시공자 못찾고 갈등 겪는 '소규모 재건축사업'에 롤모델될 듯
[하우징헤럴드=김병조 기자] 부동산 신탁회사들의 시선이 수도권 지역의 소규모 재건축사업에 쏠리고 있다. 신탁방식 도입 초기에 서울 강남권 중대형아파트에 집중했던 것과는 다른 행보다. 빠르게 성과를 이뤄낼 수 있다는 점에서 소규모 재건축사업에 매력을 느끼는 신탁사들이 늘고 있다. 인천 계양구에 위치한 태림연립구역이 이 같은 신탁방식 사업모델의 성공 사례로 꼽히고 있다.
▲정체돼 있던 현장, 한국자산신탁이 참여해 정상화 밑불
인천광역시 계양구에 위치한 태림연립구역은 수도권 소규모 재건축현장들이 겪었던 사업지연의 어려움을 고스란히 경험했던 현장이다.
조합설립을 앞두고 시공자를 찾으려 했지만 선뜻 나서는 시공자가 없었다. 신축 규모가 280가구로 애매한 사업규모였기 때문이다. 대형 건설사는 규모가 작다며 거들떠보지 않고, 중소형 건설사는 자금조달 능력이 미치지 않아 참여를 주저하는 악순환이 반복됐다. 중소형 건설사에게 조합방식에 따른 이주비, 매도청구비용 등 거액의 사업비 조달은 큰 부담으로 작용했던 것이다.
이 악순환 고리를 끊은 것이 신탁방식 도입에 따른 한국자산신탁의 참여다.
태림연립구역 재건축조합(조합장 최봉순)은 사업방식을 사업대행자 신탁방식으로 전환함으로써 시공자의 자금조달은 신탁사인 한자신에게, 시공자는 공사만 담당케 했다. 그 결과 서해종합건설이 시공자로 참여하는 한편 지난해 11월 조합설립을 한 이후 불과 1년만에 관리처분계획 수립을 완료할 정도로 빠른 사업추진 성과를 이뤄냈다.
조합은 3.3㎡당 349만9천원으로 공사비도 대폭 절감시켰다. 주변에서 조합방식을 추진하는 현장들의 공사비가 3.3㎡당 400만원 안팎이라는 점에서 큰 절감 효과를 이뤄낸 것이다. 구체적 방법은 기존 지하 2층으로 계획돼 있던 주차장 계획을, 지상과 지하 1층 주차장으로 변경하는 방법으로 토목공사비를 절감시켜 공사비를 확 줄였다.
이는 조합원들의 분담금 부담을 낮추는 연쇄효과로 이어져 조합원이 59㎡형을 분양 받을 경우 약 1억4천만원만 부담하면 된다. 태림연립구역은 재건축사업을 통해 총 280가구를 건립하며 전용면적별 가구수는 △49㎡형 32가구 △59㎡A형 180가구 △59㎡B형 33가구 △74㎡형 31가구 △84㎡형 4가구로 구성돼 있다.
▲한국자산신탁, 시공사 자금부담 덜고, 조합원에겐 맞춤형 조언
한국자산신탁의 역할은 능력 있는 중간 매개자였다. 사업자금을 조달하며 시공사의 참여 발판을 구축하는 한편 조합에게는 조합원 의견수렴을 바탕으로 명확한 사업방향을 제시했다.
실제로 한자신은 태림연립구역 사업에 참여하며 ‘분담금 감소’와 ‘아파트 고급화’라는 두 가지 방향을 물었다. 이에 조합원들의 의견이 ‘분담금 감소’로 결정나자 그에 포커스를 맞춘 적절한 후속 조치가 이뤄졌다.
명확한 방향 설정은 사업속도를 높이는 근본 토대를 제공했다. 잡다한 욕심을 버리고 정비계획 변경 없이 일사분란하게 사업을 추진함으로써 조합설립 1년 만에 관리처분인가까지 받는 쾌속 질주가 이뤄졌다.
기존 지하 2층 주차장으로 계획돼 있던 설계를 지상 주차와 지하 1층 주차장으로 변경한 것이 대표적이다. 토목공사비를 절감시켜 조합원들의 부담을 낮출 수 있도록 조언한 것이다.
한편 시공자인 서해종합건설과의 협의도 진행해 설계변경 및 공사비 증액 없이 사업이 외풍에 흔들리지 않고 앞으로 전진할 수 있도록 토대를 구축했다.
한자신이 태림연립구역에서 받아가는 수수료는 매출액의 6%다. 한자신의 신탁수수료는 일반적으로 매출액의 4~6%이다. 대형사업장은 4%, 중소형 사업장은 6%를 적용한다. 매출액이라 함은 조합원 분양과 일반분양을 합친 금액이다.
