뛰는 강남 집값, 공급 확대가 해결책이다

이석주/ 서울시의원l승인2018.02.02 10:55

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[하우징헤럴드=이석주 의원] 새해 벽두부터 서울 강남권을 중심으로 서울과 수도권의 집값이 폭등하고 있다는 암울한 뉴스가 이어지고 있다.

지난해 하반기 경제전문가들은 국내 경제가 2%대 저성장이 예상된다는 점에서 올해 집값은 소폭 상승할 것이라고 내다봤다. 하지만, 연초부터 집값이 치솟고 있으니 물가상승 우려 및 국민들의 근로 의욕 저하 등 사회문제로까지 퍼질까 우려되는 게 사실이다.

이 치솟는 집값을 어떻게 다스려야 할까? 우선 10년 주기설을 바탕으로 10년 간격의 전국 및 서울의 집값을 경제 요인과 시대적 흐름을 통해 조명해보면서 큰 틀의 해법을 찾아보자.

먼저 수출 및 경제성장으로 1978년까지 오르던 주택 가격은 1988년 올림픽 개최와 신도시 건설로 일단 한숨 돌리게 됐고, 그 후 반등의 여세가 나타났지만, 1998년 발생한 외환위기로 인해 잠재워졌다.
그 후 2000년 초에 들어서는 1988년 발생한 외환위기의 후속조치 차원의 강남권 재건축 규제 완화가 다시 주택가격을 큰 폭으로 상승시켰지만 2008년 찾아온 세계 금융위기로 인해 이 역시 모두 진정되었다.

하지만 최근 벌어진 가격 상승세를 살펴보면, 좀처럼 가격 하락세를 예상할 수 없다는 게 문제다. 2016~2017년부터 큰 폭의 상승세가 나타나면서 장기적 가격 상승세로 접어든 상태이기 때문이다.

정부는 이 같은 가격 상승세를 잡기 위해 지난해 고강도의 8.2대책을 내놨지만, 재건축 특수와 풍부한 자금 호재 등의 요인들이 복합적으로 맞물리면서 서울 강남권을 중심으로 또 다시 크게 치솟고 있는 형국이다.

살펴보면, 주택가격이나 전세가격의 결정은 일반적으로 주택이 지닌 내재가치와 수요-공급에 따른 시장경제 원리로 인해 형성된다. 하지만, 최근의 가격 급등은 이 같은 일반 요소에 덧붙여 정부의 무리한 규제 정책이 더욱 가격을 높이는 요인으로 작동하고 있다고 봐야 한다.

실제로 무리한 정부의 정책 개입과 시장을 무시한 실패 정책들이 가격형성에 더 큰 영향을 끼치는 요소라는 점이 뚜렷하게 반증되고 있다. 재건축 억제, 세금 중과, 갈팡질팡하는 교육 정책이 집값상승의 주요 요인으로 작동하고 있다.

우선 재건축 규제로 인해 서울 강남권의 주택 공급을 막는 게 문제이다. 예컨대 단지 내 공원 기부채납 면적을 세대당 3㎡씩 적용하면 이에 따라 연면적이 줄어 주택공급 물량이 줄어든다. 또한 재건축 소형주택 규모를 전용 45㎡ 이하로 억제할 경우에는 단지 내 부조화와 공원 기부채납면적만 늘게 해 이 역시 재건축을 억제시킨다. 아울러 층수의 획일적 규제는 단지와 건물의 첨단화 및 디자인 특화를 막아 도시 황폐화를 촉진시키는 주범으로 작용하게 된다.

한편 세금 정책 부문에서도 다주택자 중과세 정책의 부작용이 나타나고 있다. 비인기 지역은 계속 가격을 내리게 하지만 강남권과 같은 특정지역은 연일 오르게 하고, 재건축 초과이익환수제도는 세액산정기준 모호와 미실현이익에 대한 중과 및 재건축만 과세한다는 형평성 문제까지 잠재하고 있어 문제가 크다.

교육정책 역시 특목고를 일반고화 하는 등 갈팡질팡하며 제도를 바꿈으로써 강남 대치동과 같은 일류 학원 밀집지역의 집값상승 현상을 낳고 있다.

그렇다면 뛰는 집값을 잡는 해법은 무엇인가? 강남 지역의 재건축 속행을 통한 공급 확대이다.

정부는 주택 가격의 차이를 인정해야 하고, 살기 좋은 곳의 주택공급을 늘리도록 하는데 정책 방향을 맞춰야 한다. 사람들이 살기 좋다고 느끼게 하는 주택가격의 특성변수가 중첩된 지역은 더욱 많은 수요로 인해 가격이 올라간다는 시장 메커니즘을 인정해야만 한다. 주택가격이 올랐다고 해서 성급하게 채찍부터 들면 정책실패, 시장가격 상승은 늘 반복될 수밖에 없다는 과거 사례를 잊어서는 안 된다.

재건축 이익을 환수하고 세금을 중과하며 행정 규제한다고 가격 문제가 종결되는가? 환수하고 세금이 오른 만큼 강남과 같은 특정지역은 계속 오르게 된다는 사실, 이것이 바로 시장이다.


이석주/ 서울시의원  webmaster@housingherald.co.kr
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