[하우지헤럴드=서창호 대표] 현행법상 상가조합원의 분양신청 시 순위배정 및 점포배정에 대한 갈등이 빈번하게 발생하고 있다. 따라서 합리적인 순위배정 기준을 마련하고 점포배정에 따른 조합원 갈등을 해소할 필요가 있다.
도시 및 주거환경정비법 제48조 제2항 제1호는 “종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다”고 규정하고 있다.
같은법 제48조 제4항은 “정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다”고 규정하고 있다.
이처럼 도시정비법은 일반론만을 규정하고 있을 뿐이며, 구체적인 기준을 제시하고 있지 않다. 따라서 해당 조합은 도시정비법 기준 및 정관에 부합하는 구체적인 관리처분계획을 수립해야 한다.
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제30조 제2항은 “주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다”고 규정하고 있고, 각호는 1~6순위의 배정기준을 마련하고 있다.
하지만 이러한 배정기준만으로는 합리적인 상가배정에 한계가 있다. 사업자등록을 필한 조합원의 사망, 상속, 상가의 과부족, 권리가액의 양극화 등 사업시행자마다 명확한 기준을 수립하기 어려운 상황이 발생하기도 한다.
또한 상가조합원의 권리가액 총액이 전체 상가의 평가액보다 적다하더라도 무작위 배정을 할 경우 상가 활성화에 실패할 확률이 높다. 상가의 규모와 배치에 따라 일반분양과 조합원분양의 구획이 명확히 되어야 하며, 층 및 각각의 점포의 업종특성도 추가적으로 반드시 고려해야 한다.
건축계획과 명확한 MD계획의 수립, 상가조합원의 분양가격 검토, 점포별 급지산정, 상가조합원 분양계획 및 세부 관리처분계획의 수립 등의 절차가 투명하게 진행되어야 하며, 이를 위해 상시적으로 상가조합원 간담회 및 설문조사를 거쳐 조합원간의 갈등을 최소화해야 한다.
최근 MD계획 및 관리처분기준을 전문적으로 컨설팅해주는 업체에 용역을 의뢰하는 조합이 늘고 있는 추세이다. 이를 통해 사업시행자의 수익극대화, 상가 활성화에 따른 가치상승, 합리적 순위배정의 문제를 해소할 수 있으며, 상가의 미분양리스크를 최소화 할 수 있다.
