재개발 분양신청기간 연장과 현금청산대상자의 확정

진상욱 변호사 / 법무법인 인본l승인2018.03.06 11:07

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[하우징헤럴드=진상욱 변호사] 사례) A재개발조합은 2011.11.경 사업시행인가를 받은 후 조합원들로부터 2011.12.20.부터 2012.2.20.까지 분양신청을 받았고, 조합원들의 분양신청이 저조하자 그 후 1년이 지난 2013.3.경 분양신청기간을 연장해 2013.3.10.~3.30.까지 추가 분양신청을 받았다.

한편 조합원 갑은 2011.12.30. A재개발조합에 분양신청을 했다가 분양신청기간 만료 이전인 2012.1.20. 분양신청을 철회했다. 이에 조합원 갑은 자신이 현금청산대상자가 되었음을 이유로 A재개발조합에 현금청산을 요청했으나 A재개발조합이 2012.2.21.로부터 150일이 지난 2012.8.경까지 현금청산을 해주지 않자 2012.9.경 A재개발조합을 상대로 토지보상법이 정하는 바에 따라 수용재결신청 청구를 했다.

이에 A재개발조합은 조합원 갑이 최종 분양신청기간 만료일 다음날인 2013.3.31.에서야 비로소 현금청산대상자가 되었으므로 조합원 갑의 수용재결신청 청구는 부적법하다고 다투고 있다. 조합원 갑의 수용재결신청 청구는 적법한가?

상기 사례에서는 A재개발조합이 분양신청을 연장하는 경우 최종 분양신청기간이 만료된 2013.3.31.에야 비로소 조합원 갑이 현금청산대상자로 확정되는지가 문제된다.

구 도시정비법(2013.12.24. 법률 제12116호로 개정되기 이전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’) 제47조 제1항 제1호, 제2호에 따라 사업시행자는 토지등소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 하고, 여기에서 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자에 대해 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 제46조에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 할 것이다(대법원 2012.5.10.선고 2010다47469, 47476, 47483 판결 참조).

먼저 A재개발조합이 당초 공고한 분양신청기간을 1년이 넘게 경과한 후 재차 분양신청기간을 연장할 수 있는지에 관해 살펴보면, 구 도시정비법 제46조 제1항 단서에서 사업시행자가 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우 분양신청기간을 20일 범위 이내에서 연장할 수 있다고 규정하고, 연장 횟수나 총 범위를 제한하고 있지는 않으므로 A재개발조합이 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 판단하면 분양신청기간을 연장하는 것은 가능하다.

그러나 구 도시정비법 제46조 제1항에서 정하고 있는 분양신청기간은 ‘토지등소유자에게 통지한 날부터’ 30일이상~60일이내로 하되, 분양신청 기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있도록 제한하고 있다.

그러므로 구 도시정비법 제46조 제1항이 예정하고 있는 분양신청 기간은 토지등소유자에게 통지한 날부터 30일이 지난 때부터 늦어도 80일 이내 기간 내에 분양신청이 이루어지는 것을 예상하고 있는 점에 비추어 볼 때, 분양신청기간을 연장하는 것이 현실적으로 필요하더라도, 당초 법이 예상하고 있는 분양신청기간을 훨씬 도과해 연장이 이루어지는 경우까지 일률적으로 현금청산대상자가 그 이후에 확정된다고 보는 것은, 분양신청기간 내 분양신청을 철회한 당사자의 지위를 장기간 불안하게 하는 결과를 초래하게 되는 점

및 2012.2.1. 법률 제11293호로 신설된 도시정비법 제47조 제2항은 사업시행자가 법정 기한 내에 현금으로 청산하지 않을 경우 정관 등으로 정하는 바에 따라 이자를 지급하도록 하고 있는 등 사업시행자에게 법에서 정한 기간 내에 현금청산이 이루어지도록 강제하고 있는데, 연장된 분양신청기간이 만료된 이후에야 비로소 현금청산대상자가 확정된다고 하면 사업시행자로서는 현금청산 기간을 연장하기 위한 수단으로 분양신청기간을 연장할 수도 있는 점

등을 종합해 보면, A재개발조합이 분양신청기간을 연장할 수 있다고 하여, 현금청산대상자에 대한 현금청산 기간까지 연장된다고 할 수는 없다.

따라서 현금청산대상자 확정을 위한 분양신청기간 만료일은 위와 같이 무한히 연장된 분양신청기간으로 볼 것이 아니라, 당초 공고한 분양신청기간 만료일을 기준으로 보는 것이 타당하다.

상기 사례에서 조합원 갑은 최초 분양신청기간 내인 2012.1.20. 분양신청을 철회했으므로 최초 분양신청기간이 만료된 다음날인 2012.2.21. 현금청산대상자가 되었다고 할 것인바, 이를 전제로 한 조합원 갑의 수용재결신청 청구는 적법하다.

다만 2018.2.9.부터 법률 제14943호로 시행되는 도시정비법 제72조 제2항 단서는 사업시행자가 분양신청기간을 연장하는 경우 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있도록 연장횟수를 제한하고 있고, 같은 조문 제4항에서는 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 규정해 종래와 같은 무분별한 분양신청기간 연장은 허용되지 않을 것으로 보인다.

<문의 02-596-9400>


진상욱 변호사 / 법무법인 인본  webmaster@housingherald.co.kr
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