다고 밝혔다. 이에 따라 올해 입주자 모집공고를 하는 사업장에 대한 대출금액 보증비율이 당초 90%에서 80%로 축소되고, 수도권·광역시·세종시의 보증한도는 당초 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 이외의 지역의 보증한도는 현행대로 3억원으로 유지된다.

이는 지난해 10월 24일 발표한 가계부채 종합대책에 따른 후속조치로 중도금대출 리스크를 관리하고 금융기관의 여신심사 관행을 개선하기 위한 것이다. 입주자 모집공고는 일반분양의 경우 일간신문 등에 게시해 공고한 날, 주택조합사업은 착공신고필증에 따른 착공신고일 기준이다.

▲주택담보대출한도 기준에 新DTI(총부채상환비율) 적용

지난해 11월 금융위원회가 발표한‘금융회사 여신심사 선진화 방안’에 따라 올해부터 신DTI(총부채상환비율)가 도입됐다. 신DTI는 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정방식을 개선한 것으로 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소되는 효과가 예상된다.

특히 신DTI는 대출자의 상환능력 심사 시 기존 주택담보대출을 보유한 대출자가 추가로 주택담보대출을 받기 위해 DTI를 산정할 때 기존 대출이자뿐 아니라 기존에 있던 주택담보대출의 원리금 상환부담 전액을 반영하도록 해 대출액을 낮추도록 했다.

여기에 다주택자의 경우 2번째 주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI 비율을 산정하게 되면서 주택담보대출에 대한 부담을 더욱 높였다.

▲부동산 임대업자 대출시 이자상환비율(RTI) 도입

오는 3월부터는 부동산 임대사업자 대출시 임대업 이자상환비율(RTI)이 새롭게 적용된다. 이는 작년 10월 24일 발표한 가계부채종합대책에서 발표한 것으로 RTI는 연간 이자비용 대비 임대소득 비율을 의미하는 것이다.

이로 인해 3월부터 은행권에서 임대업자의 대출 심사 시 임대소득 대비 이자비용을 파악하게 된다. 임대업자가 일정 RTI를 넘지 못할 경우에는 대출이 제한된다. 임대업자는 연간 임대소득이 이자비용보다 주택의 경우 1.25배, 비주택의 경우 1.5배가 돼야 대출을 받을 수 있다.

업계에서는 RTI를 적용할 경우 임대업자들의 자금 줄이 막히기 때문에 다주택자의 임대사업을 독려하겠다는 기존 기조와 모순되는 정책이라며 반발하고 있다.

▲올해 하반기 총체적상환능력비율(DSR) 도입

모든 가계대출의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영해 대출하는 자율적 여신심사 체계인 총체적상환능력비율(DSR)은 올해 4분기부터 은행권을 중심으로 관리지표로 도입될 예정이다.

DSR은 모든 대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누는 것이다. DSR의 소득산정 기준은 新DTI 소득산정 방식을 준용해 대출종류, 상환방식 등에 따라 차주의 상환부담액을 결정한다. 다만 소득 산정이 어려운 경우에는 금융회사에게 자율성 부여하고 대출종류와 상환방식 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영한다는 것이 금융위의 설명이다.

▲오피스텔 전매제한, 인터넷청약 의무화

아파트에 비해 상대적으로 규제를 덜 받으면서 반사이익을 얻은 오피스텔에 대한 규제도 오는 1월 25일부터 강화된다. 지난해 발표된 8·2 부동산 대책의 후속조치로 이달 25일 이후 입주자 모집공고를 내는 조정대상지역 내 오피스텔들은 소유권 이전 등기 전까지 분양권 전매가 금지된다. 또한 지역 거주자에게 오피스텔 물량의 20%를 우선 분양하는‘거주자 우선 할당제’도 조정대상지역까지 확대 적용된다. 이밖에도 300가구 이상 오피스텔에 대한 인터넷 청약이 의무화된다.

▲주거복지로드맵 본격 착수

지난해 11월 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행이 상반기 중 본격화 된다. 이에 계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행된다. 또한 지난 9일 국토교통부는 주거복지 로드맵에 따라 총 40곳의 신규 공공택지를 조성하기로 하고 기존에 입지가 공개된 9곳 외에 31곳의 입지를 올해 말까지 선정할 계획이라고 밝혔다.

국토부는 31곳 중 일부를 서울 내부에서 정하고, 수도권에서도 서울과 아주 인접한 지역, 우량한 입지에서 지정할 예정이다. 업계에서는 국토부가 밝힌 서울 내부, 서울에 근접한 유망 입지는 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통해 확보할 것으로 내다보고 있다.

작년 주거로드맵 발표 당시 공개된 9곳 중 수도권 8곳(△성남 금토 △성남 복정 △의왕 월암 △구리 갈매역세권 △남양주 진접2 △부천 괴안 △부천 원종 △군포 대야미)이 대부분 그린벨트지역이기 때문이다.