재개발에서 토지보상법상 협의취득시 조서작성

김준호 / 글로벌GN 대표 행정사l승인2018.04.06 11:47

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[하우징헤럴드=김준호 행정사] 토지보상법상 협의취득이란 사업시행자인 조합이 사업에 필요한 토지, 건축물, 영업권 등을 민법 또는 토지보상법령의 규정에 따라 토지소유자와 협의에 의해 매매계약을 체결하고 보상금을 지급한 후 소유권을 취득하는 것을 말한다.(사법상의 법률행위)

협의취득의 절차중 토지보상법 제14에 따라 토지·물건조서를 작성하게 되는데, 조서작성의 의의와 목적, 방법, 효력은 아래와 같다.

▲조서의 의의와 목적=토지조서 및 물건조서는 협의 또는 수용대상 토지와 그 토지 상에 있는 물건의 내용을 사업시행자가 일정한 절차를 거쳐 작성하는 문서로, 조서의 작성은 협의 또는 수용의 목적이 된 토지등의 내용에 관한 당사자간의 분쟁예방 및 토지수용위원회의 심리와 재결 등의 절차를 용이하고 신속·원활하게 하는데 그 의의가 있다.

▲조서작성 방법=토지조서 및 물건조서는 사업시행자가 작성해 서명 또는 날인하는 것으로 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야한다. 서명 또는 날인을 거부하거나 할 수 없는 경우에는 토지조서 및 물건조서에 그 사유를 기재해야 한다. 토지조서 및 물건조서의 내용은 소유자별로 각각 작성해야 한다.

▲조서의 효력(법 제27조제2항)=사업인정고시가 있은 후에 토지소유자 또는 관계인이 토지조서 및 물건조서의 내용에 대해 열람기간 이내에 이의를 제기할 수 있다. 다만, 조서의 내용이 진실에 반하는 것을 입증하는 때에는 예외이다. 따라서 적법하게 작성된 토지조서와 물건조서는 이의가 부기된 사항을 제외하고 진실에 합치되는 것으로 추정된다.

그럼 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다는 뜻은 무엇일까? 서명 또는 날인이 없는 토지조사나 물건조서는 효력을 상실하는 걸까?

대법원 1993.9.10.선고 93누5543 판결은 “토지수용을 함에 있어 토지소유자 등에게 입회를 요구하지 아니하고 작성한 토지조서는 절차상의 하자를 지니게 되는 것으로서 토지조서로서의 효력이 부인되어 조서의 기재에 대한 증명력에 관해 추정력이 인정되지 아니하는 것일뿐, 토지조서의 작성에 하자가 있다 하여 그것이 곧 수용재결이나 그것에 대한 이의재결의 효력에 영향을 미치는 것은 아니다.

그러므로 토지조서에 실제 현황에 관한 기재가 되어 있지 아니하다거나, 실측평면도가 첨부되어 있지 아니하다거나, 토지소유자의 입회나 서명날인이 없었다든지 하는 사유만으로는 이의재결이 위법하다 하여 그 취소를 구할 사유로 삼을 수 없다”고 밝혔다.

현장에서 토지조서나 물건조서에 서명·날인을 해주는 경우는 거의 없다. 더군다나 최근에 어떤 변호사들은“토지조서나 물건조서에 절대 서명·날인해주지 마라. 그럼 토지조서나 물건조서에 효력 없음을 다툴수 있다”라고 말하는 경우도 있어 더욱 서명·날인을 해주지 않는 실정이다.

하지만, 판례에서든 필자가 겪어본 현장에서나 조서에 서명·날인을 하지 않았다 해서 조서로서의 효력이 상실된 경험은 없다. 하지만, 조서를 작성하는 회사나 토지보상업무를 맡고 있는 회사는 성실하게 서명·날인을 받는 노력은 해야 한다. 그 노력의 결과물도 없이 소송으로 진행될 경우 조서의 효력을 상실해 수용재결의 효력이 상실될 여지는 있기 때문이다.


김준호 / 글로벌GN 대표 행정사  webmaster@housingherald.co.kr
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