집값 상승 원인의 착각과 재건축 재개발 활성화

김 우 진 원장/ (사)주거환경연구원l승인2018.01.18 10:41

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지난 언론 보도들을 보면 강남의 재건축지역이 투기의 온상이며, 주변집값을 상승시키는 주범이라는 논지가 부동산면을 가득 채우고 있다.

이에 따라 초과이익환수제가 도입됐고, 지난 8.2부동산 대책에서는 재개발 등 조합원 분양권 전매제한, 재개발 임대주택 공급 의무비율 하한 5% 설정, 재건축 조합원 지위 양도제한 예외사항 강화, 분양가 상한제, 이주비의 지급 또한 대출 규제의 범위에 들게 하는 등 주택가격을 잡기 위해 재정비사업에 대한 강력한 규제책들을 쏟아 냈다.

이로한 강력한 규제 정책에도 강남 재건축을 중심으로 집값이 상승하고 있다.

전문가들은 공급은 한정된 상황에서 수요가 증가하는 것을 직접적인 원인으로 꼽고 있다. 수요증가의 원인으로 “자사고·특목고 폐지 움직임에 따른 강남 8학군 선호 현상 등 학군 수요도 늘었다”며 “다주택자 규제로 소위 ‘똘똘한 한 채’ 전략, 반대로 변두리 지역이나 지방과 같이 주택가격이 상승하지 않는 지역은 다주택자 중과에 따라 매물이 늘어나 지역적 양극화를 가속화 시키고 있다”고 한다. 양극화의 근본원인을 학군, 교통, 생활편익시설, 그리고 직장 등 도시 전체적 관점에서 찾아야 한다는 것이다.

이를 증명하 듯 서울 강남 등 일부 재정비구역을 제외한 대도시권역에서는 1천 곳이 넘는 도시정비사업이 진행되지 못하고 정체돼 있다. 서울 강남의 일부 재건축단지와 같이 전국의 재정비 사업장도 주택가격 상승을 유발할 수 있는 잠재적 변수로 보는 착시현상에 정부의 규제가 가해진 결과이다. 이들 상당수 지역은 현 정부가 우선적으로 추진하는 도시재생 뉴딜 사업의 대상에서 제외돼 정부의 지원도 기대할 수 없다.

여기에 더해 올해부터 인구절벽 현상을 맞이하고 있다. 인구절벽이라는 용어는 경제 전문가 해리덴트가 처음으로 사용하였으며, 주로 고령화 사회의 문제점을 지적하는데 사용되었고 생산가능인구(15~64세) 인구가 어느 시점부터 절벽과 같이 떨어지는 것을 말한다

서울의 경우 신규 일자리는 판교, 화성, 동탄 등으로 이어지는 서울 남부에 집중되고 있다. 주거지도 도시외곽 지역, 특히 강북은 점차 외면될 것이다. 강남의 좁고 낡은 임대주택들이 철거되고, 도시근로자 연 평균소득을 웃도는 3.3㎡당 5천만원을 넘는 아파트가 공급되면서 저임금자 및 수입이 불안정한 사람들은 재정비사업이 진행되지 못하는 곳으로 밀려들 수밖에 없다. 소득의 양극화와 함께 외국에만 있는 줄 알고 있던 슬럼이 나타나기 시작할 것이다.

이제는 신규주택의 대량공급보다는 최저주거기준 이하 기존주택을 최소화 하는데 더 역점을 두어야 한다. 주택보급률 100%가 넘은 시점에서 신규주택이 대량 공급되면 열악한 기존 변두리 주택단지의 빈집은 증가하기 때문이다. 실제 인천의 경우 송도, 청라 등 대규모 신도시가 건설되면서 도심가구가 신도시로 빠져 나가고, 도심은 쇠퇴일로를 겪고 있는 것을 직접 보고 있지 않는가?

아직도 도시문제는 곧 주택문제이고, 주택문제는 곧 투기나 가격상승이라는 도식에서 벗어나지 못하고 있다. 이제는 슬럼의 형성이라는 더 심각한 도시문제를 고민해야 될 시점이다. 따라서 지금은 오도 가도 못하고 있는 재정비사업장이 정상적으로 갈 수 있는 방안이 무엇인지도 진지하게 고민해야 할 때이다.


김 우 진 원장/ (사)주거환경연구원  webmaster@housingherald.co.kr
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