올 들어 1월부터 3월까지 3개월간 누적 주택매매가격 상승률이 0.46%로 집계됐다. 전세가격은 0.27% 하락했다. 통상적으로 매매가격과 전세가격은 같은 방향성을 보인다고 생각하지만 최근의 현상은 그렇지 않다. 매매가격은 오르는데 전세가격은 하락하고 있다.
과거를 돌이켜 보면 매매가격은 떨어지는데 전세가격은 고공행진을 했던 시기도 있었다. 연일 전세대란 문제가 보도되었던 2012년~2013년 시기이다. 지금은 그 당시와 반대 상황이다. 불과 5~6년 전의 상황과 다르다.
주택시장은 생명체처럼 계속 달라진다. 정부정책 방향에 따라서 달라지기고 하고, 대내외 경제여건과 사람들의 심리, 그리고 시장의 수급상황에 따라서 달라진다.
지금 상황은 정부의 규제강화 기조로 인한 주택소비심리 위축과 그동안 누적된 주택공급물량의 입주시기 도래로 재고주택시장의 주택매매가격 상승폭이 둔화되고 전세가격이 하락하고 있다.
반면에 분양시장은 전혀 다른 모습이다. 최근 서울에서 분양한 디에이치자이는 높은 분양가에 중도금대출이 안됨에도 불구하고 높은 청약경쟁률로 마감했고, 전체적으로 침체국면에 진입한 지방에서도 신규분양단지 일부는 높은 청약경쟁률을 기록하고 있다. 그렇다고 모든 분양단지가 그렇지는 않다. 미분양단지도 속출하고 있다.
전국 주택시장을 견인하고 있는 서울도 지역격차가 나타나고 있다. 3월까지 서울 주택매매가격은 2.37% 올랐다. 전세가격은 0.28%가 오르면서 안정화되었지만, 지역적으로 보면 도봉, 노원, 양천, 금천 등은 하락세로 전환했고, 서초, 강남, 송파 등도 최근 하락 전환했다.
이처럼 작금의 주택시장은 여가가지 특성에 기반한 하위시장에 따라 제각각 다른 방향성을 보이고 있다. 그만큼 종합적으로 주택시장을 진단하고 전망하는 것이 어려워졌다. 세밀한 지역시장 분석을 토대로 시장참여의사 결정을 할 필요성이 커지고 있는 것이다.
정부의 정책방향 수립도 어려울 수밖에 없다. 제각각인 하위시장을 고려한 주택시장 관리정책이 요구되기 때문이다. 과도한 규제정책이 장기화되면 주택시장 왜곡이 불가피해진다. 적정한 규제수준을 유지해 주택시장의 지나친 왜곡과 침체에 사전적으로 대응할 필요가 있다.
이러한 관점에서 정책적으로 몇 가지 보완할 필요가 있어 보인다.
2018년은 금리인상으로 인한 영향 확대가 불가피하다. 주택시장 충격을 최소화할 수 있는 금리인상 폭과 속도조절이 무엇보다 중요하다. 미국 기준금리 인상과 그에 따른 국내 기준금리 인상 자체가 시장에 미치는 영향은 2018년 상반기에는 제한적일 것으로 판단되나, 하반기로 갈수록 확대될 것으로 보인다. 금리인상은 기존 대출가구의 상환부담 증가, 신규 대출수요 감소 등 주택수요 감소로 이어질 수밖에 없다. 따라서 지나친 금융권의 가산금리 인상에 대한 정책적 관리가 필요하다.
정부가 2018년에 집중해야 하는 것은 충분한 입주지원, 면밀한 시장진단을 통한 지역별 맞춤형 정책 마련, 입주물량 급증지역의 연착륙 방안 모색이다.
첫째, 입주시점에 국민들이 분양받은 신규주택으로 원활히 주거이동할 수 있도록 충분한 입주지원과 시장환경을 조성해야 한다. 입주시점에 수분양자의 주거이동에 차질이 생기면 미입주·미분양으로 인한 사회문제가 발생할 우려가 있다. 수분양자의 주거이동 지원을 위해 기존주택 처분지원을 위한 기금·보증 활용 시스템 구축, 임차인의 보증금 반환자금 지원(예: 임차보증금반환보증 등) 등 다양한 정책 수단 마련이 필요하다.
둘째, 면밀한 시장진단을 통한 지역별 맞춤형 정책 마련이다. 주택시장의 국지화·양극화가 더 심화되고 있으며, 후퇴기에 진입한 지방주택시장은 경착륙 리스크가 확대되고 있다. 특히 울산·거제 등 지역경제가 어려워진 지역은 주택시장 관리의 국지적 접근에 한계가 있는 바, 지역경제 회복 차원의 정책 역량을 집중할 필요가 있다.
셋째, 지방에 공급된 물량의 입주시기가 도래하면서 과거 평균입주물량을 크게 상회하는 지역이 많아지고 있다. 미입주 및 신규 분양물량의 미분양이 늘어나면서 주택시장이 침체가 가속화될 수 있다. 입주물량 급증이 지속되면서 가격하락현상이 이어지고 있는 경상권과 충청권 지역의 모니터링을 강화하고 신규주택공급물량 조절 및 미입주·미분양에 대한 컨틴전시 플랜을 마련할 필요가 있다.
