재개발 재건축사업에서 종전자산평가액의 통지시점 변경
재개발 재건축사업에서 종전자산평가액의 통지시점 변경
  • 박순신 / (주)이너시티 대표이사
  • 승인 2018.03.13 11:27
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[하우징헤럴드=박순신 대표] 도시정비법이 전부 개편되어 지난달 9일부터 시행에 들어갔다. 이번 전부개편의 내용 중 가장 큰 변화는 조합원의 종전자산평가액의 통지시점을 변경하도록 한 것이다.

기존의 도시정비법에서는 사업시행자인 조합이 사업시행인가를 받은 후 조합원분양신청 절차를 마무리하고 관리처분계획 수립해 통지하면서 종전자산평가액도 같이 통지하도록 하고 있었다. 이로 인해 토지등소유자인 조합원은 분양신청 여부를 결정하면서 자신의 자산가액이 얼마인지를 정확히 알지 못하면서 분양신청을 해야 하는 문제가 있었다.

새로 개편해 시행하는 도시정비법 제72조 제1항은 사업시행자는 사업시행인가 고시가 있는 날로부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격으로 통지하도록 하고 있다.

이때에 분양대상자별 분담금의 추산액과 분양신청기간등을 같이 통지하도록 한 것이다. 종전의 도시정비법에서는 사업시행인가의 고시가 있는 날로부터 90일 이내에 분양신청기간 등을 통지하도록 되어 있었는데, 이를 개정해서 통지시점을 사업시행인가 고시일로부터 90일에서 120일로 더 늘리면서 종전자산평가액을 같이 통지하도록 변경한 것이다.

이렇게 도시정비법이 개정되어 시행되는 것에 대한 찬반 의견이 분분하다. 반대 의견은 주로 분양신청이전에 종전자산평가액을 통지하게 되면 분양신청자가 현저히 줄어들 수 있고, 이는 곧 사업을 중단하는 문제를 야기한다는 주장이다.

적극적으로 분양신청 이전에 종전자산평가액을 통지하는 것에 찬성하는 입장에서는 이를 당연하다고 받아들이고 있다. 토지등소유자 개인의 자산가치가 대략 얼마나 되는지 알고 있어야 분양신청여부와 분양신청을 하는 주택규모를 적절히 정할 수 있는 장점이 있다고 보는 것이다.

이렇게 도시정비법이 개정·시행되면서 절차적으로 변경되었으나 사업시행인가 후 120일 이내에 종전자산에 대한 평가를 완료할 수 있는지에 대한 논란이 있을 수 있다. 정비구역의 규모가 상당히 큰 경우에는 120일의 평가기간이 충분하지 않을 수 있다는 우려인 것이다. 그래서 사업시행자인 조합 등은 적절한 업무수행의 기술이 필요한 대목이다.

종전자산의 평가기준일은 사업시행인가의 고시가 있는 날로 명확하게 도시정비법에 규정되어 있지만, 감정평가업자의 선정일에 대해서는 사업시행인가 이후로 정하고 있지는 않은 점을 주목할 필요가 있다. 즉, 사업시행인가를 신청하거나 혹은 신청이전부터 종전자산평가에 필요할 절차를 사업시행자인 조합은 시작할 필요가 있는 것이다.

그리고 감정평가에 필요한 준비 작업을 진행해야 한다. 평가에 필요한 목록의 작성과 현장 확인 등 평가에 필요한 업무를 사업시행인가의 고시가 있기 이전에 수행하고, 사업시행인가의 고시가 있는 날 이후에 감정평가업자로부터 종전자산평가서를 납품받는다면 사업시행인가 후 120일이 그리 짧은 기간은 아닐 수 있다. 사실 이렇게 하는 경우라야 사업시행인가 후 120일 이내에 종전자산평가액이 포함된 분양신청기간 등을 통지할 수 있다.

종전자산평가액에 대한 통지시점이 변경됨에 따라 사업시행자인 조합의 업무 수행방법과 준비절차도 변경해서 준비되어야 한다는 점도 중요하다.

그렇다면 종전자산평가액을 포함해 분양신청을 통지한 경우 과연 조합은 사업을 중단하는 일이 많아질 것인가. 그동안 사업시행 절차가 익숙한 것은 분명한 것이지만 종전자산 평가액의 통지가 분양신청 이후에 이루어지기 때문에 사업이 원활하게 잘 될 것이라는 주장을 그대로 수용하기는 어렵다.

특정 정비사업의 성공과 진퇴는 토지등소유자인 조합원이 받아들일 수 있는 최소한의 사업성을 확보 하느냐가 관건이기 때문이다. 즉, 사업성이 현저히 낮은 경우에 분양신청부터 받기 때문에 사업이 가능하지 않다는 것은 이미 모두가 알고 있는 것이다.

사업시행자인 조합과 토지등소유자는 변경된 사업절차에 따라 사업을 추진할 수밖에 없으며, 이를 종전의 상태로 되돌리는 것은 거의 불가능하다. 그렇다면 사업시행자인 조합은 정비사업으로 최소한의 사업성을 확보할 수 있도록 노력하는 것과 더불어 사업시행계획인가를 준비하는 동시에 종전자산평가에 필요할 절차를 동시에 진행해야 할 것이다. 평가업자의 선정의뢰와 선정, 평가에 필요할 목록 작성 등을 미리 준비해야 하는 것을 놓치지 말아야 한다.

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