감정평가를 통한 법인세 절세(1)
감정평가를 통한 법인세 절세(1)
  • 이철현 / 하나감정평가법인 이사 감정평가
  • 승인 2018.04.11 13:49
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[하우징헤럴드=이철현 감정평가사] 죽음과 세금은 피할 수 없다는 말처럼 우리가 행하는 모든 활동에 세금은 따라온다. 세금을 피할 수 없다면 합리적으로 합법적으로 이를 절세해야 한다는 것은 사업을 하는 사람에게는 상식이다.

정비사업 역시 마찬가지이다. 비록 정비사업이 공공적 공익적 성격을 가진 도시계획사업이라고 해도 현실에서 영리성, 즉 사업의 수익성이 어느 정도 담보되지 않는다면 정비사업은 추진될 수 없다. 이하에서는 법인세 절세의 방법 중 감정평가를 통한 법인세 절세에 대해 알아보기로 한다.

1. 법인세부과대상 소득과 정비사업조합의 영리법인성 여부

법인세법 제3조 제1항은 법인세부과대상 소득을 ①각 사업연도의 소득 ②청산소득 ③법인세법 제55조의2 및 제95조의2에 따른 토지등 양도소득 ④법인세법 제56조에 따른 미환류소득(2014.12.23. 신설)으로 규정하면서, 비영리국내법인과 외국법인에 대해서는 각 사업연도의 소득과 토지등 양도소득에 대해서만 법인세를 부과한다고 정하고 있다. 이 중 정비사업조합에 미환류소득이 발생할 가능성은 전무하다.

따라서 도정법에 따른 정비사업조합이 영리법인이라면 위 소득이 발생하는 경우 모두 법인세가 부과되나 비영리법인이라면 이 중 청산소득에 대해서는 법인세가 부과되지 않는다. 정비사업조합은 청산시 잔여재산을 각 조합원에 분배한다는 측면에서 보면 영리성이 있다고 볼 수 있으나, 현 조세특례제한법 제104조의7 제2항은 정비사업조합을 비영리내국법인으로 규정하고 있으므로 조합청산시 조합원에게 배당이 지급되더라도 이에 대해 법인세가 부과되지 않는다. 

또한 조세특례제한법은 ‘해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신해 토지 및 건축물을 공급하는 사업’은 부가가치세법에 따른 재화의 공급이 아니며(제104조의7 제3항), 법인세법에 따른 수익사업도 아닌 것(동법 시행령 제104조의4)으로 규정하고 있다.

한마디로 조합이 조합원에게 관리처분계획을 통해 공급하는 토지ㆍ건축물, 즉 조합원분양분은 부가세 과세대상도 아니고 법인세 과세대상도 아니다. 따라서 조합은 조합원분양분을 제외한 나머지 일반분양분만을 대상으로 법인세를 신고ㆍ납부하게 된다.

2. 법인세 계산구조

1) 법인세율 법인세
과세표준 2억원 이하는 10%, 2억원 초과~200억 이하는 20%, 200억 초과는 22%이며 여기에 법인지방소득세로 법인세의 10%가 붙는다(2014.1.1.부터 지방소득세가 별도의 세율체계를 가질 수 있고 지자체별로 세율을 달리 적용할 수도 있으나 현재는 과거처럼 법인세율의 10%로 동일하다).

2) 법인세 과세표준 결산상 당기순이익에 세무조정, 즉 손금산입/불산입과 익금산입/불산입, 기부금한도초과액 등을 조정해 ‘각 사업연도 소득금액’을 산정한 후, 이월결손금과 비과세소득, 소득공제분을 차감하면 법인세 과세표준이 된다.

3. 법인세 산정을 위한 현물출자자산의 감정평가

1) 필요성 위에서 본 것처럼 정비사업조합의 법인세는 일반분양분만을 대상으로 하는 것이다. 일반분양수입에서 그 ‘일반분양수입분에 해당되는 손금(비용)’을 공제하여 과세표준을 결정하게 된다. 비용은 공사원가와 관리비 등의 대응원가인데 이 때 공사원가는 주로 용지비(건설용지)와 건축비 등 제사업비로 구성된다. 회계기준 상 이러한 용지비는 조합의 취득원가로 계상하게 되는데,

여기서 문제는, 예를 들어 매도청구대상자나 현금청산대상자처럼 조합이 해당 토지등소유자가 소유한 종전부동산(토지ㆍ건물)의 취득을 위해 얼마를 지불했는지 명확히 알 수 있는 경우도 있지만 조합원분양을 받는 토지등소유자가 소유한 종전부동산을 조합이 얼마에 취득했는지 전혀 알 수가 없다는 점이다(물론 조합이 이들이 소유한 종전부동산을‘취득’하는 것인지에 대해서는 법률상 논란이 있다. 특히 실무상 신탁등기를 하지 않는 재개발사업의 경우는 더욱 그러하다).

판례는 재개발사업과 재건축사업 모두 ‘관리처분계획에 의한 조합원분양’을 공용환권(公用換券)으로 이론구성하고 있는데, 분양신청을 한 토지등소유자가 우리가 익히 알고 있는 종전자산감정평가액×비례율로 계산된 ‘권리가액’을 기준으로 조합원분양을 받고 청산금을 불입ㆍ환급받는 것, 즉 관리처분계획에 의한 토지ㆍ건축물의 공급에 대해 현재 국세청은 토지등소유자들이 자신의 종전부동산을 조합에 ‘현물출자’하는 것으로 간주하고 국세청의 각종 유권해석이 이러한 현물출자설에 따라 이루어지고 있다(학계 및 실무자들 사이에서는 현물출자설의 문제점에 대한 비판적 의견이 많은데 예를 들면‘체비지취득설’이 대표적이다).

법인세법 시행령 제72조 제2항은 자산의 취득가액 결정에 대해 자산취득유형별로 구분해 규정하고 있는데 정비사업조합이 주택공급을 위해 취득한 건설용지의 취득에 대해 적용가능한 규정은 제7호의 ‘취득 당시의 시가’, 제3호 나목의 ‘해당 자산의 시가(時價)’ 정도로 볼 수 있다.

즉 조합원이 조합 자신 소유 종전부동산을 현물로 출자한 시점의 시가를 파악해야 하는 것이다. 따라서 현물출자받은 종전부동산의 가액을 얼마로 산정하느냐에 따라 법인세 과표 및 법인세액이 달라지게 되므로 조합으로서는 이에 대한 적절한 대처가 매우 중요하다.

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