재개발·재건축 핸드북- 새롭게 바뀐 시공자 선정 방법

누리장터·일간신문 동시 입찰공고… 건설사 개별 홍보 금지 김병조 기자l승인2018.03.07 11:24

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현장설명회 개최 7일전까지 전자조달시스템 입찰공고
시공자 선정시 토지등소유자 과반수 직접 참석해야
총회 참석해 서면결의 철회하면 직접참석자로 인정

[하우징헤럴드=김병조기자] 현재 ‘도시 및 주거환경정비법’ 및 하위규정에 따라 조합원이 100인을 초과하는 모든 재개발, 재건축사업에서는 ‘일반경쟁’과 ‘전자입찰’을 원칙으로 하는 새로운 시공자 선정 방식이 적용되고 있다.

국토교통부는 이 같은 내용을 보다 세부적으로 규정한 ‘정비사업 계약업무 처리기준’을 지난 9일부터 시행 중이다. 이 기준에 따르면 입찰 결과에 따라 6인 미만의 건설업자등의 입찰자는 모두 총회에 상정해야 하며, 홍보는 개별홍보가 금지되고 2회 이상의 합동홍보설명회 및 설명회 이후 조합이 제공한 1곳의 홍보공간에서만 가능하다.

연초부터 여러 곳에서 시공자 선정이 예고되고 있는 바 새롭게 변경된 시공자 선정 절차와 방법을 요약 정리했다.

▲입찰공고

조합이 대외적으로 밟아야 할 최초의 절차는 입찰공고다. 조합은 현장설명회 개최일로부터 역산해 7일 전까지 전자조달시스템(누리장터 http://nuri.g2b.go.kr) 공고와 동시에 일간신문에 1회 이상 입찰공고를 해야 한다.

지명경쟁입찰의 경우에는 전자조달시스템과 일간신문 공고에 덧붙여 지명하고자 하는 건설업자등에게 개최일로부터 7일 전까지 내용증명우편을 발송해 통지해야 한다. 도정법 시행령 제24조 제2항에서는 ‘건설산업기본법’에 따른 건설공사로서 추정가격이 6억원을 초과하는 공사의 계약에는 전자조달시스템을 이용해야한다고 명시하고 있다. 

이때 입찰공고 내용에 담겨야 하는 내용은 △사업계획의 개요 △입찰의 일시 및 방법 △현장설명회의 일시 및 장소 △부정당업자의 입찰 참가자격 제한 사항 △입찰참가에 따른 준수사항 및 위반 시 자격 박탈 사항 △그 밖에 사업시행자등이 정하는 사항 등이다.

조합은 이 내용을 누리장터에 접속한 뒤 ‘입찰공고 입력’란을 클릭해 해당 입찰공고 내용을 입력하면 된다. 이를 통해 입찰마감일이 언제인지, 개찰은 언제, 누가, 어떻게 하는지 등이 확정된다.

이처럼 조합이 입찰공고 내용 입력을 완료하면 이후 누리장터에 이미 등록돼 있는 여타 건설업자등이 해당 입찰공고 내용에 접속해 공고 내용을 확인한 후 입찰 참여 여부를 검토하게 된다.

이때 조합은 건설업자등에게 이사비, 이주비, 이주촉진비, 재건축부담금, 그밖에 시공과 무관한 금전이나 재산상 이익을 요청해서는 안 된다. 건설업자등의 편법 지원을 근본적으로 차단함으로써 건설업자등은 공사 품질 향상 및 공사비 절감에만 집중하라는 취지다.

아울러 조합은 건설업자등이 특화 설계를 제안하는 경우 제출하는 입찰서에 포함된 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등 시공 내역의 적정성을 검토해 그 실현가능성을 검증해야 한다. 수주를 목적으로 건설업자등이 내놓는 실현가능성 없는 뻥튀기 특화설계를 사전 차단하도록 하는 장치다.

▲현장설명회

입찰공고를 마친 조합은 입찰서 제출마감일로부터 20일 전까지 현장설명회를 개최해야 한다. 다만 서울시내 사업장의 경우처럼 공공지원 내역입찰제를 적용하기 위해 비용산출내역서 및 물량산출내역서 등을 제출해야 하는 경우에는, 25일의 시간을 더해 입찰서 제출마감일 45일 전에 현장설명회를 개최해야 한다.

이때의 현장설명회에는 △설계도서(사업시행인가 받은 경우에는 사업시행인가서 포함) △입찰서 작성방법·제출서류·접수방법 및 입찰유의사항 등 △건설업자등의 공동홍보방법 △시공자 결정방법 △계약에 관한 사항 △기타 입찰에 필요한 사항 등을 포함시켜야 한다.

