정비사업에서 해산이란 조합의 법인격을 소멸시키는 법률요건 또는 청산절차를 여는 법률요건을 말한다. 다시 말해 조합의 목적을 달성한 경우 적극적인 활동을 중지하고 잔무처리, 재산정리 등을 위한 상태를 해산이라고 한다. 또 청산은 조합이 해산한 후 잔여 법률관계를 처리하는 것 또는 그 절차를 의미하는데 청산이 종결돼야 비로소 조합은 법인격을 상실하게 된다. 이러한 해산·청산은 해산결의→청산인 선임→해산등기 신청·신고→청산종결 등기·신고 등의 순서로 진행되는데 절차를 제대로 이행하지 않을 경우 과태료 등의 벌칙을 받게 되기 때문에 주의해야 한다.

 

▲해산결의-총회 또는 대의원회 의결 거쳐야=우선 해산결의는 〈도시 및 주거환경정비법〉시행령 제34조제1항(총회의 의결사항)에 따라 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있다.

 

하지만 시행령 제35조에는 ‘사업완료로 인해 해산하는 경우’에는 대의원회에서 결의할 수 있도록 하고 있기 때문에 총회의 의결을 거치지 못할 경우 대의원회 의결로 해산결의를 할 수 있다.

 

해산결의는 표준정관 제61조제1항에 따라 준공인가를 받은 날로부터 1년 이내에 행해야 한다. 하지만 준공인가 후 지적 정리, 이전고시, 보존등기 등의 사업절차를 이행하기 까지는 적어도 1년 이상의 기간이 소요되는 것이 일반적이다. 따라서 통상 해산결의는 준공인가를 받은 날로부터 1년이 지나서 행해지게 된다.

 

▲청산인 선임-채권 추심, 채무 변제 등 청산업무 이행=조합은 해산결의가 있은 후 청산인을 선임해야 한다. 이때 청산인은 정관에서 정하는 바에 따라 선임이 가능하며 총회의 결의로도 선임이 가능하다. 청산인 수에 대해서는 정해진 바가 없기 때문에 1명만으로도 가능하다. 청산인은 조합의 사무 종결, 채권 추심, 채무 변제, 잔여재산의 인도 및 잔여재산 귀속, 각종 서류 작성 등의 업무를 추진하게 된다.

 

▲해산등기-취임 후 2주내 등기·신고… 허위시 과태료 처분=해산등기 및 신고는 청산인이 신청해야 한다. 이때 청산인은 취임 후 2주 이내에 해산의 사유 및 날짜, 청산인의 성명 및 주소 등을 등기 및 신고해야 한다.

 

해산등기 시 필요한 첨부자료는 △조합원 총회 의사록 또는 대의원회 의사록 △법인등기부등본 1통 △법인인감도장 등과 함께 청산인 선임과 관련한 자료(취임승낙 증명서, 정관 등)도 준비해야 한다.

 

해산신고 시에는 △해산신고신청서 △조합원명부 △조합해산 및 정산동의서(인감증명서 첨부) △해산총회 안내 증빙서류(공고문 또는 안내문, 참석자 명부 등) △총회회의록 및 증빙서류(총회회의록, 총회자료집 등) △조합설립인가 필증 △조합정관 △외부회계감사보고서 등의 신청서류를 제출해야 한다.

 

만약 청산인이 허위로 신고하거나 사실을 은폐한 때에는 과태료를 받을 수 있으니 유의해야 한다.

 

▲청산종결등기·신고-3주내 등기·신고, 해태 땐 과태료 처분=청산을 종결한 때에는 청산인은 3주 이내에 이를 등기해야 한다. 청산이 종결된 때라 함은 현존사무 종결, 채권추심, 채무변재, 잔여재산의 인도 등을 완료한 때를 말한다.

 

이때 필요한 서류로는 △법인등기부등본 △청산종결을 위한 총회 회의록 또는 대의원회 회의록(공증 필요) △조합원 명부 △결산종결 대차대조표 △조합원에 대한 잔여재산분배 계획서 △신문공고문 등이 있다.
또 청산이 종결된 때에는 등기와 마찬가지로 3주 이내에 시장·군수에게 신고도 해야 한다.

 

만약 청산이 종결됐는데도 등기를 해태한 경우나 청산 후 고의로 신고하지 않은 경우, 청산이 종결되지 않은 것을 알고도 신고한 경우에는 과태료 처분을 받을 수 있다.

 

 

■ 시장·군수에 인계할 서류는…
조합은 해산·청산 절차를 진행하면서 바로 시장·군수에게 인계할 서류도 준비해야 한다.

 

〈도정법〉 제81조제4항에 따르면 “조합은 정비사업을 완료하거나 폐지한 때에는 시·도조례가 정하는 바에 따라 관계서류를 시장·군수에게 인계해야 한다”고 규정하고 있다. 따라서 조합이 속한 시·도조례를 알아보고 관계서류를 미리 준비해 제때 제출할 수 있도록 해야 한다.

