[하우징헤럴드=문상연기자] 재건축 초과이익환수제 부활 이후 구체적인 재건축 부담금 예정액이 공개되면서 전국의 재건축단지들의 반발이 더욱 커지고 있다. 첫 사례인 서울 서초구 반포현대 재건축조합이 당초 조합이 예상했던 850만원의 16배에 달하는 1인당 평균 1억3천569만원을 통지받아 재건축 부담금에 대한 공포가 시작됐기 때문이다.

반포현대의 재건축 부담금 통보로 국토교통부가 올해 초 발표한 강남4구 4억4천만원대의 재건축 부담금 예정액이 현실화 될 우려가 커지자 전국 재건축단지에서 재건축 초과이익환수제에 대한 개선 요구가 빗발치고 있다.

▲반포현대 재건축 부담금 1억4천만원…재건축시장 ‘패닉’

업계에서는 반포현대의 경우 80가구밖에 되지 않은 소형단지이고 조합의 수입이 되는 일반분양이 단 12가구밖에 없어 부담금 자체가 높지 않을 것으로 내다봤다. 그럼에도 불구하고 지난 15일 서초구청이 반포현대아파트 재건축조합에 예상 부담금으로 1인당 1억3천569만원을 통지하자 전국의 재건축조합이 혼란에 빠졌다.

반포현대의 부담금 산출 기준을 적용할 경우 올해 초 국토부가 발표한 강남4구 조합원 1인당 평균 재건축 부담금 4억3천900만원, 최고 8억4천만원의 예정액이 단순 경고가 아닌 현실로 이뤄질 가능성이 커졌기 때문이다.

실제로 재건축 부담금 예정액의 통지를 앞두고 있는 반포주공1단지 3주구 조합원들 사이에서는 재건축사업 자체를 재검토해야한다는 주장이 나오고 있다.

반포주공1단지 3주구의 한 조합원은 “조합에서 조합원 1인당 평균 약 6천500만원의 부담금이 나올 것이라고 했지만, 소규모 단지인 반포현대의 1억원대 부담금보다 몇 배는 나올 것 같다”며 “입주 후 당장 수억원의 부담금을 내기 위해 집을 팔아야할 지경인데 굳이 재건축을 할 필요가 있는지 회의감이 든다”고 말했다.

재건축 초과이익환수제는 재건축사업종료시점(준공인가 등)에서 10년을 역산해 10년 전 가격과 사업종료 때의 가격을 기준으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만원을 넘으면 누진과세율을 적용해 최대 50%의 부담금을 부과하는 제도다.

조합원 1인당 재건축으로 얻는 평균이익이 △3천만원 초과∼5천만원 이하일 경우 10% △5천만원 초과∼7천만원 이하 20% △7천만원 초과∼9천만원 이하 30% △9천만원 초과∼1억1천만원 이하 40% △1억1천만원을 초과하면 50%가 재건축 부담금으로 부과된다.

재건축 부담금은 준공 시점의 총 주택가액에서 개시시점(통상 준공 5~10년 전) 총주택가액과 정상(평균)주택 가격 상승분 총액, 총 개발비용을 뺀 뒤 조합원 수로 나눈 1인당 초과이익을 근거로 계산한다.

▲장기보유자·실수요자 등에 대한 구제방안 마련 ‘절실’

수억원대에 달하는 재건축 부담금이 현실화되자 현행 재건축 초과이익환수제에 대한 개선 요구가 빗발치고 있다.
특히 재건축 초과이익환수제가 재건축 이익에 대해 부담금을 부과함으로써 주택가격 급등과 투기를 방지하기 위해 도입된 만큼 실수요자를 위한 구제방안 마련이 시급하다는 지적이다.

강남구 대치동 은마아파트의 한 조합원은 “수억원의 부담금을 내려면 40년 동안 살아온 집을 팔고 나갈 수밖에 없는 상황”이라며 “재건축단지에 살고 있다는 이유만으로 투기세력으로 간주해 엄청난 금액을 입주 후 얼마 안 되는 기간 안에 납부하라고 하는데 이는 투기세력이 아닌 원주민을 고향에서 내쫓는 모순된 제도”라고 말했다.

업계에서는 실수요자를 보호하기 위해 1주택자와 20년 이상 장기보유자는 재건축 부담금을 감면해주는 방안을 제시하고 있다.
이우진 세무법인 이레 대표세무사는 “현행 소득세법에서는 국민주거생활의 안정을 위해 일정요건을 갖춘 1가구 1주택에 대해서는 보유기간 동안에 발생한 이익에 대한 소득에 대해 비과세하고 있다”며 “1주택자와 20년 이상 장기 소유한 조합원의 경우 재건축 부담금을 감면해주는 방안이 필요하다”고 말했다.

▲재건축 부담금 공포 전국으로 확산…부담금 부과시점 변경해야

재건축 부담금에 대한 공포는 강남을 넘어 전국의 재건축단지로 확산되고 있다. 그동안 대다수의 지방 재건축 단지들은 초과이익환수제도의 심각성을 크게 인지하지 못하고 있었다. 부담금이 서울과 달리 크지 않을 것으로 예상했기 때문이다. 하지만 반포현대의 부담금이 공개되면서 지방 재건축 사업장에서도 우려의 목소리가 점점 커지고 있다.

나홀로 아파트 80가구에 일반분양이 단 12가구밖에 없는 반포현대아파트가 억대의 부담금을 통보받으면서 지방의 재건축현장도 규모에 따라 많게는 억대의 재건축 부담금이 나올 것이란 관측이 나오고 있기 때문이다.

특히 부산, 울산, 창원, 대구 등 지방 주요 도시들의 경우 초과이익환수금액 계산의 개시시점 가격이 낮은 상황에서 최근 집값이 크게 올라 개발이익이 급증해 부담금 규모가 예상보다 클 것이라는 전망이다.

대구 수성구 범어우방2차아파트의 한 조합원은 “재건축을 하려면 거액의 추가분담금이 나오는데 그에 못지않은 재건축 부담금이 부과될 것으로 예상돼 35년간 살았던 정든 고향을 떠나게 생겼다”며 “특히 지방에서 막대한 현금을 여윳돈으로 가지고 있는 사람은 없다”고 불만을 토로했다.