도시정비법 제48조 제1항 제4호는 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격”을 관리처분계획의 내용 중 하나로 규정하고 있다. 따라서 토지등소유자들의 종전자산에 대한 평가기준 시점은 사업시행인가의 고시가 있은 날이 된다고 할 것이다.
그런데 사업시행계획은 정비사업을 진행하다보면 대부분 변경되는 것이 일반적이고, 특히 토지등소유자들의 이해관계에 중대한 변경을 가져오는 경우도 매우 빈번하다.
이와 같이 사업시행계획이 변경된 경우, 특히 중대한 변경이 이루어진 경우 종전자산에 대한 평가시점은 최초의 사업시행인가의 고시가 있은 날이 되어야 하는가. 아니면 변경된 사업시행계획의 인가 고시일이 되어야 하는가?
이에 대해 대법원은 2016.2.18.선고 2015두2048 판결을 통해 “최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산 가격을 기초로 해 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려해 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다”라고 판시한 바 있다.
이와 같은 대법원의 판결은 종전자산에 대한 평가결과가 신축되는 건물 및 대지의 분양기준으로 작용한다는 점을 고려했다는 점에서 타당성을 인정할 수 있다할 것이다. 종전자산 평가결과가 분양받게 되는 신축건축물에 대한 대물변제조로 작용하는 것이 아니라 이른바 비례율의 산정기준 중 하나로 작용하는 것에 불과하므로 사업시행계획의 변경이 있을 때마다 새롭게 감정평가를 해야만 적정하게 조합원 분담금이 산정된 것이라고 볼 수는 없기 때문이다. 오히려 사업시행계획의 변경이 수반될 때마다 감정평가를 새롭게 하도록 강제하는 것은 불필요한 비용의 증가만을 수반할 뿐이다.
그런데 사업시행변경인가가 고시된 날을 기준으로 새롭게 종전자산에 대한 감정평가를 하고 이를 관리처분계획에 반영했을 경우 이 관리처분계획은 위법한 것일까?
우선 관리처분계획은 행정계획에 해당하는 것으로 관리처분계획을 수립하는 주체는 비교적 광범위한 재량권을 갖는다고 보아야 한다. 따라서 도시정비법이 명시적으로 금지규정을 두고 있지 않은 상황에서 사업시행자가 사업시행변경인가가 있은 날을 기준으로 감정평가를 하고 이 결과를 관리처분계획에 반영했다고 하여 이를 위법하다고 단정할 수는 없다.
그리고 도시정비법이 종전자산에 대한 감정평가를 실시해 이를 기초로 하여 관리처분계획을 수립하도록 하는 것은 종전자산에 대한 감정평가를 통해 산정된 가격을 기준으로 하여 조합원들 사이의 상대적 출자비율을 정하도록 하기 위한 것이다 그러므로 토지등소유자 또는 조합원 전체에 동일한 기준을 적용해 감정평가를 하고 이를 관리처분계획에 반영한다면 상대적 출자비율이 공평하게 정해진 것이라고 할 것이므로 이를 위법한 것이라고 볼 수도 없다.
앞에서 인용한 대법원 2016.2.18.선고 2015두2048 판결 역시 “관리처분계획의 내용으로서의 종전자산가격 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것”이라고 판시하고 있다.
또한 최초의 사업시행인가고시 후 상당한 기간이 경과할 때까지 관리처분계획이 수립되지 못하다가 사업의 내용이 실질적으로 변경돼 사업시행계획을 변경해 이에 인가고시가 이루어졌다면, 그동안의 지가 상승률, 물가 상승률 등이 반영돼 감정평가가 이루어져야만 오히려 더욱 정확하고 적절하게 조합원들의 상대적 출자비율이 정해질 수 있다.
대법원 역시 2016.12.15.선고 2015두51309 판결을 통해 “도시정비법 제48조 제1항 제4호 가 분양대상자별 종전자산 가격을 평가해 이를 관리처분계획에 포함시키도록 한 것은 기본적으로 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이기 때문에 모든 조합원들에게 동일한 평가기준일을 적용한다면 그 일자를 언제로 하는지가 조합원들의 권리관계에 별다른 영향을 미치지 않는다”라고 판시한 바 있다.
이와 같이 대법원이 변경된 사업시행인가고시일을 기준으로 종전자산 평가를 한 것이 위법하다고 판시한 것이 아닌 점, 관리처분계획은 행정계획으로 수립주체에게 비교적 광범위한 재량권이 인정되는데, 보다 적절하고 합리적인 기준에 따라 조합원들의 상대적 출자비율을 정할 수 있도록 사업시행변경인가 고시일을 종전자산의 감정평가 기준 시점을 정하는 것이 재량권을 일탈남용하거나 법령을 위반한 것으로 볼 수 없는 점 등을 고려해 보면, 변경된 사업시행계획이 고시된 날을 기준으로 종전자산에 대한 감정평가를 하고 이를 관리처분계획에 반영한다고 하더라도 이는 적법하다고 판단된다.
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