[하우징헤럴드=홍봉주변호사] 분양신청을 공고하면서 개략적인 부담금 내역 중 총사업비 추정금액을 사업시행인가시의 금액보다 증액된 금액으로 공고·통지한 것이 구 도시정비법 위반일까.
최근 인천시 남동구청장이 이를 도시정비법 위반으로 보아 재개발조합의 조합장을 고소한 사건이 있어 논란이 되고 있다.
구 도시정비법 제46조 제1항은 “사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 한다.
이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다”라고 규정하고 있다.
도시정비법은 분양신청 공고시 개략적인 부담금 내역 등을 통지하도록 하고 있을 뿐 사업시행인가 시에 정해진 총사업비를 그대로 반영한 채로 개략적인 부담금을 계산하도록 제한하고 있지 않다.
인천시 남동구청장의 견해에 따르면, 사업시행인가 후 불과 2개월 내에 분양신청을 위한 개략적 분담금 내역을 통보해야 하므로 사업시행인가시의 총사업비와 관리처분계획수립시의 총사업비는 반드시 같아야 한다는 결론에 이른다.
이는 사업시행인가시의 자금계획과 관리처분계획 수립시의 정비사업추산액에 대해 각각 총회의결을 거치도록 한 도시정비법 취지에 명백히 반한다. 특히 구 도시정비법 제24조 제7항이 양자가 차이가 날 수 있음을 전제로 조합원총회의 특별정족수를 규정하고 있음을 보더라도 더욱 그렇다.
분양신청은 관리처분계획을 수립하기 위한 사전·전제 절차이다. 총사업비를 포함한 정비사업비 추산액은 구 도시정비법 제48조 제1항 제5호에 따라 관리처분계획이 수립되어 인가를 받아야만 정해질 수 있다. 그리고 관리처분계획을 수립하면서 사업시행인가시에 산정된 총사업비를 증액하는 것은 위에서 본 바와 같이 얼마든지 허용된다고 보아야 하므로 분양신청 공고 단계에서 사업시행인가시의 총사업비에 구속될 이유가 없다.
더불어 사업시행인가시 보다 증액된 금액을 총사업비 개산액으로 공고했다면 오히려 토지등소유자들이 자신들이 부담할 금액이 증액될 것이라는 점을 인식한 상태에서 분양신청을 할 것인지 여부를 결정할 수 있으므로, 이와 같은 분양신청 공고는 토지등소유자들의 선택권을 실질적으로 보장한 것이다.
문제는 분양신청공고가 관리처분계획의 일부인가 하는 점인데,
이에 관해 우리 대법원은 “도시정비법(2018.2.9. 개정이전) 제46조 제1항에서 정한 분양신청기간의 통지 등 절차는 재개발구역 내의 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장해 주기 위한 것으로서 도시정비법 제48조 제1항에 의한 관리처분계획을 수립하기 위해서는 반드시 거쳐야 할 필요적 절차이고, 사업시행자인 재개발조합이 분양신청 통지를 함에 있어서는 도시정비법 및 그 위임에 의해 정해진 조합의 정관 규정에 따라 통지 등 절차가 이루어져야 할 것이므로, 이러한 통지 등 절차를 제대로 거치지 않고 이루어진 관리처분계획은 위법하다”라고 판시해 이를 분명히 하고 있다.
즉, 분양신청은 관리처분계획 수립을 위한 절차 중 하나이므로, 분양신청 절차만을 따로 떼어 취소 또는 무효확인을 구할 수 없다는 것이다.
그러므로 분양신청시 공고·통지되어야 할 사항은 관리처분계획의 내용을 반영해야 하는 것이 옳다. 분양신청공고시에는 사업시행인가시의 총 사업비가 아닌 관리처분계획을 수립해 가는 과정에서 도출된 총사업비를 기재하는 것이 타당하다.
총사업비가 관리처분계획 수립을 통해 변경될 것임이 예상됨에도 사업시행인가시의 총사업비를 개략적인 부담금 내역인 것처럼 하여 분양신청을 받는다면 이 분양신청공고가 오히려 사위에 의한 것으로 위법하다 할 것이다.
결국, 사업시행인가시 정해진 총사업비보다 증액된 금액을 총사업비 개산액으로 하고 이를 토대로 개략적인 부담금을 정해 분양신청 공고를 했다면 이는 도시정비법을 준수한 적법한 것이다.
인천시 남동구청장의 조합장 고발은 내용적으로 잘못된 것이다. 아울러 인천 남동구청장의 이 건 고발은 매우 이례적인 것으로 절차적으로도 잘못됐다. 만일 잘못되었다고 판단했다면 구도시정비법 제77조에 기한 조치 후 고발했어야 맞다. <문의 02-2038-3828>
