재개발 재건축 감정평가- 현금청산③ 현금청산의 절차

강무진 / 감정평가사 대화감정평가법인 이사l승인2018.03.07 11:06

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[하우징헤럴드=강무진 감정평가사] 지난해 전면개정된 도시정비법이 2월 9일부터 비로소 시행되었다. 도시정비법은 2003년 제정 이후 사회적 수요에 따라 수차례의 개정이 이루어졌으며, 그 결과, 법률이 지나치게 복잡하고 일반 국민이 이해하기 어려운 부분이 많았다.

금번 시행된 개정 법률에서는 복잡한 정비사업 유형을 단순화하고 불명확한 규정은 명확하게 개선하는 등 일반 국민들이 정비사업 제도를 알기 쉽도록 정비하고자 했다는 점에서 긍정적으로 볼 수 있다.

현금청산과 관련해서도 많은 부분이 개정되었으며, 이와 관련해 금번 기고에서는 현금청산 절차에 대해 살펴보고자 한다.

현금청산 절차와 관련해서 도시정비법 시행 초기부터 많은 논란이 있었으나, 금번 시행 법률에서는 협의시기, 협의불성립시 절차, 지연이자에 관한 규정이 명확히 규정함에 따라 논란의 많은 부분을 해소했다.

다만, 사업구역별 추진일정에 따라 적용 사항이 다르므로 관련 규정을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

도시정비법상 현금청산 협의시기에 관해서는 지난번 기고에서 다룬 바 있으므로, 이번에는 현금청산 협의가 성립되지 않았을 경우의 후속 절차에 대해 살펴보기로 한다.

1. 재개발사업 등의 경우

재개발사업, (구)도시환경정비사업, 주거환경개선사업, (구)주거환경관리사업의 사업시행자는 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위해 토지․물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 이 경우, 도시정비법에서 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용해야 한다.

따라서 재개발사업 등에 있어서 도시정비법상 현금청산 협의가 성립되지 않았을 경우에는 도시정비법 제63조 및 제65조에 의거 토지보상법에 의한 수용절차를 진행해야 한다.

위 <그림>에서 보는 바와 같이 토지보상법상 보상절차는 ‘협의(사업인정후)-재결신청-재결-보상금 지급․공탁’으로 이루어진다.

토지보상법상 ‘STEP1:협의’와 관련해 도시정비법상 현금청산 절차와 관계없이 별도의 절차를 거쳐야 하는지에 대해 논란의 여지가 있었다.

그러나 대법원 판결(대법원 2015.12.23 선고 2015두50535)에서는 도시정비법상 현금청산 협의 절차가 완료되면 토지보상법상 협의 절차를 따로 거칠 필요가 없이 조속재결신청청구 및 수용재결신청이 가능한 것으로 판시한 바 있으며, 시행 법률 제73조 제2항에서는 현금청산 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하도록 명확히 규정하고 있으므로, 논란의 여지없이 생략이 가능한 것으로 판단된다.

따라서 현금청산 협의가 성립하지 않을 경우, 사업시행자는 관련규정에 따라 수용재결을 신청할 수 있고, 토지등소유자는 조속재결신청을 청구할 수 있다.

다만, 실무상 여전히 문제로 남아 있는 것은 현금청산(수용) 목적물에 관한 사항이다. 지난 기고에서도 언급했듯이 도시정비법과 토지보상법상 현금청산(수용)의 목적물 범위가 서로 다르기 때문이다.

일부에서는 이러한 문제점을 인지해 관리처분계획수립을 위한 종전자산평가시 건축물 등의 범위를 확대해 토지보상법과 동일하게 처리하는 경우도 있으나, 여전히 대부분의 사업구역에서는 도시정비법에 따라 건축물대상상의 물건 및 수량(면적)에 국한하고 있는 것이 현실이다.

사업시행자가 수용재결을 신청하기 위해서는 토지보상법에 따라 토지․물건조서를 재작성해야 하며, 이럴 경우 도시정비법에서 정한 수용재결 신청기한인 60일을 초과해 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하는 경우가 다수 발생할 것으로 보인다.

따라서 사업시행자는 사업추진 일정을 꼼꼼히 살펴 그로 인한 손실이 발생하지 않도록 염두에 두어야 할 것이다.

2. 재건축사업의 경우

재건축사업에 있어서 현금청산 협의가 성립되지 아니한 경우 어떠한 절차를 거쳐야 되는지에 대해 논란이 있었으나, 금번 시행 법률 제73조 제2항에서는 매도청구를 제기하도록 명확히 규정하고 있다.

따라서 2018년 2월 9일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우에는 도시정비법 제63조에 따라 매도청구 절차를 진행하고, 그 이외의 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 따라 매도청구 절차를 진행해야 한다.

동의여부 촉구와 관련해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 촉구 기일에 대해 ‘지체없이’라는 모호한 규정을 두고 있어 실무 적용시 문제가 있었으나, 금번 시행 법률에서는‘사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내’로 명확히 규정함으로서 논란의 여지를 해소했다.


강무진 / 감정평가사 대화감정평가법인 이사  webmaster@housingherald.co.kr
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