재건축초과이익환수법은 위헌이다

김종규 대표변호사/법무법인 인본l승인2018.02.19 11:25

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[하우징헤럴드=김종규변호사] 최근 재건축 초과이익환수제가 큰 이슈이다. 정부는 뛰는 집값을 잡을 방법으로 재건축초과이익환수를 통해 투기과열을 막는 것을 생각하는 것 같다.

8·2대책이후 잠시 부동산 가격 상승이 진정국면에 접어드는 듯하다가 2017년 말부터 다시 강남의 집값이 들썩이기 시작하자, 국토교통부가 직접 나서 강남권 재건축아파트 조합원들이 부담해야할 재건축부담금이 8억4천만원에 이른다는 시뮬레이션결과를 공개한 것도 같은 이유에서다.

국토부의 시뮬레이션결과 공개이후 언론이 보인 반응을 보면 국토교통부가 의도한 시장충격효과는 상당히 실효성이 있었던 것 같다.

정부와 재건축부담금제도를 옹호하는 편에서는 재건축부담금이 강남의 투기를 막고자 하는 것이며 강남에 국한된다는 취지로 홍보를 하고 있다. 그러나 정당한 목적을 위해 모든 수단이 허용되는 것은 아니다.

주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하고 국민경제의 건전한 발전과 사회통합을 이끄는 것이 아무리 중요하더라도 국민개인의 기본권이 침해되어서는 안된다. 또 국가는 공공의 이익을 위한다는 이유로 다수를 위해서 소수를 일방적으로 희생시켜서도 안된다.

현행 재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 ‘재건축이익환수법’)은 몇가지 점에서 명백히 헌법정신에 위배된다.

첫째, 재건축이익환수법에 따라 재건축부담금이 부과된다면 법이 추구하는 목적이 달성될지는 의문이 아닐 수 없다. 지지자들은 재건축부담금이 강남에만 국한되는 것처럼 주장하나, 법시행 후 실제 재건축부담금을 부가받은 곳은 강남이 아니었다.

우리 헌법은 국민이 쾌적한 주거환경에서 인간다운 생활을 할 권리를 보장하고 있으나, 재건축이익환수법은 법이 처음 목표한 것과 달리 주건환경의 개선이 필요한 낙후된 주거환경에서 거주하는 국민들이 재건축부담금에 대한 부담감으로 재건축을 하지 못하고 불편과 불안전을 감내하도록 만들 것이다.

둘째, 재건축이익환수법은 아직 실현되지도 않은 미실현이익에 대해 부담금을 부과함으로써 공정하고 형평성 있는 과세가 이루어지기 어렵다. 특히, 부동산가격의 등락으로 인해 부담금을 납부한 이후에 부동산가격이 하락하는 경우에 대해 어떠한 대비책이 없다. 이로인해 재건축부담금이 이익이 생겼을 때 이익에 부과되는 것임에도 사후에 부동산가격이 하락함에 따라 원본이 잠식되는 상황이 발생할 수도 있다.

따라서 재건축이익환수법은 재건축초과이익에 대한 정확한 계측규정이 정비되지 않고 사후에 경기변동에 따른 대비책이 존재하지 않는 한 헌법이 보장하고 있는 사유재산제에 반하며 헌법상 재산권을 침해한다.

세째, 재건축이익환수법은 유독 재건축에 대해서만 차별적으로 부담금을 부과하고 있다. 그리고 모든 재건축에 대해 실질적인 형평의 고려없이 재건축부담금을 부과함으로써 역차별을 야기시키고 있다.

끝으로 현행법률은 너무나 개괄적으로만 규정하고 구체적으로 정비되지 못해 오히려 강남의 대단위 재건축조합들은 법망을 빠져나가버리고 힘없는 재건축조합만 재건축부담금으로 더 큰 고통을 받을 수도 있다.

조합 내부에서도 돈 많은 투기세력은 자신의 분담분을 실질수요자(매수자)들에게 전가시킴으로써 전혀 피해나 부담을 느끼지 않고, 반면에 재건축아파트가 유일한 재산인 조합원들은 자신의 유일한 재산을 재건축부담금을 내기 위해서 처분을 해야 할 상황에 직면할 수도 있다.


김종규 대표변호사/법무법인 인본  webmaster@housingherald.co.kr
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