[하우징헤럴드=김래현 변호사] 분양신청 기간이 종료되면 사업시행자는 관리처분계획을 수립해 관할 행정청으로부터 인가를 받아야 한다.
관리처분계획이 인가되어 확정되면 정비사업에 따른 조합원의 부담규모 및 부담시기 등 조합원 분담금에 관한 사항이 잠정 확정되게 되는데, 이처럼 관리처분계획에서 정해진 사항을 토대로 분양계약서를 작성해 왔다.
이에 대해 조합원은 일반분양자와 달리 대지 또는 건축물 및 정비사업상 소요되는 비용 일부를 출자하는 사업시행의 주체이므로 ‘분양계약’이라는 명칭보다는 ‘분담금 계약’이 더 정확한 표현이라는 일부 지적도 있긴 하다.
실무상 분양계약의 체결 시기는 일반적으로 관리처분계획을 위한 총회결의 이후에 동호수 추첨이 끝나면 조합원 분양계약을 체결하게 된다.
참고로 ‘조합이 조합원들에게 한 조합원 동호수 추첨 결과 통보 및 분양계약 체결 안내라는 제목의 통지가 조합원들의 구체적인 권리 의무에 직접적 변동을 초래하는 행정처분에 해당한다고 볼 수 있는지 여부가 문제된 사안’에서 대법원은 “재개발조합이 조합원들에게 조합원 동호수 추첨 결과 통보 및 분양계약 체결 안내’라는 제목으로 계약의 지연 등으로 인한 개인적 불이익을 당하지 않도록 유념해 달라는 내용의 통지를 한 경우, 위 통지는 조합원들에 대해 관리처분계획에서 정한 바에 따라 위 기한까지 분양계약에 응해 분양대금을 납부해 줄 것으로 안내하는 것에 불과하고, 조합원들에게 분양계약의 체결 또는 분양금의 납부를 명하거나 기타 법률상 효과를 새로 발생하게 하는 등 조합원들의 구체적인 권리의무에 직접적 변동을 초래하는 행정처분에 해당한다고 볼 수 없다”고 판시했다.
나아가 분양계약과 관련해 주로 일어나는 분쟁은 분양신청까지 한 조합원이 분양계약을 체결하지 않거나, 분양계약은 체결했다고 하더라도 청산금의 실질을 갖는 분양대금 및 이에 대한 연체이자 등을 부담하지 않는 경우이다.
대법원 2005다67896 판결은 ‘재개발조합과 조합원 사이에 가청산에 관한 개별적인 합의가 없는 경우에도 조합원에게 가청산금지급의무가 발생할 수 있는지 여부’가 문제된 사안에서 “재개발조합의 정관 및 관리처분계획 등에서 가청산에 관한 규정을 두고 있으므로 위 조합의 조합원은 그에 따른 가청산금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 다만, 위 조합의 정관 제50조 제3항의 규정상 가청산에 관하여는 조합원과의 개별적인 합의가 있어야만 하는 것으로 볼 여지가 없지 않다. 그러나 재개발조합은 조합원으로부터 사업시행의 진행정도에 따라 가청산금을 분할해 지급받아 이를 시공자에게 공사대금으로 순차로 지급하는 것이 일반적이라고 할 것인데, 만일 이러한 방법에 의하지 아니하고 그 공사대금은 우선 조합이 조달해 지급하고 사업완료시에 조합원으로부터 청산금을 일시불로 지급받아 충당하도록 하는 경우에는 그동안의 이자 등의 금융비용의 부담 내지 그에 따른 경제적 손실이 고스란히 조합원에게 돌아가게 될 것이어서 오히려 조합원에게 불리하게 될 수도 있다는 점 등을 고려해 위와 같은 가청산에 관한 규정을 두게 된 것으로 보이는 점, 그 가청산에 관해 개개의 조합원과의 개별적인 합의가 이루어져야만 하는 것으로 보는 경우에는 그 금액이나 지급 시기 등에 있어서 조합원 사이에 형평을 기하기 어려울 뿐만 아니라 재개발 사업의 시행에도 적지 않은 지장을 가져올 것이라는 점 등을 고려할 때, 위 조합의 정관 제50조 제2항 및 제3항의 규정은 가청산에 관한 사항에 관해 위 조합과 조합원 사이의 합의로 정하는 것이 원칙이지만, 그 합의에 이르지 못한 경우에는 당해 조합원의 의견을 듣거나 그 의견진술의 기회를 준 후 조합원 총회의 결의로 가청산에 관한 사항을 정할 수 있다는 의미로 봄이 상당하다고 할 것이다”고 판시한 바 있다.
또한 분양계약서 상에는 보통 ‘병’으로 시공사가 계약 당사자로 포함되는 경우가 대부분인데, 이 경우 시공사가 계약 당사자로 표기되어 있다는 사정만으로 시공사가 조합원에 대해 직접적인 분양계약 상의 의무를 부담하거나 위 계약의 당사자가 된다고 보기는 어렵다고 본다.
물론 시공사가 정비사업 시행을 위해 필요한 범위 내에서 조합원에 대하여는 직접적인 권리 의무 관계를 발생시키는 한편 조합에 대하여는 이미 발생한 권리 의무 관계를 보완하기 위해 위 분양계약의 당사자로 참여할 수 있고, 이 경우 분양계약에서 정하여진 사항은 도정법 등 관련 법령이나 관리처분계획에 저촉되어 그 효력이 부정되는 경우를 제외하고는 계약 당사자인 조합, 조합원 및 시공사 사이에 그 효력을 가진다고 할 것이다(대법원 2004다26256 판결 참조).
그리고 통상 시공사는 분양대금에 대한 수취권을 확보하기 위한 차원에서라도 거의 대부분의 경우에 분양계약서 상 당사자로 참여하게 된다.
