미실현이익에 대한 과세 … 공정한 계측기준 될 수 없어
모든 재건축 조합의 기본권 침해 … 조세법률주의 위반  

[하우징헤럴드=문상연기자} 올해 부활한 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’의 위헌소송이 본격화 되고 있다. 법무법인 인본은 26일 헌법재판소에 헌법소원 심판 청구서를 제출했고, 구체적인 소장내용을 공개했다.

헌법소원 심판 청구서에는 재건축 초과이익환수제가 재산권, 행복추구권, 평등권, 환경권 등 기본권을 침해하는 구체적인 내용이 담겨 있다.

김종규 법무법인 인본 대표변호사는 “올해부터 재건축 초과이익환수제가 부활하면서 전국의 모든 재건축조합의 기본권을 직접적으로 침해하고 있다”며 “위헌소지가 충분한 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’은 헌법재판소에서 당연무효 결정이 돼야 한다”고 말했다.

▲김종규 변호사 “재건축 초과이익환수에 관한 법률은 헌법에 위반된다”

김종규 변호사는 헌법소원 심판 청구를 통해 헌법재판소에 재건축 초과이익환수제의 당연무효 결정을 요청했다. 김 변호사는 “주의적으로 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(법률 제14719호, 2017.3.21., 일부개정)은 헌법에 위반된다’라는 결정을 구한다”며 “예비적으로 ‘동법 제3조(재건축초과이익의 환수), 제7조(부과기준), 제8조(기준시점 등), 제9조(주택가액의 산정), 제10조(정상주택가격상승분의 산정), 제12조(부과율)은 헌법 제10조(인간으로서의 존엄 및 행복추구권), 제11조(평등권, 평등의 원칙), 제23조(재산권), 제35조(쾌적한 주거환경권), 제37조(비례의 원칙), 제59조(조세법률주의)에 위반된다’라는 결정을 구한다”고 청구 취지를 밝혔다.

또한 공동소송인단으로 참여하는 전국 8개의 재건축조합도 소개했다. 세부적으로 △송파구 잠실5단지 △강남구 대치쌍용2차 △강서구 신안빌라 △강동구 천호3구역 △경기도 과천주공4단지 △안양 뉴타운삼호 △금천구 무지개 △부산 대연4구역 등이다.

▲부과처분 없어도 재건축조합 및 조합원 모두 ‘현재성’, ‘직접성’ 충분

위헌소송은 원칙적으로 청구인의 기본권이 현재, 그리고 직접 침해당한 경우여야만 헌법소원을 제기할 수 있다.

과거 헌법재판소는 2008년 초과이익환수법에 대해 위헌의 소지가 충분함에도 불구하고 각하 결정을 내린 바 있다. 재건축조합원에게 직접적인 피해가 발생하지 않았고, 실제로 부과처분도 행해지지 않음으로써 피해가 발생하지 않아 위헌 판단의 요건 중 하나인 ‘현재성’을 충족시키지 못해 판단할 이유가 없다는 이유에서다.

하지만 김 변호사는 현행 재건축 초과이익환수제도를 살펴보면 실제 부담금 부과처분이 없어도 조합 및 추진위원회에 현재성과 직접성이 충분하다고 주장했다.

특히, 법률 제6조 제1항에서는 납부의무자를 ‘재건축사업을 통하여 발생된 초과이익을 납부하는 자’로 규정하지 않고 ‘재건축사업을 시행하기 위하여’라고 규정해 사업시행시점에서 이미 의무가 부과되고 있음을 명백히 규정하고 있다고 지적했다.

이밖에도 사업시행인가 이후 부과대상 사업의 고지를 받은 이후부터 부담금 납부의무자라는 법적 지위는 생겨 재건축부담금 부과절차를 수행해야하기 때문에 현재성이 충분하다는 지적이다.

나아가 부과시점인 준공인가까지는 수년에서 십 수 년 이상 소요될 가능성도 있어 현실적인 침해를 기다려 헌법소원심판을 청구하면 그 구제가 곤란할 뿐만 아니라 법익침해가 중대한 경우에 해당하는 문제가 발생하기 때문에 기본권 침해의 실효성을 위해 침해의 현재성이 인정돼야 한다고 지적했다.

직접성의 부분에 있어서도 헌법재판소의 판시를 예로 들어 집행행위 없이 법령 자체에 의해 직접 구체적인 법적 효과가 발생하는 경우에는 법령소원의 직접성이 인정된다는 것이 김 변호사의 주장이다.

또한 재건축부담금을 부과하는 행위는 기속행위에 불과해 법령에 규정된 조합 내지는 조합원의 납부의무를 이행하기 위한 형식적인 절차에 지나지 않기 때문에 집행행위 이전에 청구인들은 부담금 납부의무자라는 법적 지위를 갖추고 있어 현재성이 충분하다는 것이다.

▲재건축부담금은 조세에 해당…조세법률주의, 조세평등주의 위반

헌법소원 청구서에는 먼저 재건축부담금이 실질적 조세에 해당하기 때문에 부과 기준, 방법 등이 조세법률주의에 반하는 위헌이라고 지적했다.

