상업시설 활성화④- 업종 구성에 따른 가치의 변화
상업시설 활성화④- 업종 구성에 따른 가치의 변화
  • 서창호 / 유일그룹 대표이사
  • 승인 2018.03.14 14:27
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상업시설의 개발 주체는 개발하고자 하는 시설을 포지셔닝(Positioning)할 때 시설의 규모와 배후 세대의 소비구조를 이해하고, 경쟁시설 유무에 따라 시장에서의 당해 시설의 명확한 입지를 구축해야 한다.

인근에 강력한 상업시설이 존재할 경우 경쟁할 것인가 경쟁을 회피할 것인가를 결정해야 한다. 이러한 상황에서 활성화의 가장 중요한 요소는 업종구성이다.

상업시설을 포지셔닝할 때 가장 먼저 검토되어야 하는 것은 시설의 규모이다. 규모에 따라서 근린상업, 일반상업, 유통상업으로 구분되고, 상권의 범위도 500m 이내, 1㎞이내, 5㎞이내 등으로 나뉘어진다.

시설의 명확한 기능이 설정되면, 상권 범위내의 세대수와 소비지출 항목별 월간 지출액을 기준으로 시장점유율을 통해 당해 시설의 연간 매출액을 가늠해 볼 수 있다. 매출액을 기준으로 개발하고자 하는 시설 면적의 적정성도 검토가 가능하다. 규모와 기능이 도출된 후에는 상권 내 경쟁시설을 파악해야 한다. 직접 경쟁을 할 것인가와 경쟁을 회피할 것인가를 결정한 후 세부적인 업종구상을 해야 한다.

또한 업종 구성시에는 같은 층의 수평적인 업종간 시너지와 층간 수직적 업종의 시너지를 고려해 조닝을 하고, 시설 이용객들의 동선을 시뮬레이션한 후에 체류시간 극대화 및 매출극대화를 구상해야 한다. 상업시설의 성패는 결국 이용객의 수와 그에 비례하는 구매행위이다.

최근에는 온라인 및 홈쇼핑 등을 통해 소비자의 구매방식에 많은 변화가 일어나고 있으며, 대형 유통사들은 가격경쟁력을 갖추고 원스톱(One-Stop) 쇼핑과 엔터테인먼트(Entertainment) 기능을 복합해 이용객들의 체류시간을 극대화하는 전략을 구사하고 있다.

이런 유통구조의 변화에 맞추어 근린상업 및 일반상업시설의 경우 판매기능보다 서비스기능을 강화하는 상업시설이 대다수를 차지하는 추세이며, 혹은 세부업종의 집적화를 통한 차별화 전략으로 활성화를 도모하는 시설들도 증가하고 있다.

예를 들어 인근에 대형마트와 백화점이 있음에도 판매기능을 집약한다면 그 시설의 활성화는 요원할 것임이 자명하다. 상업시설을 분양받는 사람들의 경우 대부분 수익률로 구매의사를 결정한다.

그러나 이제는 추상적인 수익률보다는 공실 없이 사람들이 북적이는 상가가 되겠는가를 먼저 검증해야한다. 활성화될 상가가 눈으로만 보는 수익률보다 훨씬 신뢰할 수 있다는 점을 인식해야할 시기이다.

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