경매 매각대금 완납전 임대사업자 등록 여부
경매 매각대금 완납전 임대사업자 등록 여부
  • 문상연 기자
  • 승인 2018.03.15 14:43
  • 댓글 0
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[하우징헤럴드=문상연기자] 경매의 매수인이 매각대금을 완납하기 전에 임대사업자로 등록할 수 없다는 법제처 유권해석이 나왔다.[법제처 2018.3.8.]

▲질의요지

민사집행법 제142조 제1항에 따라 주택에 대한 법원의 매각허가결정이 확정되어 법원이 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 이를 통지한 경우, 해당 매수인이 매각대금을 완납하기 전에 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 제1항 제2호 다목에 따라 임대사업자로 등록할 수 있을까?

민원인은 국토교통부에 매각대금을 완납하기 전에 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조제1항제2호다목에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는지에 관하여 질의했고, 국토교통부에서 등록할 수 없다고 회신하자 법제처에 법령해석을 요청했다.

▲회답

이에 법제처는 민사집행법 제142조 제1항에 따라 주택에 대한 법원의 매각허가결정이 확정되어 법원이 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 이를 통지한 경우, 해당 매수인은 매각대금을 완납하기 전에 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 제1항 제2호 다목에 따라 임대사업자로 등록할 수 없다고 밝혔다.

▲이유

민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’) 제5조 제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있다. 민간임대주택법 시행령 제4조 제1항 제2호 다목에서는 민간임대주택법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 매매계약을 체결한 자를 규정하고 있다.

한편, 민사집행법 제128조 제1항에서는 매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적어야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제142조 제1항에서는 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지해야 한다고 규정하고 있다.

이 사안은을 보면 먼저, 임대사업자로 등록할 수 있는 자의 요건으로 민간임대주택법 시행령 제4조 제1항 제1호에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자를 규정하고 있고, 같은 항 제2호 다목에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 그 주택을 매입하기 위해 매매계약을 체결한 자를 규정하고 있는바, 같은 목은 민간임대주택법으로 등록할 주택을 소유하지 않은 자도 임대사업자로 등록할 수 있도록 하여 임대사업을 하려는 자의 편의를 도모하되, 그 요건을 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되고 매매계약을 체결한 경우로 한정하고 있다. 그러므로 같은 목에 따른 ‘매매계약’의 의미는 엄격하게 해석해야 한다.

그런데, 민간임대주택법 시행령 제4조 제1항 제2호 다목에 따른 매매계약은 매도인과 매수인의 의사의 합치에 따라 매도인이 주택을 이전하고 매수인이 대금을 지급하는 계약(민법 제563조)을 의미하는 반면, 민사집행법에 따른 경매는 계약에 따라 주택을 이전하는 것이 아니라 매도인의 의사와 무관하게 법원이 주택을 처분해 같은 법 제135조 및 민법 제187조 등 법률의 규정에 따라 매수인에게 주택을 이전하는 것을 의미한다.

그러므로 민간임대주택법 시행령에 따른 매매계약과 민사집행법에 따른 경매는 주택을 취득하기까지의 원인과 절차가 다르다고 할 것인바, 민사집행법에 따른 경매로 장래에 주택을 취득할 수 있다는 사유로 경매를 민간임대주택법 시행령 제4조 제1항 제2호 다목에 따른 매매계약과 같은 것으로 보기는 어렵다.

더욱이, 민간임대주택법 시행령 제4조 제1항 제2호에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하기 전에 임대사업자로 등록할 수 있는 사유로 매매계약(다목)과 분양계약(라목)을 나누어 규정하고 있다. 이는 분양계약은 매매계약의 한 종류임에도 불구하고 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 계약이라는 특성을 고려해 매매계약(다목)과 항목을 달리 규정한 것으로 보인다.

주택을 취득하는 방법은 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 다양한 점 등에 비추어 볼 때, 주택을 취득하기 전에 임대사업자로 등록할 수 있는 사유로 매매계약과 분양계약을 체결한 경우를 각각 규정하고 있는 것은 계약상·법률상 원인에 따라 주택을 취득하는 모든 경우를 포함하려는 것이 아니라 주택을 취득하는 개별 방법에 따라 주택을 매입하는 경우를 특정하려는 것으로 보아야 한다.

따라서 민사집행법 주택에 대한 매각허가결정이 확정되어 법원이 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 이를 통지한 경우, 해당 매수인은 매각대금을 완납하기 전에 임대사업자로 등록할 수 없다.

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