김호권 사무처장, 재개발 재건축 최근 정부정책 및 새로운 추진절차 설명

김하수 기자l승인2018.03.13 12:01

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모든 용역 일반경쟁 입찰 불법행위 신고 활성화 조합원 분양권 양도 금지 

[하우징헤럴드=김하수기자] 주거환경연구원 도시정비포럼이 주최한 ‘도시정비법 전부개정 및 정비사업 계약업무 처리기준 대설명회’가 지난 6일 건설회관 중회의실에서 성황리에 개최됐다.

이날 김호권 주거환경연구원 사무처장은 ‘최근 정부정책 및 새로운 정비사업 추진절차’를 주제로 지난해부터 시행되고 있는 주요 정비사업 규제들에 대해 설명하며, 조합 및 정비사업 관계자들의 철저한 준비를 강조했다.

▲11·3대책(2016년)=종전에는 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정 시 일반경쟁으로, 그 외의 대다수 용역은 지명경쟁이나 수의계약으로 선정할 수 있었지만 모든 용역은 원칙적으로 일반경쟁을 통해 선정토록 했다. 다만 용역금액이 적거나 재난 등 긴급한 경우에만 지명·수의계약을 허용했다. 특히 일반경쟁 대상 용역 중 일정금액 이상 용역의 경우 조달청의 누리장터 사용을 의무화했다.

또 정비사업 추진 시 금품과 향응이 오가는 행위를 근절하기 위해 금품이나 향응을 제공한 사실을 자진 신고하면 처벌을 감면하는 특례를 도입하고, 불법행위 신고를 활성화하기 위해 ‘신고포상금제’가 신설됐다.

아울러 무리한 사업추진을 방지하기 위해 정비사업 대출보증 요건을 강화하고 국토부·서울시·감정원이 합동점검반을 꾸려 조합을 집중 점검키로 했다.

▲6·19 부동산대책=서울 전지역 아파트 전매제한을 강화했다. 기존 재건축 조합원의 경우 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있었으나 과밀억제권역 내외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정 시, 원칙적으로 1주택까지만 분양 받도록 했다.

다만, 종전 소유 주택 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용했다.

▲8·2 부동산대책=2011년 이후(투기지역은 2012년 이후) 사라졌던 투기과열지구와 투기지역이 부활했다. 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정됐으며, 투기지역은 서울 11개구와 세종시 등 12개 지역이 선정됐다.

투기과열지구로 지정된 지역에서는 재건축 조합원 지위 양도를 원칙적으로 금지토록 했다. 다만 최근 시행령 개정을 통해 1세대 1주택자로서 10년 소유, 5년 거주 이상 요건을 충족한 경우에는 조합원 지위양도를 허용했다.

투기과열지구 내 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권에 대한 전매를 제한해 ‘관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전등기 시’까지 조합원 분양권을 사고 팔수 없도록 했다.

재개발의 임대주택 공급 의무비율도 강화했다. 재개발사업 시 전체 세대수 중 5%(서울 10%) 이상을 무조건 임대주택으로 공급해야 한다.

투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨 제한 규정도 강화했다. 이에 따라 투기과열지구 내 재건축·재개발 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 가구에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양·조합원 분양의 재당첨이 제한된다.

▲재건축 초과이익환수제 부활=지난 2006년 제정돼 시행되다가 2012년 말부터 유예된 재건축 초과이익환수제도가 올해 1월부터 다시 시행됐다. 재건축사업으로 얻는 이익이 1인당 평균 3천만원을 넘는 경우 초과금액의 최고 50%까지 부담금을 납부하는 제도다.

이와 관련 정비업계에서는 개인 재산권 침해, 형평성 문제, 미실현 이익 과세 등의 논란이 거세지고 있으며, 특히 정부가 연초‘재건축 부담금 추정액’을 공개한 이후 강남은 물론 강북권, 강서권 조합과 개인 조합원들의 위헌 소송 관련 문의가 빗발치고 있는 상황이다.

▲재건축 안전진단 기준 강화=붕괴 위험이 있을 정도의 아파트에만 재건축을 제한적으로 허용하는 안전진단 강화 조치가 이달부터 시작됐다.

안전진단 실시여부를 결정하는 첫 단계인 현지조사 단계에서 공공기관이 참여할 수 있도록 해 까다로운 검토기준을 적용하고, 안전진단 종합판정을 위한 평가항목 중 구조안전성 비중을 50%로 상향(종전 20%)함과 동시에 사실상 ‘재건축’ 판정이었던 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우 공공기관의 적정성 검토를 의무적으로 거쳐야 한다는 것이 주요 골자다.

이에 특히 서울 목동 등 노후 아파트 주민들을 중심으로 이번 정부 대책에 대해 공동 투쟁도 불사하겠다는 움직임이 일고 있다.


김하수 기자  hskim@houzine.com
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