도시정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비를 투입해 공동주택 등을 새로 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양해 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업이다.
이를 구현하기 위해 조합원분담금(=종후감정가-조합원의 권리가액) 산정의 기초가 되는 조합원별 권리가액은 사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱해서 산정한다. 종전자산 가격이 사후에 상승했다고 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로, 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라져도 권리가액이 달라지지 않는다.
이처럼 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위함이다. 현금청산을 위한 보상감정평가와는 그 궤를 달리 한다.
가령, 시세가 5억원인 주택을 상정해 보자. 보상을 위한 감정평가는 그 주택의 절대가치를 평가하는 것이기 때문에 감정평가금액이 5억원으로 나오는 것이 맞다. 하지만 관리처분계획 수립시 행하는 종전자산 감정평가는 조합원간 출자지분을 정하기 위한 상대적 가치평가이기 때문에 시세와 부합하는게 적법한 것이 아니다. 당해 정비구역 내 조합원간 상대적 가치를 잘 반영하는 것이 적법한 것이다.
위에서 상정한 시세가 5억원인 주택을 100명의 조합원이 가지고 재개발사업을 하는데 분양수입금 등 총수입이 1천500억원, 공사비 등 총지출이 1천억원이라 생각해 보자. 종전자산 평가를 5억원으로 하는 경우 비례율은 100%(총수입 1천500억원 - 총지출 1천억원/총자산평가액 500억원)로서 권리가액은 5억원이 된다.
같은 조건에서 종전자산 평가액만 시세보다 낮은 4억원으로 평가되었다고 보자. 이와 같은 경우 비례율은 125%(총수입 1천500억원 - 총지출 1천억원/총자산평가액 400억원)이다. 여기에 종전가 4억원을 곱하면 권리가액은 역시 5억원이다.
이와 같이 관리처분계획을 위한 종전 자산평가는 시세의 반영여부와는 무관하다. 조합원간 상대적 가치만 잘 따지면 된다.
결국 전체 조합원의 종전자산평가액이 일반적인 시세보다 낮다거나 높다는 것은 전체 조합원의 분담금 및 개별조합원의 분담금액에 아무런 영향을 주지 않는다. 도시정비법이 현금청산을 위한 감정평가 절차와 관리처분계획 수립을 위한 종전자산평가 절차를 별도로 규정하고 있는 것도 이와 같은 맥락에서다.
대법원도 환지예정지 지정처분 취소소송에서 자신의 환지예정지에 대한 감정평가가 잘못되었다 하더라도 그 감정평가가 (조합원간) 현저히 형평에 반하지 않는 한 그와 같은 환지예정지 지정처분을 취소할 수 없다는 입장이다.
그렇다면 정비사업에서 조합원 분담금에 영향을 미치는 가장 중요한 요소는 무엇일까.
그 첫 번째는 총사업비다. 총사업비는 공사비와 일반사업비로 대별된다. 조합입장에서 공사비는 원가라는 것이 있기 때문에 줄이는데 한계가 있다. 하지만 일반사업비는 조합이 사업을 어떻게 운영하는냐에 따라 큰 차이가 있을 수 있다. 가령 이주비 금융비용의 경우 매달 수십억원이 나갈 수 있다. 조합원간 소송을 줄이고 이주를 신속히 진행하는 경우 이와 같은 막대한 금융비용을 절감할 수 있다. 재개발사업의 경우 시간이 돈이라는 말은 이와 같은 상황 때문에 나온 말이다.
다음으로 중요한 것은 분양성이다. 일반분양분이 많은데 분양이 제대로 되지 않아 할인분양을 해야 하는 경우 전체 수입이 줄어들 수밖에 없어 조합원분담금이 늘어나게 된다. 하지만 이는 외부적 요인이다. 조합원들이 어떻게 통제할 수 있는 영역이 아니다.
그렇다면 결국 조합원분담금을 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법은 사업을 신속히 진행해 금융비용을 최대한 절감하는 것이다.