▲입찰서의 접수 및 개봉

시공자의 입찰제안서는 전자조달시스템을 통해 접수받아야 한다. 이와 함께 전자조달시스템에 접수한 입찰서 이외의 입찰 부속서류는 밀봉된 상태로 접수받아야 한다. 이 입찰부속 서류를 개봉하고자 하는 경우에는 부속서류를 제출한 입찰참여자의 대표와 조합 임원 등 관련자, 그 밖에 이해관계자 각 1인이 참여해 조합사무실 등 정해진 공개 장소에서 개봉해야 한다.

입찰부속 서류를 별도로 제출받는 이유는 전자조달시스템 상에서 첨부파일을 올릴 수 있는 용량이 한정돼 있기 때문이다. 사업자등록증, 법인인감증명서, 이행증명서 등 각종 서류와 함께 각종 설계도서 등이 포함될 경우 파일 용량이 넘치는 경우가 많기 때문에 부속서류 제출 규정을 별도로 둔 것이다.

▲입찰서류의 대의원회 의결

전자조달시스템 등을 통해 개봉된 입찰서는 대의원회에 상정해 최종적으로 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자등을 선정해야 한다. 입찰참가한 건설업자등이 6인 미만일 경우에는 모든 건설업자등을 총회에 상정해야 한다. 이 절차를 의결하는 대의원회는 재적대의원의 과반수가 직접 참여해 열리게 되며, 비밀투표로 의결해야 한다. 이 때 서면결의 및 대리인 투표는 허용되지 않는다.

▲건설업자등의 홍보

조합은 총회에 상정될 건설업자등이 결정됐을 때는 토지등소유자에게 이를 통지해야 하는 한편, 건설업자등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최해 토지등소유자에게 관련 정보를 제공해야 한다. 조합이 합동홍보설명회를 개최할 때는 개최일 7일 전까지 일시 및 장소를 정해 토지등소유자에게 통지해야 한다.

이와 관련해 조합은 총회에 상정하는 건설업자등이 제출한 입찰제안서 내용에 따라 시공능력, 공사비 등이 포함된 객관적 비교표를 작성해 토지등소유자에게 제공해야 한다.

특히 홍보 과정을 통틀어 건설업자등의 임직원·홍보 용역업체 임직원 등은 토지등소유자 등을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없으며, 홍보를 목적으로 토지등소유자 또는 정비사업전문관리업자 등에게 사은품 등 물품·금품·재산상 이익을 제공하거나 제공해서는 안 된다.

조합은 합동홍보설명회 개최 이후 건설업자등의 신청을 받아 정비구역 내 또는 인근에 개방된 형태의 홍보공간을 1개소 제공할 수 있다. 이 경우에 한해서는 건설업자등은 토지등소유자에게 홍보할 수 있다.

이를 위해 건설업자등은 미리 홍보를 수행할 직원의 명단을 조합에 등록해야 하며, 명단 등록 전 홍보하거나, 등록하지 않은 홍보직원이 홍보해서는 안 된다. 이와 관련해 조합은 등록된 홍보직원 명단을 토지등소유자에게 알릴 수 있도록 해 합법적 홍보 행위인지 여부를 알릴 수 있다.

▲시공자 선정 총회

총회에서 시공자를 선정할 때는 토지등소유자 과반수가 직접 출석해 의결해야 한다. 다만 법 제45조 제5항에서 규정한 ‘대리인이 참석한 때’에는 직접 출석한 것으로 간주한다. 이에 해당하는 대리인은 △조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우 △해외에 거주하는 조합원이 대리인을 지정하는 경우 △법인인 토지등소유자가 대리인을 지정하는 경우다.

아울러 시공자 선정 총회에서 조합원의 서면결의는 원칙적으로 허용되지만, 직접 참석자 수에는 포함되지 않는다는 점을 명심해야 한다. 다만 서면결의서를 제출한 조합원이 총회에 참석해 서면결의서를 철회하고 투표할 시에는 직접 참석자 숫자에 포함된다. 이 경우 서면의결권 행사는 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출해야 한다.

이와 관련해 조합은 총회에서 시공자선정 투표 전 각 건설업자별로 조합원들에게 설명할 수 있는 기회를 부여해야 한다.

▲계약 체결…3개월간 미계약시 선정 무효 가능

총회에서 시공자를 선정한 조합의 마지막 숙제는 계약 체결이다. 조합이 선정된 시공자와 계약을 체결하려는 경우에는 계약의 목적, 이행기간, 지체상금, 실비정산방법, 기타 필요한 사유 등을 기재한 계약서를 작성해 기명날인해야 한다.

이 과정에서 조합은 선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 안 하는 경우에는 총회 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있다.  


김병조 기자  kim@houzine.com
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