[하우징헤럴드=심교언 교수] 며칠 전 재건축 안전진단 강화조치가 시행되었다. 당초 붕괴위험이 있을 정도의 아파트에만 제한적으로 허용하는 조치였으나, 주차난이 심각해서 소방차 진입도 어려울 정도의 아파트 단지에 대해서는 재건축 문턱을 낮춰주기로 해서 그나마 다행으로 볼 수 있다.
그러나 지금까지 정부의 움직임을 감안하면, 이러한 완화조치도 대상지의 주민들 바람대로 될지는 지켜봐야할 것이다.
이번 정부 들어서 무슨 정책인지 파악하기도 힘들 정도로 숨 가쁘게 부동산 대책들을 쏟아내고 있다. 지방분권이 우리보다 훨씬 앞선 선진국에서는 몇 년에 한번 나올까 말까한 정책들을 거의 매달 발표하고 있다.
다주택자를 대상으로 한 대출규제 강화와 다음 달부터 시행되는 양도세 중과, 강남권을 목표로 한 재건축 초과이익환수가 이미 시행되고 있거나 시행될 예정이다. 그리고 앞으로도 분양가 상한제, 보유세 인상, 후분양제 등 시장에 충격을 줄 이슈들이 산적해 있다.
정책이 실시되기도 전에 또 다른 정책들을 양산해내고 있고, 이에 따라 시장에 미치는 영향과 왜곡은 더욱 심해질 전망이다.
지금도 정부 대책에 따라 새로운 규제를 받는 지역은 수억원씩 값이 떨이지고, 규제를 피한 지역은 반사효과로 수억원씩 오르는 극도의 불안한 시장상황이 나타나고 있는데, 앞으로 규제가 더 생겨난다면 예측하기도 힘들 지경이다.
최근 강남아파트 값이 오르는 이유에 대한 여러 진단이 있었다. 근원적 원인은 수요가 증가해서다. 이와 관련해서 정부가 말하는 유동성 증가로 인한 가격상승은 맞는 얘기다. 그래도 지금 상황을 그 이유만으로 해석하기엔 부족한 면이 많다. 풍부한 자금을 가지고 있는 계층이 주로 베이비부머인데, 과거와 같았으면 이들이 지방에도 투자하고 했었다. 그러나 지금은 이들이 강남에만 투자를 집중하고 있다. 지방의 부동산시장이 불황이라 그런 것이다.
게다가 작년 한해 서울에 거주하지 않는 사람들이 사들인 서울소재 아파트 수가 전체 거래 건수의 20%에 이르렀다. 특히 강남, 용산과 같이 앞으로 전망이 밝다고 알려진 지역은 네 건 중 한 건을 외지인이 사들였다. 이제는 서울에 대한 수요가 전국적으로 확대되었음을 시사하고 있다. 앞으로 지방시장이 더 어려워진다면 강남과 서울에 대한 수요는 더욱 커질 가능성이 높다.
새 아파트에 대한 수요도 고려해야 한다. 최근 재건축에 투자가 몰리는 것은 투기적 이유도 있겠지만 입지 좋은 곳에 최신시설로 구비된 아파트를 선호하는 수요가 더 크기 때문이다. 오래된 아파트와 최근에 분양하는 아파트는 그야말로 천양지차이다. 그래서 수요가 더 몰리는 것이다.
이제는 이러한 수요를 인정하고 공급을 늘리는 정책으로 가야한다. 선진국 대도시에서는 최근 임비(Yes In My Back Yard)라고 해서, 청년 등을 위한 주거공간 확충을 위해 기존의 건축 및 도시계획 규제를 더 풀어주는 경향이 나타나고 있는데 이를 참조로 하면 좋을 것이다.
그리고 최근 장관 중 다수가 다주택자라고 해서 비난하고 있는데, 다주택자를 무조건 비난하기 보단 이들이 절대 다수의 민간임대주택을 공급하는 주체라는 점을 인식해야 한다.
대부분의 선진국처럼 다주택자들이 민간임대주택 공급을 더욱 늘릴 수 있도록 정책을 마련해야하며, 이 과정에서 이들이 공공성과 수익성을 동시에 확보할 수 있도록 제도를 개편해야지, 서민주거 안정이라는 목표를 달성할 수 있을 것이다.