 

서울시의 경우 〈도시 및 주거환경정비조례〉 제40조에서 조합은 이전고시일로부터 3개월 이내 또는 정비사업의 폐지일로부터 2개월 이내에 구청장에게 인계하도록 규정하고 있다. 따라서 이전고시를 한 조합은 3개월 이내에 해당 구청장에게 관련 서류를 인계해야 한다. 다만 구청장이 부득이한 사정이 있다고 인정하는 때에는 사업시행자의 신청에 의해 인계기간을 연기할 수 있다.

 

조합이 시장·군수에게 인계해야 할 서류로는 △이전고시 관계서류 △확정측량 관계서류 △청산 관계서류 △등기신청 관계서류 △감정평가 관계서류 △손실보상 및 수용 관계서류 △공동구설치 비용부담 관계 서류 △회계 및 계약 관계서류 △회계감사 관계서류 △총회, 대의원회, 이사회 및 감사의 감사관계 서류 △보류지 및 체비시설의 처분과 우선매수 청구권자에 대한 분양관계 서류 등이다.

 

이렇게 관계서류를 인계받은 시장·군수는 해당 정비사업의 관계서류를 5년간 보관하게 된다. 만약 조합이 시장·군수에게 관계서류의 인계를 태만히 할 경우 〈도정법〉 제88조제2항제3호에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과되니 미리 준비해 관계서류를 인계해야 한다.

 

 

 

■ 체크 포인트
해산·청산은 조합장을 비롯해 청산인이 업무를 진행하는 것이 원칙이지만 사실상 이러한 업무를 처음 접하는 조합이 직접 수행하는 것은 현실적으로 매우 어려운 일이다. 따라서 법무사를 비롯해 정비업체 등이 해산·청산을 대행하는 경우가 많기 때문에 조합이 해산·청산에 대한 모든 절차를 파악할 필요는 없다.

 

하지만 해산·청산을 위해 조합에서 미리 준비해야 할 사항들도 있다. 특히 해산결의 정족수와 해산·정산 동의서 징구가 대표적인 업무라 할 수 있다.

 

▲체크포인트1. 해산결의 정족수 정관에 완화 명시해야=조합의 해산결의를 위한 정족수는 〈도정법〉에서 규정하고 있지 않기 때문에 〈민법〉을 준용하게 된다. 〈민법〉상에는 총 조합원의 3/4 이상의 동의로 해산결의를 하도록 하고 있는데 정관이 달리 정하는 경우 그 규정에 따라 결의할 수 있도록 정하고 있다. 이에 따라 전문가들은 정관에 해산결의 규정을 완화해 명시하도록 조언하고 있다.

 

표준정관 상에는 해산결의를 위한 정족수에 대해 별도로 정하고 있지 않기 때문에 표준정관을 그대로 사용한다면 조합원의 3/4 이상의 동의를 받아야 한다. 따라서 정관을 제정할 때 해산결의를 위한 정족수를 조합원의 과반수 또는 대의원회의 과반수 동의로 정하는 것이 바람직하다. 만약 정관을 이미 제정한 조합이라면 해산결의 정족수를 변경하는 것이 좋다.

 

하지만 정관에서 정하는 바에 따르도록 한다고 해도 해산결의 정족수를 과도하게 축소하는 것은 자칫 문제가 될 수 있다. 통상적인 결의 요건에 미달하는 경우 무효가 될 수 있으므로 유의해야 한다.

 

▲체크포인트2. 해산 및 정산 동의서는 아파트 열쇠 건네줄 때=해산은 사업의 마지막 단계인데다 조합원 이주 후 진행되기 때문에 조합원들의 참여도가 매우 낮을 수밖에 없다. 따라서 해산을 위한 총회나 동의서 징구는 현실적으로 매우 어려운 게 사실이다.

 

해산 및 정산 동의서를 징구할 수 있는 가장 효과적인 방법은 이전고시 후 분양받은 아파트 열쇠를 건네줄 때 동의서를 받는 것이다. 이전 고시 후 아파트 분양 조합원들은 열쇠를 받기 위해 조합사무실을 반드시 찾기 마련인데 이때 미리 해산 및 정산 동의서와 인감증명서를 제출토록 요구하는 것이다.

 

만약 열쇠를 넘겨 준 후 동의서를 걷으려면 일일이 조합원들을 찾아다녀야 하는데 이주한 상태이기 때문에 현실적으로 어려운 점이 많다. 특히 이주 후 조합에 신고를 하지 않거나 주소지가 변경됐을 경우에는 더욱 더 힘들 수밖에 없다. 또 아파트를 분양받았다 하더라도 이미 다른 사람에게 양도하는 경우도 발생하기 때문에 이전고시 후 열쇠를 내주면서 동의서를 받는 것이 실무적으로 가장 편리하면서도 확실한 방법이다.