초과이익환수제 탈출 무리한 계약... 공사비 인상 우려
두루뭉술한 표현으로 금액조정... 조합원 불안 가중
[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 잠실 진주아파트 재건축 시공자인 삼성물산과 현대산업개발의 공사비 인상 문제를 놓고 이곳 조합원들의 걱정이 깊어지고 있다. ‘재건축초과이익 탈출’이라는 프레임에 갇혀 잠잠해진 듯하지만 향후 큰 문제로 불거질 수있기 때문이다.
한 건설회사의 관계자는 “조합이 총회에서 관철시키려 했던 공사도급계약서를 보면 많은 조항에서 시공자 우선으로 돼 있다”며 “마음만 먹으면 언제든지 공사비를 올릴 수 있는 내용이 많다”고 말했다.
지금까지의 공사비 인상 과정을 보더라도 인상 가능성이 높은 것으로 보인다. 잠실 진주아파트 재건축사업의 당초 공사비는 7천200억원이었는데 현재는 9천억원에 이르는 것으로 전해지고 있다.
한 조합원은 “10% 미만으로 공사비를 올렸다. 총회의 의결을 거치지 않으려는 전형적인 꼼수다”며 “15년 동안 아무 일도 하지 않다가 이제 와서 시공자라면서 두세 번의 인상으로 수천억원의 조합원 재산을 가져갔다”고 말했다.
실제로 조합이 삼성·현산과 체결하려했던 공사도급계약서를 보면 곳곳에 공사비 인상에 대한 독소조항들이 많은 것으로 드러났다.
△제5조 3항의 설계변경에 따른 추가공사비 △제7조 제2항의 ‘도급인’의 조합원이 ‘수급인’이 제시하는 금액을 별도 부담할 것을 조건으로 제22조 규정에 의한 마감을 상회하는 추가 옵션을 요구할 경우 이는 상기 공사금액 이외의 추가 옵션 제공에 따른 별도 비용으로 간주해 ‘수급인’에게 귀속한다 △‘수급인’은 일반분양 아파트에 대해 제22조의 마감재를 상회하는 제품을 시공할 수 있으며 이로 인한 분양대금 증가분은 ‘수급인’에게 귀속한다 △제29조 제2항 중 현장의 여건상 사업계획의 변경 또는 설계변경이 불가피한 경우 △아파트 및 상가의 분양성 등을 고려해 설계서의 변경이 필요한 경우 △‘수급인’은 분양성, 브랜드 가치 등을 고려해 계획안의 변경이 불가피하다고 판단될 경우, ‘도급인과 협의해 대안설계를 제시할 수 있다. 이때 ‘도급인’은 ‘수급인’의 대안설계를 반영토록 조치하며, 설계변경에 따른 제반 인허가 업무를 수행한다 △착공/일반분양 최소 6개월 전부터 일반분양 계약 시까지 상품의 트랜드 개선을 위해 ‘도급인’과 ‘수급인’은 상호 협의하에 경미한 변경절차를 진행한다.
이 내용들은 다시 제31조(공사금액의 조정)에서 제29조에 의한 공사의 변경이 있는 경우 공사금액을 조정할 수 있다고 못 박고 있다.
문제는 여기서 그치지 않는다. 시공자는 많은 곳에서 두루뭉술한 표현으로 조합에 공사비 인상을 요구할 수 있는 반면 시공자의 수입이나 안전장치에 대한 내용은 구체적이고 명확히 하고 있다.
잠실진주아파트 조합원들이 불안해 하는 이유도 여기에 있다. 작년 말 시공자의 설명회에 참석한 한 조합원은 “일부 조합원들을 중심으로 삼성물산을 시공자로 선정한 데 대한 문제를 제기하자 조합은 급하게 삼성물산에 현장설명회를 요구했다”며 “그래서 지난 10월 설명회가 열렸지만 이날 설명회는 조합원들의 반발을 더 키우는 꼴이 됐다. 특화 내용이나 확정 공사비 등 재건축사업의 핵심적인 부분이 빠지고 조합원들의 최대 관심사인 추가 부담금에 대한 질문에 대해 아무런 언급이 없었다”고 주장했다.
한편 일각에서 요구하고 있는 시공자 지위 하자에 따른 재선정 여부에 대해 잠실진주아파트의 반성용 조합장은 “현실적으로 시공자 재선정이 불가한 이유는 삼성과 현산이 송파구청에 시공자로 신고되어 있다는 것이다”며 “조합원 중 한사람이 시공자 선정과 관련해 행정소송을 제기하고 있어 어느 쪽 주장이 맞는지는 법원에서 결정될 것이다”고 말했다.
하지만 이런 주장은 설득력이 떨어진다는 의견도 만만치 않다. 정비사업의 한 전문 변호사는 “시공자의 선정 무효나 시공자와의 계약해지는 전적으로 조합에서 처리하고 그 결과를 지자체에 알려 수정하면 그만이다”며 “구청에 시공자로 신고돼 바꿀 수 없다는 것은 주객이 전도된 형국이다”고 꼬집었다.
