[하우징헤럴드=박순신 대표] 강남지역의 재건축아파트와 새 아파트 가격이 정부의 시장안정대책에도 불구하고 하루가 멀게 오르고 있다. 정부는 이를 투기세력의 유입으로 보아 부동산거래에 대한 불법성이 없는지 강력하게 단속하겠다고 발표했다. 이에 대해 일부 서초구 관내 부동산중개업소들은 영업을 중단하는 방법으로 소나기를 일단 피하기로 한 모양이다.
이런 정부정책은 사실상 거래를 중단하는 것이라고 읽어야 한다. 단호한 정부의 조치에도 불구하고 주택을 매입하는 경우에는 자금출처에 대한 세무조사를 실시하고 있다. 그러나 시장에서는 여전히 강남지역의 아파트에 대한 매수세가 수그러들지 않고 있는 것이다.
정부의 시장개입은 최소화 하는 것이 맞다고 본다. 하지만 개입이 필요한 경우에는 실기해서는 안 된다. 이번 정부의 주택시장에 대한 접근방법은 적절한 것인지 의문이 든다. 시장이 정부가 바라는 방향으로 바뀌지 않고 있기 때문이다. 정부의 정책이 적절했다면 강남지역의 집값은 이미 안정기에 들어서 있을 것이다. 정부의 시장개입의 시기도 중요하지만 사용하는 정책 수단도 아주 중요하다. 더 엄밀하게 말하면 정책수단을 언제 어떤 순서로 사용할지가 중요한 것이다.
강남지역의 아파트가격은 지난해 가을 들어서면서부터 급등하고 있다. 이에 대한 정책적 대응에 있어서도 거래를 중단하라는 것에 초점이 맞춰져 있다. 이는 시장을 정확히 읽어 낸 것이라고 보기 어렵다. 주택시장은 투기수요가 일부 있다고 하더라도 기본적으로 수요와 공급의 논리가 작동하는 것인데 무작정 수요만 억제하고자 한 것이다.
결과는 수요관리가 되지 않고 있는 것이다. 오히려 수요에 대응하는 공급은 재건축조합원 자격이전 제한을 통해서 더욱 줄이는 방식으로 정책을 시행하고 있다. 일반적인 시장논리는 수요가 늘면 공급을 늘려가는 것인데, 공급을 더욱 줄이는 방식으로 정책을 집행했다. 이로 인해서 주택을 구입하려는 사람들의 불안 심리를 더욱 자극하는 결과가 된 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있다.
강남지역의 주택가격을 안정시키기 위해서는 수요억제책도 필요하겠지만 동시에 공급을 늘리는 방식의 두 가지 트랙이 시행돼야 한다. 수요억제책은 이미 충분히 집행하고 있으니 이제 하루라도 빨리 공급을 늘리는 정책을 내놓아야만 주택을 매수하려는 사람들의 불안 심리를 진정시킬 것이다. 공급을 늘리는 방법 중에서 크게 2가지 정도를 고려해 볼 필요가 있다.
첫째는 강남의 재건축사업을 촉진하도록 하면서 동시에 분양가 상한제를 시행하는 것이다. 분양가 상한제는 신규주택 분양가격이 지금의 시장가격보다 훨씬 저렴하게 공급되는 것을 말하는 것으로 강남지역에 집을 사고자하는 사람들에게 굳이 지금 비싼 집을 살 필요가 없다는 메시지를 보낼 수 있게 된다. 분양가 상한제의 적용대상은 일반분양승인을 최초로 신청하는 분부터 적용하는 것이 바람직할 것이다. 이렇게 분양가 상한제를 실시하면서 재건축조합원 자격이전 제한 규정을 풀어야만 더욱 효과가 있다. 분양가 상한제가 실시되면 조합원의 부담금이 늘어나게 되어 조합원 입장에서는 이를 처분하는 것이 더 좋을 수 있을 것이란 판단을 할 수 있을 것이고, 그로 인해서 매물이 늘어나면 공급이 늘어나는 효과를 동시에 가져올 수 있다. 물론 분양가 상한제를 실시하면 조합원의 부담금 늘어나거나 이익이 감소한다는 불만이 제기되겠지만 이 정도는 감내 할 필요가 있다.
두 번째로는 강남인근에 대규모 택지개발을 서두르는 것이다. 이미 과천이나 강남지역에서 진행되고 있는 택지개발관련 계획들을 수정해서 강남수요에 대응하는 개발사업을 전환하는 것이다. 이를 통해서 단기간 내에 대규모 물량을 저렴하게 공급하게 하는 것이다. 이렇듯 두 가지의 공급정책을 시급히 시행한다면 강남지역의 아파트 가격상승을 상당부분 완화시킬 수 있을 것이다. 이런 정책은 이미 이명박정부에서 시행해서 시장에서 강력한 효과를 거둔바 있다.
아울러 재건축 초과이익환수제에 대한 저항도 상당부분 줄일 수 있다. 분양가 상한제는 조합원의 이익을 줄이는 역할을 하기 때문에 재건축 초과이익부담금의 감소를 가져오게 되는 것이다.
강남지역의 아파트가격상승의 폭과 그 가격의 정도는 이미 사회적으로 받아들이기 어려운 상태라고 보인다. 이를 효과적으로 대응하지 못하는 경우에는 우리경제와 사회전반에 미치는 악영향이 적지 않을 것이라는 판단으로 시장논리를 반영하는 정부 정책이 집행되길 기대해 본다.
