정비계획 변경으로 사업성 향상... 주민 재정착 확대 추진   
정비계획 변경, 1년 4개월 공들인 노력 드디어 결실

성남시 중원구 상대원2구역 주택재개발사업이 적극적인 정비계획 변경을 통해 사업성을 향상시켜 주목받고 있다. 정비계획 안에 계획돼 있던 상업용지와 근린생활시설용지를 대폭 감축시키는 대신 공동주택용지 면적을 증가시켜 분양 수익성을 향상시킨 사례다.

상업용지 부지를 아예 없앰으로써 상가 미분양 리스크를 없애는 한편 아파트 분양 물량을 증가시켜 향후 조합원 분담금을 낮출 수 있는 행정적 토대를 마련한 것이다.

조합은 일찍부터 이 사안의 중요성을 감지하고, 2016년 초 도시계획 전문업체인 이너시티와 계약을 체결, 정비계획 변경에 돌입한 이후 1년 4개월의 노력 끝에 올해 1월 이 같은 결실을 거뒀다.

▲정비계획 변경 통해 아파트 물량 4천776가구 → 5천100가구로 증가

성남시는 이 같은 내용으로 지난 1월 상대원2구역 주택재개발사업의 정비계획 변경 고시를 완료했다. 이에 따라 상대원2구역 주택재개발정비사업조합(조합장 김복진)은 이 내용대로 사업계획을 변경해 건축심의 절차를 진행할 예정이다.

사업계획 변경의 내용은 아파트를 지을 수 있는 공동주택용지의 면적을 늘리고, 상업용지와 근린생활시설용지를 대폭 감축한다는 것이다. 이에 따라 기존에 5천771㎡로 예정돼 있던 상업용지를 아예 없애고, 근린생활시설용지는 기존 5천294㎡에서 무려 4천963.4㎡를 줄여 330.6(약 100평)㎡ 정도만 남겼다. 아울러 반드시 필요하지 않은 도로·공원 등 기반시설용지 면적도 축소를 검토해 1만㎡ 정도를 줄였다.

감축된 상업용지와 근린생활시설용지 면적은 아파트 용지를 늘리는데 활용됐다. 공동주택용지의 경우 종전에 15만4천544㎡로 돼 있는 것을 여기에 2만2천544.8㎡를 더 늘려 총 17만7천88.8㎡로 변경해 아파트 건립 가구수를 늘렸다. 이에 따라 아파트 신축 물량은 기존 4천776가구에서 5천100가구로 324가구 증가할 전망이다.

성남시는 정비계획 변경 사유에 대해 “상대원2구역 재개발사업의 원활한 추진을 위해 정비게획의 토지효용 증대를 도모하기 위한 것”이라며 “상업 및 근생시설용지를 공동주택 용지로 편입하고, 정비기반시설 계획을 재수립해 사업성을 개선시키도록 했다”고 밝혔다.

▲상가 미분양 리스크 우려에 조합의 적극적 노력 결실

이 같은 정비계획 변경을 통해 조합은 상가 미분양 리스크를 줄임과 동시에 일반분양 물량 확대라는 두 마리 토끼를 거머쥐게 됐다. 사업 리스크를 줄이고 분양수입을 늘릴 수 있으니 사업성 향상도 기대되고 있다. 

실제로 조합은 2016년부터 상업용지 감축을 위한 노력을 진행해 왔다. 정비계획 상의 토지이용계획을 변경시킴으로써 상가 미분양 가능성을 낮춤으로써 사업성을 높이겠다는 계획이었다.
상업용지와 근린생활시설용지를 줄이는 이유는 최근 자동차를 소유한 아파트주민들의 쇼핑 패턴의 변화에 기반한다. 최근 주민들의 소비 패턴은 아파트단지 내 상가를 이용하기 보다는 자동차로 10~20분 거리의 대형마트 및 백화점을 이용하는 것이 일반적이기 때문이다.

따라서 단지 내 상업용지 및 근린생활시설용지에 상가를 건립해 분양하더라도 팔리지 않을 경우 이에 대한 분양수입 손해는 물론 공실된 상가의 지속적인 관리비 부담도 조합이 떠안아야 하는 최악의 상황이 예견된다는 것이었다.

▲조합, 민간 조합방식 도입·상가용지 해결 등 핵심 이슈 줄줄이 해결

이번 정비계획 변경을 토대로 조합의 사업운영 능력은 더욱 빛을 발하고 있는 상태다. 2010년 초반만 하더라도 성남시와 LH가 공공 순환재개발방식의 재개발사업을 추진하면서 사업이 오도가도 못하던 상황이었기 때문이다. 이에 조합에서는 민간 방식으로 전환을 추진하는 등 그동안 많은 해법을 만들어왔다.

실제로 조합도 민간 조합방식으로의 사업방식 전환을 그동안의 사업추진 과정에서의 가장 큰 업적으로 꼽았다. 2003년 사업추진을 시작한 후 10년 가까이 성남시에 지속적으로 조합방식의 필요성을 강조한 결과, 2012년 1월 30일을 기준으로 성남시 재개발구역 10여곳이 주민이 사업을 주도할 수 있는 조합방식으로 바뀌었기 때문이다.

김복진 조합장은 “2003년 재개발사업을 시작한 이래 10년 간의 노력 끝에 2012년 민간 조합방식 재개발사업을 추진할 수 있게 됐다”며 “조합을 설립해 주민들이 직접 사업계획을 수립하고, 주민들의 의견을 수렴해 사업을 진행할 수 있게 함으로써 주민들의 이익을 좀 더 많이 확보할 수 있는 제도를 마련했다는 점에서 자부심을 느낀다”고 말했다. 

아울러 상대원2구역의 사업시기를 단축시켜 빨리 사업을 추진될 수 있도록 했다는 점도 주목 받고 있다. 원래 상대원2구역은 조합방식 2단계 현장으로 분류돼 사업 시기가 한참 뒤로 밀렸었다.

그러나 상대원2구역의 노후 상황을 성남시에 강조해 하루 빨리 재개발이 추진돼야 한다는 점을 조합이 강조함으로써 기존 2단계로 지정돼 있는 것을 1단계로 앞당겨 사업을 앞당기기도 했다. 조합은 현재 건축심의를 목전에 두고 있으며 오는 8월 경 건축심의 절차를 통과할 것으로 기대하고 있다. 10월에는 사업시행인가를 받을 것으로 예상하고 있다.