[하우징헤럴드=권대중 교수] 그동안 강남지역을 중심으로 아파트 가격을 끌어 올린 원인이 바로 재건축 초과이익환수제가 아닌가 한다.
그래서 정부는 더 이상 초과이익환수제를 연기하지 않고 금년 1월부터 시행한다고 발표하면서 초과이익환수에 따른 부담금의 시뮬레이션 결과까지 발표했다.
그 내용은 서울의 주요 재건축 20개 단지 시뮬레이션 결과 조합원 1인당 부담금이 평균 3억7천만원이고 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 15개 단지는 평균 부담금이 4억4천만원으로 예상했다. 이 중 부담금을 가장 많이 낼 것으로 예상되는 단지는 8억4천만원, 가장 적게 낼 것으로 예상되는 단지는 1억6천만원 정도가 될 것이라고 했다. 물론, 아파트 가격이 하락한다면 부담금은 적어질 것이다.
그런데 정부는 초과이익환수제 실시뿐만 아니라 안전진단까지 강화하면서 재건축을 강력히 규제하고 있다. 왜 이렇게 재건축만 규제하는 것일까? 일부에서는 재건축만 규제하는 것은 온당하지 못하다는 불만의 소리와 함께 초과이익환수제는 위헌이라고 주장하고 있다.
재건축을 통해 재산가치가 증가하게 되면 가치상승에 따른 이익을 세금으로 환수하는 것은 어쩌면 공공성과 사회성을 대두시키면 정당성이 부여될 수 있다. 그러나 재건축은 사업을 추진한 과정에서 대부분 개발이익의 일부를 공공시설(기반시설)로 기부체납하거나 임대주택건설 등으로 일정부분 사회에 환원하는 형식을 취하고 있다.
우리 헌법은 사유재산제를 보장하고 있으며, 자유시장 경제 질서 체제를 바탕으로 하고 있다. 그리고 재산권과 평등권도 보장하고 있으며, 개인이 자유롭게 살 수 있도록 행복추구권도 보장하고 있다.
그런데 사람들은 내 집을 내가 재건축하고 집값이 올랐다고 해서 과도한 부담금을 납부해야하는 것은 억울하다고 한다. 가격이 오르면 그만큼 누진과세로 재산세를 납부하고 있기 때문이다. 또한 재건축사업은 정부의 보조금이나 지원금으로 재건축하는 것이 아니고 개인의 돈으로 재건축하는 것인데 국가가 여기에서 나온 이익을 세금으로 환수하는 것은 억울하다는 것이다.
그리고 소유자들은 재건축만 했을 뿐이지 양도를 통한 매매차익을 남기지 않은 상황에서 부담금을 부과하는 것은 미실현 이익에 대한 과세라는 주장이다.
물론, 정부는 지난 1994년 헌법재판소를 통해 미실현 이득에 대한 과세 또는 부담금이 헌법 정신에 반하지 않는다고 결정한 바 있다. 그러나 당시 헌재의 결정은 세금부담능력과 법적 안정성 등을 고려할 때 문제가 없다는 것이었다.
초과이익환수제는 초과이익의 50%라는 비율이 세법상 일반원칙에 부합하는지에 대한 논란도 있으며 소유자들이 모두 세금부담능력이 있는지도 단언하기 어렵다. 여기에 최근 재건축 안전진단 강화와 검증규제 강화 등으로 향후 재건축사업은 사실상 어려워졌다.
가격이 오른다는 것은 수요가 많다는 것이며 수요가 많다는 것은 공급을 해야 한다는 것이다. 그런데 정부는 수요와 공급을 동시에 규제하고 있어 향후 규제가 완화 되거나 시간이 경과해 공급이 부족하면 오히려 가격은 더 상승할 수 있다. 따라서 재건축 시장도 그 특성을 감안해 지역별, 계층별, 물건별 맞춤형 정책을 추구해야 한다.
