실패 예고된 反시장적 주택정책

이노근 / 서울과학기술대학교 교수l승인2018.04.03 11:05

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시장을 이길 장사는 없다. 과거 노무현 정부는 집값을 잡아야 한다며 하루가 멀다하고 규제폭탄을 쏟아냈다. 재건축연한의 최장 40년까지 강화, 분양가 규제, 안전진단 기준 강화, 종합부동산세 도입 및 양도소득세 강화 등 모두가 반시장 정책이었다. 그러나 결과는 집값만 더욱 올려놨다.

문재인 정부는 강남권에서 집값이 크게 오른다며 또 다시 규제의 칼을 빼들었다. 재건축 안전진단 강화, 다주택자 양도세 대폭 인상, 주택융자한도 축소, 자금출처 조사 등은 물론 재건축 연한을 현행 30년 이상에서 40년까지 늘리겠다고 엄포까지 놨다. 세금폭탄, 규제폭탄 등 반시장 정책들이다.

그러나 이들 정책 시행의 결과는 실패할 것이 뻔하다. 특히 안전진단의 강화는 문제가 더욱 크다. 주거환경의 가중치를 대폭 줄이고 구조안전성은 대폭 올렸는데, 이는 근본 처방이 아닌 일종의 대증요법으로, 한마디로 재건축을 하지 말라는 폭거다.

그 이유를 들자면, 첫째, 구조안전성 분야를 50%까지 높인 것은 권력남용이다. 재건축 권한은 재산권의 일종이다. 재산권의 핵심내용은 사용·수익·처분의 권리이다. 따라서 재건축을 규제함으로써 사용·수익·처분을 하지 못하도록 했으니 명백한 재산권의 박탈에 해당한다.

둘째, 붕괴 직전의 아파트 이외엔 재건축이 봉쇄가 돼 버린다. 붕괴 직전상태라면 그것은 이미 재난위험시설로 당연한 철거대상이 되기 때문에 재축을 해야 한다. 따라서 그 단계라면 정부의 재건축 허용은 반드시 재건축해야 하는 의무가 되는 것이지 허용이 아닌 상태가 된다.

셋째, 재건축을 봉쇄하면 주택공급의 부족을 가져와 또 다시 주택가격의 폭등을 가져온다. 그에 따라 국민들의 주거행복권도 박탈된다.

넷째, 강남권과 강북권 수도권과 지방 사이의 주택가격의 격차는 더욱 벌어지게 된다. 강남권은 이미 재건축을 완료했거나 상당부분 안전진단 절차가 끝났다. 그러나 강북권은 이제야 눈을 뜨고 시작하려는 단계에 있어 피해가 강북권에 집중되고 있다.

그렇다면 이런 잘못된 정책을 대신해 주택시장의 안정을 위해서는 어떻게 해야 할까?

먼저 주택정책은 수요와 공급의 원리에 충실해야 한다. 공급이 늘면 가격도 안정이 될 수 있다. 따라서 재건축 안전진단기준을 완화해야 하다. 이와 함께 용적률도 완화하고 층수규제도 완화해야 한다. 행정편의주의적 과잉조건을 없애야 한다. 재건축·재개발은 정부의 예산지원 없이 주택공급을 늘릴 수 있는 유일한 길이라는 점을 명심해야 한다.

또한 수도권 주변의 그린벨트를 대폭 완화해야 한다. 현재 수도권의 공공임대주택은 7% 정도에 불과하다. 이를 최고 15%까지 확대해야 한다. 실제 그린벨트의 많은 곳에서 축사나 농업용 창고로 사용되고 있거나 불법적인 상업용도로 사용되고 있는 게 현실이다. 그렇다면 그린벨트 내에서 가축용 축사 및 불법창고는 허용되고, 사람이 거주하는 주택은 허용될 수 없다는 논리는 성립될 수 없다고 봐야 한다.

결국 정부가 우선 해야 할 일은 재건축·재개발을 할 때 추가로 공급되는 주택을 많이 사들이고, 이를 서민들에게 임대용으로 내놓는 일이다. 이런 방식으로 장기적으로 임대주택을 늘려간다면 서민 주택시장도 안정될 수 있다.

끝으로 정부는 재건축·재개발을 인허가 하는 과정에서 ‘환경보전’과 같은 명분의 무책임한 사고방식에서 벗어나야 한다. 재개발·재건축이 완료되면 도리어 해당 지역의 환경이 크게 개선된다. 녹지가 증가하고 위생이나 소방, 주차장, 편익시설 등 거주환경이 기존에 비해 훨씬 더 나아진다. 이런 점에서 문재인 정부는 규제폭탄, 세금폭탄 등 반시장적 정책을 당장 그만둬야 한다.


이노근 / 서울과학기술대학교 교수  webmaster@housingherald.co.kr
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