김 변호사는 재건축부담금의 목적이나 기능 및 입법경위 등을 비춰볼 때 개발부담금과 유사한 것으로, 헌재가 개발부담금을 실질적 조세로 봐야한다고 판시했다는 점을 들어 재건축부담금은 실질상 조세에 해당된다고 지적했다.

헌법재판소는 개발부담금에 대해 "‘국가 또는 지방자치단체가 재정수요를 충족시키기 위하여 반대급부 없이 법률에 규정된 요건에 해당하는 모든 자에게 일반적 기준에 의하여 부과하는 금전급부’라는 조세로서의 특징을 지니고 있다는 점에서 실질적인 조세로 보아야 할 것이다(헌재 2001. 4. 26. 99헌바39, 헌재 2016.6.30. 2013헌바191 참조)”라고 판시한 바 있다.

따라서 재건축부담금을 조세로 볼 경우 민영 위주인 재건축사업을 통해 개인의 노력으로 얻은 이익을 국가가 어떠한 합리적 근거 없이 국민경제 발전과 사회통합을 위해 환수하는 것은 명백히 자본주의 시장경제질서를 위반하는 것이며 헌법이 보장하고 있는 사유재산제(재산권)를 침해해 조세법률주의에 위반된다는 것이다.

재건축부담금을 조세로 볼 경우 조세평등주의도 위반하게 된다. 조세평등주의는 법 앞의 평등의 원칙을 조세의 부과와 징수과정에서도 구현함으로써 조세정의를 실현하려는 원칙이다.

이에 따라 과세는 개인의 경제적 급부능력을 고려한 것이어야 하고, 특정인에게 합리적 이유 없이 특혜나 면제의 우대조치를 하여서는 안 된다. 하지만 재건축부담금은 도정법에서 함께 규율하고 있는 정비사업인 주거환경정비사업이나 재개발사업과 재건축사업을 구별해 재건축사업에 대해서만 부과하고 있다.

▲미실현 이익에 대한 과세요건 갖추지 못해 현행 초과이익환수제는 위헌

재건축 초과이익환수제의 문제점으로 가장 많이 지적되고 있는 것이 미실현이익에 대한 과세이다. 김 변호사는 특히 재건축 초과이익환수제가 미실현이익에 대한 과세요건을 갖추지 못했다는 점을 강조했다.

헌법재판소가 과거 토지초과이득세에 대한 불합치 결정에 비춰봤을 때 재건축부담금 등 미실현이익에 대한 과세를 하기 위해서는 △공정하고 정확한 계측의 문제 △납세자의 현실 담세력 문제 △주택가격하락에 대비한 적절한 보충규정 설정의 문제가 검토돼야한다고 지적했다.

하지만 재건축부담금의 개시시점을 사업의 시행단계에 해당하는 사업시행인가시점이나 관리처분계획인가 시점으로 보는 것이 개발이익환수의 취지에서도 합당하나, 추진위원회설립 시점으로 정해 기준을 근거 없이 넓게 산정하고 있어 미실현이익에 대한 공정하고 정확한 계측의 기준이 될 수 없다는 것이 김 변호사의 설명이다.

종료시점의 주택가액 산정방법 기준인 공시주택가격에 대해서도 문제점을 지적했다. 부동산 가격공시에 관한 법률에 의한 공시가격제도가 도입된 이후 줄곧 과세표준인 공시가격을 실거래가와 현실화하는 작업을 하고 있어 시작시점과 종료시점의 공시가격 기준이 달라지고 있기 때문에 공정하고도 정확한 계측 요건을 구비하지 못하고 있다는 것이다.

▲위헌성 높아 법률로써 존재가치 상실한 재건축 초과이익환수제는 폐지해야

김 변호사는 재건축초과이익환수에 관한 법률이 재건축부담금을 부과하는 핵심 조항들이 헌법이 보장하고 있는 재산권, 평등권, 행복추구권, 일반행동의 자유권, 쾌적한 주거환경권 등을 헌법이 정한 기본권제한의 한계인 비례의 원칙과 평등의 원칙 및 조세법률주의원칙에 위반된다고 지적했다.

나아가 법률조항의 위헌성으로‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’은 시행이 불가능하고 법률로서 존재가치를 가지고 있지 못하기 때문에 법률 전부에 대해 헌법재판소가 위헌결정을 해야 한다고 주장했다. 헌법재판소법 제45조에 따르면 "법률 조항의 위헌결정으로 인하여 해당 법률 전부를 시행할 수 없다고 인정될 때에는 그 전부에 대하여 위헌결정을 할 수 있다"고 규정하고 있다.

김 변호사는 “국가가 아무리 좋은 정책목표를 가지고 있다 하더라도 가족이 거주하는 주거공간은 극히 사적인 공간으로 국가의 간섭이 제한돼야 한다”며 “헌법이 보장하는 기본권을 기본권제한의 한계를 넘어 침해하고 있는 재건축 초과이익환수에 관한 법률 전부에 대한 위헌결정을 청구한다”고 말했다.

문상연 기자  msy@houzine.com