재건축 재개발 자금대출… 주택도시보증공사 적극 활용하라

김병조 기자l승인2018.03.22 15:44

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금리 높은 시공자 대출은 가급적 피하는게 유리
조합과 은행사이서 보증 역할 … 사업 쥐락펴락 

[하우징헤럴드=김병조기자] 정비사업 전문가들은 대부분의 정비사업에서 대출의 중요성이 간과되고 있다고 지적한다. 거액의 대출금이 발생하기 때문에 대출 조건을 어떻게 계약하느냐에 따라 그 이자 비용 부담의 편차가 하늘과 땅 차이로 커지기 때문이다.

하지만, 대출에 대한 관심과 정보가 없어 필요 이상의 이자를 부담해 피해보는 사례가 적지 않다. 지금이 바로 대출에 대해 관심을 가져야 할 때가 아닐까.

2016~2017년 주택시장 활황으로 정비사업이 속도를 내기 시작하면서 최근 관리처분 단계에 돌입해 이주비 및 사업비 등 정비사업 자금 대출을 준비하는 현장들이 부쩍 많아졌다. 이에 좀 더 저렴한 이자를 낼 수 있는 대출 방법을 알아봤다.

▲HUG 끼고 대출 받으라

요약한다면 조합이 주체가 되어 주택도시보증공사(HUG)를 끼어 대출을 받는 것이 좋다. 공기업인 HUG의 대출보증을 통해 받게 되면 은행의 대출 리스크가 낮아져 저금리로 돈을 빌릴 수 있기 때문이다.

정비사업 조합이 은행에 가서 돈을 빌려달라고 한다면, 은행이 반갑게 맞이하며 돈을 빌려줄 것 같지만 현실은 그렇지 않다. 은행은 정비사업의 입지와 규모를 보고, 대출 상환 가능성을 저울질한다. 특히 은행이 가장 중요하게 보는 것은 사업이 중도에 주저앉았을 때 대출해 준 돈을 대신 내줄 수 있는 보증인이 누구냐는 것이다.

은행이 이렇게 행동하는 것은 나름대로의 이유가 있다. 은행의 시각에서 재건축·재개발 등 정비사업은 마냥 황금알을 낳는 거위가 아니다. 언제라도 중도에 사업이 중단될 수 있다고 보는 것이다.

게다가 현행 ‘도시 및 주거환경비법’ 제20조와 제21조 규정에서는 여전히 정비구역을 해제할 수 있다고 못 박고 있다. 예컨대 조합설립 후 3년이 지날 때까지 사업시행인가를 신청하지 못하는 경우, 또는 정비구역 지정권자가 토지등소유자 30%의 해제 요청을 접수 받아 도시계획위원회 심의를 거쳐 해제를 결정할 경우에 정비구역이 해제될 수 있다.

결국 은행은 정비사업이 중단될 수 있고 대출해 준 자금이 떼일 수 있다고 보기 때문에 보증인을 요구하는 것이다. 은행의 ‘PF금융’ 대출상품이 있지 않느냐고 반문할 수 있지만, 액면적 의미의 ‘PF금융’이라는 것은 국내에서 존재하지 않는다.

정비사업 전문가들에 따르면 정비사업의 사업 내용만을 보고 은행이 직접 정비사업 자금을 빌려준다는 의미의 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’은 국내에 존재하지 않는다는 것이다. 즉 은행이 사업성공 가능성을 분석하고 여기에 대출을 해주되, 그에 따른 대출회수 불가 상황까지도 감당하는 대출상품은 없다는 얘기다. 

▲시공자 대출 보증 가급적 피해야…금리 높고, 시공자가 사업 좌지우지

현실에서 조합의 정비사업 대출의 보증인 역할을 하는 것은 시공자다. 시공자가 조합과 은행 사이에서 보증인의 자리를 메꾸며 사업을 사실상 이끈다.

문제는 이처럼 ‘조합-시공자-은행’의 3각 대출 구도 안에서는 조합이 부담해야 하는 금리 부담이 높다는 것이다. 시공자의 신용도에 따라 상대적으로 높은 금리를 부담해야 하고, 은행의 가산금리에 시공자의 대출 커미션 형태의 가산금리까지도 조합이 부담해야 한다.

일반적으로 정비사업 자금 대출의 경우 6개월 또는 3개월 단위로 변동되는 코픽스 또는 CD(양도성예금증서) 금리에 고정 금리 형태의 일정 금리를 덧붙여 대출이 실행되는데, 이 가산금리에 시공자의 이익이 함께 포함돼 있다.

예컨대 대출 계약을 ‘코픽스 금리(1.5%)+가산금리 3.5%=5%’라는 식으로 금리를 결정하는데, 이때 3.5%의 가산금리 안에 시공자의 대출 커미션도 포함돼 있다는 얘기다.

시공자 대출보증 방식의 또 다른 단점은 대출보증을 서는 시공자의 입김이 커져 정비사업에 악영향을 끼칠 수 있다는 것이다. 대출 금융기관을 선정할 때 시공자의 보증이 반드시 필요하다는 점을 들어 자칫 시공자가 설계변경 및 공사비 증액 등을 요구할 수 있기 때문이다.

에 따라 정비사업 전문가들은 시공자를 대체할 수 있는 HUG 등 신용도 높은 다른 보증인을 찾을 수 있다면 대출에 시공자의 개입을 끊는 게 좋은 방법이라고 추천한다.

대출컨설팅업체 ‘뉴맨’의 김홍주 대표는 “HUG 보증을 활용해 낮은 금리로 조합이 주도적으로 대출 받을 수 있는 방법이 있다”며 “추가되는 HUG의 보증수수료 부담과 낮아지는 금리 수준을 따져 결과적으로 HUG의 대출보증에 따른 이자부담액이 더 적어진다면 HUG 보증 방법으로 이주비 및 사업비 대출을 받는 게 합리적인 대출 방법이 될 것”이라고 말했다.


김병조 기자  kim@houzine.com
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