집값 안정과 전월세시장

박순신 / (주)이너시티 대표이사l승인2018.04.12 10:56

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[하우징헤럴드=박순신 대표] 강남지역을 중심으로 요동치던 아파트값이 진정국면으로 접어들었다는 보도가 잇따르고 있다. 지난해 가을부터 시작된 강남지역의 집값상승세에 대한 정부의 전방위 압박이 그 효과를 보이는 듯 하다.

집값안정과는 대비되게 신규분양시장이 뜨겁다. 신규분양시장은 주변시세 대비 낮은 분양가격으로 당첨이 되는 경우에는 수억의 시세차익을 얻을 있기 때문이다.

일반분양분의 분양가가 상대적으로 낮은 것은 주택을 신규로 구입하려는 수요자에게 비싼 재고주택을 사지 말고 새로 분양받는 것이 훨씬 좋다는 신호를 강력하게 보내는 수단이 된다. 그래서 주택가격이 안정되는 효과를 기대할 수 있고, 최근 가격상승의 진정세는 그런 측면에서 정책이 효과를 발휘하고 있다고 볼 수 있다.

지난 몇 년간 이미 겪어온 일이지만 재고주택 가격의 안정세 혹은 하락세가 이어진다면 주택공급의 감소와 더불어 집을 사겠다는 수요보다는 집을 사지 않고 전세로 사는 것이 훨씬 더 유리하다는 심리가 확산될 가능성이 크다.

아울러 정부가 지속적으로 도입과 확대를 이야기하고 있는 부동산 보유세제의 개편도 이런 주택소유자들의 불안감을 증폭시킬 수 있을 것이다. 즉, 주택구입은 미루고 전세나 월세를 선호하는 시장으로 전환되는 것이다. 만일 이렇게 전월세시장으로 수요가 몰리게 된다면 이는 또다른 주택시장의 불안요인의 재판이 될 것이다.

특히 양질의 신규단지이면서 주거환경이 좋은 일부지역에서의 전세가 불안 가능성이 높다. 뿐만 아니라 지방과 같은 가격 하락이 확산되는 지역이라면 더더욱 매매보다는 전월세 시장이 중요하게 될 것이다. 즉, 매매가격은 안정되어 있는데도 불구하고 전세가격은 지속적으로 상승해 심지어는 전세가격이 매매가를 넘어서는 황당한 현상도 배제할 수 없다. 집은 있는데 가난하다는 신조어였던 하우스푸어가 다시 유행할지도 모를 일이다.

정부는 집값안정이 정착되는 것과 궤를 같이하면서 뒤따라 나타나게 될 지도 모를 전월세시장의 불안 요소를 사전적으로 점검할 필요가 있다. 전월세시장의 불안은 중산층과 저소득층 모두에게 감당하기 어렵기 때문이다. 소득은 급격하게 증가하지 않음에도 불구하고 주거비용의 상승이 급격하게 나타나기에 그렇다. 이런 사회적 문제가 불과 몇 년 전에 있었다.

전월세시장을 안정적으로 관리하기 위해서는 여러 가지 방안들이 검토될 수 있다. 그중에서 이미 정부는 전월세수요를 매매수요로 바꾸는 정책을 더 이상 쓰지 않겠다는 반성을 한 바 있다. 전세수요를 매매수요로 전환시키지 않으면서 전월세시장을 안정화시키는 정책의 마련이 선제적으로 필요한 시점이다.

전월세시장의 안정에는 여러 가지 수단이 있으나, 그동안의 경험으로 보면 신규주택의 지속적인 공급이 가장 효과적인 수단 중에 하나였다. 이는 신규아파트가 준공되어 입주하는 경우 주변의 전월세가격이 하락 안정되는 경향을 보이기 때문이다. 따라서 지속적으로 수요가 있는 지역주택시장에 양질의 주택이 공급되게 하고 이를 통해서 전월세시장을 안정적으로 관리하는 것이 바람직하다.

그런데 기성시가지에서 신규공급을 확대하는 수단이 사실은 재개발․재건축과 같은 정비사업이라는 것에서 어려움이 있다. 문재인정부는 전면철거방식의 재개발․재건축사업보다는 소규모로 주택을 개량하거나 정비하는 형태의 사업을 중요한 정책수단으로 추진하기 때문이다. 이것이 도시재생뉴딜사업이다. 그래서 전월세시장에 대한 대책이 효과적으로 마련될 수 있을까하는 우려를 하지 않을 수 없다.

재개발․재건축사업이 가지고 있는 다양한 문제들, 그 중에서도 사회적인 갈등과 강남지역과 같은 일부 지역에서의 과도한 초과이익에 대한 논쟁들이 있음에도 불구하고 중요한 주택공급의 수단이라는 측면을 간과해서는 안 된다.

그래서 재건축초과이익에 대한 환수장치가 마련되어 있고, 주택가격이 안정세를 보이게 된다면 재건축․재개발사업을 마다할 이유가 없다. 지속적인 공급이 가능하도록 조합원과 토지등소유자가 정비사업을 정상적으로 추진한다면 이를 적극 지원하고 이를 통해서 전월세시장을 안정시키는 것도 고려해야 한다.

물론 재건축․재개발사업이 전월세시장에 긍정적인 측면만 있는 것이 아니라는 비판도 피할 수 없다. 이주수요가 주변의 전월세 시장을 자극하는 것도 무시하기는 어려운 측면이기 때문이다.

이런 복잡한 주택공급의 문제를 일시에 해소할 수 없기 때문에 정부에서는 집값 안정기에 나타날 수 있는 임대차시장의 불안 요인에 대해서 사전에 대비해야 하고, 국민들이 요동치는 집값과 전월세가로 고통 받지 않도록 하는 것이 중요하다.

또한 노후하고 불량한 주거환경에서 거주하는 토지등소유자의 다수가 원하는 경우 재건축과 재개발사업을 부정적으로 볼 필요도 없다.


박순신 / (주)이너시티 대표이사  webmaster@housingherald.co.kr
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