상업시설 활성화② MD의 필요성
상업시설 활성화② MD의 필요성
  • 서창호 유일그룹 대표이사/ 국제공인자산관리사
  • 승인 2018.02.02 15:17
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[하우징헤럴드=서창호 대표] 최근 아파트단지 내 상가나 근린상가들을 유심히 살펴보면 유독 공인중개사 사무실이 눈에 띈다. 심지어 1천세대 이상 아파트의 단지 내 상가가 전부 부동산 밖에 없는 경우도 있다.

단지 내 상가든 근린상가든 입주민과 지역민의 생활편의를 위해 존재하는 시설이다. 상가가 침체된 경우 주민들의 삶의 질이 저하되고, 지역 내 소비가 줄어들어 결국 수요 유출로 이어지며, 과당경쟁에서 살아남지 못하는 경우 폐업으로 공실점포가 되고, 공실이 장기화 될 경우 상가의 가치가 하락하게 되는 악순환을 반복하게 된다.

이러한 관점에서 사업주체는 상업시설을 공급할 때 해당 사업지의 상권 잠재력을 명확히 인지해야 한다. 이를 위해서는 상업시설의 적정 면적을 산출할 때 시장점유율(Market share)을 통해 경쟁 상권과 배후 인구 특성 및 가구당 소비지출액, 업종의 평효율 등을 고려해야 하며, 상업시설 배치 그리고 적정 가격과 최종적으로 MD(Merchandising)를 반드시 고민해야 한다. 참고로 상업시설에서 MD는 최적의 업종구성의 의미로 쓰인다.

현실적으로 MD를 통제한다는 것은 분양시장의 구조적 특성으로 인해 거의 불가능에 가깝다. 상가를 분양받은 자는 공실을 두려워하게 되고, 임대인은 임차인이 어떤 장사를 하는지는 관심이 없다. 원하는 임대료 수준을 지불할 수 있는 임차인과 계약할 수밖에 없는 상황이다.

또한 임대인은 우량임차인(클리닉, 프랜차이즈, 금융기관, 대형유통업체 등)을 장기간 유치하기를 희망하지만 대부분의 우량임차인은 임대료 수준이 낮기 때문에 기대수익률이 현저히 낮아진다는 딜레마에 빠지게 된다. 상업시설 기획단계에서 MD의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

최적의 MD로 구현된 상업시설은 종국적으로 자산가치의 상승이라는 선순환의 결과를 보여주기 때문이다. 이유는 간단하다. 최적의 MD를 갖춘 상업시설은 시설의 활성화, 임대료의 상승, 자산가치의 상승으로 이어지기 때문이다.

입점 초기에는 임차인의 진입장벽 문턱을 낮추기 위해 임대료에 대한 부담을 덜어주고, 대신 매출액 기준으로 일정한 수수료를 받는‘임대료+수수료’방식으로 MD를 실현하는 전략이 필요하다.

안정기에는 각 점포들의 매출액이 증가함에 따라 고정월세보다 훨씬 많은 임대수입을 창출할 수 있다.

사업주체는 지역 내 명소화를 실현할 수 있는 MD를 도출하고, 이를 통해 더 많은 이용객이 장시간 머무르는 공간을 만들기 위해 고민해야 한다.

아울러 수분양자들은 준공 이후 상가관리단을 통해 공동체의식을 갖고, 활성화를 고려한 MD의 통제에 의식을 같이해야만 미래의 자산가치 상승을 기대할 수 있을 것이다.

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