재개발 재건축 구역내 갈등은 승자가 없다

박순신 / (주)이너시티 대표이사l승인2018.05.04 13:07

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[하우징헤럴드=박순신 대표] 대부분의 재개발·재건축사업구역은 사업에 반대하는 토지등소유자가 한명도 없을 수가 없다. 다수의 토지등소유자가 의견을 하나로 통일해 사업을 추진하는 것이 쉽지 않은 것이다.

토지등소유자간의 작은 의견과 이해의 충돌이 극대화 되는 경우 사업은 지연되고 주민들 간의 갈등은 많은 상처를 남기게 된다.

이렇듯 의견 차이와 갈등의 확산으로 인해 발생되는 피해는 사실 모든 토지등소유자에게 어떤 형태로든 귀속되게 될 것이다. 즉, 모두가 피해자가 되어 승자가 없는 결과를 보이게 되는 것 또한 일반적이다.

정비사업에서 나타나는 토지등소유자간의 갈등의 양상은 너무나 다양하고 복잡해서 해결하기가 쉽지 않다. 재개발·재건축사업이 너무나 복잡하고 어려워 전문가들도 그 내용을 다 파악하기 힘들 정도이고, 사업절차 또한 복잡한 구조를 갖고 있기 때문이면서, 토지등소유자들이 알고 싶어 하는 보상에 관한 내용은 관리처분이전단계에서 알기 어렵다는 제도적인 한계도 있어서 더욱 그렇다.

그럼에도 일부 사업을 반대하는 사람들의 일반적인 행태는 자신들이 마치 정비사업의 모든 과정과 내용, 그리고 법률적인 사항까지 아주 잘 아는 전문가처럼 주민들을 호도하는 경향이 많다. 나중에 잘못돼도 아무런 책임이 없기 때문일 것이다.

사업에 반대하는 사람들의 주장 중에도 합리적인 부분이 전혀 없는 것은 아니다. 예를 들면, 종전자산가치가 낮은 분들의 재정착에 대한 어려움, 지역의 정체성이 소멸되는 아쉬움, 그리고 사업이익이 크지 않다는 주장들은 합리적인 문제 제기이다.

그런데 어떤 정비사업구역에서는 이런 주장들이 있어도 토지등소유자 다수가 사업을 추진하자는 의견이 높고, 어느 정비사업구역에서는 같은 주장으로 사업을 중단하자는 의견이 높을 수 있다. 무엇이 이런 차이를 만드는 것일까? 한번쯤 곰곰이 생각해 볼 가치가 있다고 본다.

정비사업은 기본적으로 토지등소유자의 동의로 구성된 정비사업조합이 사업시행자가 되는 것으로, 조합원인 토지등소유자의 의견이 가장 중요한 의사결정구조를 가지고 있다. 또한 사업시행자인 조합은 도시정비법이 정하고 있는 여러 가지 법률적인 절차를 충실히 이행하지 않고서는 사업인허가를 받을 수 없다. 뿐만 아니라 토지등소유자 중에서 사업에 반대하는 사람들의 의견도 충실히 경청하고, 그 의견이 합리적이라면 사업추진에 반영하는 노력을 아끼지 않아야 한다.

이렇게 조합을 운영하는 곳은 아마도 다수 조합원의 지지를 얻고 있을 것이며, 일부 토지등소유자가 일방적으로 주장하는 반대 논리에도 다수의 조합원이 동조하지 않은 결과를 만들어 낼 것이다. 그러나 조합원의 지지를 확보하지 못하는 조합에서는 반대하는 사람들의 허무맹랑한 주장에도 조합원들이 쉽게 동요하면서 갈등이 격렬해지는 경향을 보이게 될 가능성이 높다.

최근에 몇 개 사업구역에서 나타난 토지등소유자의 반대활동과 그 결과로 빚어진 것을 살펴보면 왜 재개발에 반대를 하는지 알 수 없는 경우가 적지 않다. 이런 경우에 우리는 반대를 위한 반대를 했다고 쉽게 말해버리고 만다.

한 구역의 사례는 조합원의 분양신청시기에 일부 사업에 반대하는 토지등소유자와 소위 외부전문가들이 조합원을 상대로 분양신청하면 집을 빼앗기게 되고, 분양신청하지 않으면 보상을 더 많이 받을 수 있다라는 주장을 강력하게 했다. 물론 그런 주장의 근거가 무엇인지도 사실 정확하지 않다. 하지만 조합원중 상당수인 약40%가 분양신청을 하지 않은 결과가 되었다.

이 조합에서는 분양 신청한 조합원만으로 구성된 조합원총회에서 관리처분계획을 수립해 관리처분인가를 관할 관청으로부터 받은 후 이주를 시작했다. 반대하는 사람들의 주장으로는 이런 일(관리처분계획이 인가되고 이사를 하는)이 생길 수 없다는 주장이었는데 그들의 주장과 무관하게 사업은 진행되고 있다.

이렇게 상당수가 분양신청을 하지 않고 사업이 추진되는 과정에서 벌어진 구역 내의 갈등은 극에 달해서 사업 찬성자와 사업 반대자가 같이 얼굴을 맞대기 불편할 정도가 되었다. 그리고 결과는 사업 반대자들의 뜻과는 다르게 분양신청하지 않은 사람들이 실제로 얻는 이익이 분양신청한 사람들이 얻은 이익보다 상대적으로 적었다.

이런 결과가 나타나자 분양신청을 하지 않은 사람들이 이제는 왜 분양신청을 다시 받아 주지 않느냐고, 그래서 조합이 문제가 있다는 새로운 주장을 제기하고 있다.

이런 정비구역의 사례는 우리에게 무엇을 의미하는가? 그것은 토지등소유자의 갈등이 극대화 되면 그 피해의 크기도 극대화 될 가능성이 크고, 그 피해는 토지등소유자가 부담하게 될 것이라는 점이다.


박순신 / (주)이너시티 대표이사  webmaster@housingherald.co.kr
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