김호권 발행인 "전문가 의견수렴·정책연구 통해 정비사업 새틀 짜야" 
오경숙 조합장 "이주비 대출한도 축소에 사업 추진 급브레이크" 
진상욱 변호사 "계약업무처리 예외 기준 명확치 않아 일선 조합 혼선" 
정세창 조합장 "HUG 분양보증 독점 막기 위해 경쟁체제 돌입해야" 
이성운 조합장 "주변 단지와의 비교만으로 분양가 묶일 경우 사업 늦어져"

[하우징헤럴드=김하수기자] ‘재건축 부담금, 안전진단 강화, 대출규제’ 등 정비사업을 타깃으로 한 정부의 전방위적·고강도 규제에 일선 재건축·재개발 현장들이 사업 위축을 우려하고 있다.

문재인 대통령은 취임 이후 지난 1년간 △재건축 초과이익환수제 부활 △투기과열지구 지정 △대출규제 △정비사업 조합원지위 양도금지 △정비사업 계약업무 처리기준 △재건축 안전진단 기준 강화 등 다양한 정비사업 규제책들을 발표했다.

하지만 업계에서는 이러한 정비사업 규제책들이 결국 도시정비시장 침체를 부르고 이는 중장기적으로는 공급 부족이라는 부메랑이 돼 집값을 자극할 수 있다고 우려한다. 특히 정부가 강남 집값 옥죄기 일환으로 정비사업에 규제를 가할 게 아니라 미래 수급을 고려한 장기적인 대책을 구사해야 한다는 목소리가 짙어지고 있다.

하우징헤럴드는 창간 14주년을 맞이해 지난 16일 주거환경연구원 대회의실에서 주택정비사업 전문가들과 함께 ‘문재인 정부 정비사업 규제들과 대응방안 모색’이라는 주제로 좌담회를 개최하고 현 정부의 정비사업 제도의 불합리한 점과 개선책을 고민했다. 

재건축·재개발 이주비 대출규제 현황

▲김호권 발행인=과거에는 이주비 대출시 담보인정비율(LTV) 60%를 적용받았지만 지난해 8.2 대책 이후 서울지역의 이주비 대출 한도가 40%로 크게 줄었다. 특히 강남4구 등 투기지역 내 재건축·재개발구역 조합원들의 경우 주택담보대출을 이미 한 건이라도 받았다면 추가대출도 불가능해진 상황이라 자금계획이 틀어져 이사 가기도 힘든 상황이 연출되고 있다. 정부의 이주비 대출 규제 강화 기조로 실제 현장에서 겪는 어려움들은 무엇인가. 

▲오경숙 조합장=역촌1구역은 두 번의 시공자 교체를 한 재건축 사업장이다. 전 조합장의 갑작스런 유고 등으로 지난 10년 간 사업정체를 겪어오다 지난해 10월 새 시공자로 동부건설을 맞이한 이후 관리처분 변경총회까지 순조롭게 마치며 현재 이주 개시를 앞두고 있다.

하지만 지난 8.2대책 이후 이주비 대출 한도가 대폭 축소되면서 사업 추진에 브레이크가 걸렸다. 빌라가 60% 이상 차지하고 있는 우리 구역의 경우 15평 빌라 기준 종전자산평가액은 2억원 수준으로 이주비 대출 가능 금액은 8천만원(2억원의 40%)에 불과하다. 하지만 이들 주택 소유자 대부분이 기존 대출을 1억2천만원 정도 안고 있어 현재의 이주비 대출로는 혼자 살만한 집도 얻을 수 없는 상황이다. 특히 경제적 여력이 없는 노인들의 경우 이주비 대출액이 줄어 주거지 마련을 못한 채 길거리에 내몰리는 상황도 우려되고 있다.

정부의 대출 조이기 정책이 투기와는 상관없이 오랫동안 살아온 거주민들의 피해로 이어지고 있는 것이다. 하루 속히 대출규제 완화가 시급해 보인다.

▲이성운 조합장=재개발구역의 경우 다가구주택이 대다수를 차지한다. 세입자가 여럿 있는 다가구주택의 경우 합산 전세보증금 규모가 수억원에 달해 이주비 대출한도가 줄어들거나 막히면 타격이 크다. 대출금 부족은 곧바로 이주를 불가능하게 하는 상황으로 이어지기 때문이다.

현재 우리 구역의 가구당 평균 종전자산평가액은 2억5천만원 정도다. 현 정부 방침에 따라 40%의 이주비 대출을 받을 경우 이주비 대출가능 금액은 1억원에 불과하기 때문에 이주를 할 수 없는 상황이다.

이와 관련 조합은 이주비 실행 전 조합원들에게 되도록 전세자금대출을 먼저 받게끔 안내하고 있으며 나머지는 제2금융권을 통해 5%의 금리로 추가 대출을 받아 조합원들에게 이주비를 지급할 방침이다.

▲김종광 조합장=이주비 대출규제로 인해 최근 현금청산자들이 늘어나고 있다. 우리 구역은 도시환경정비사업으로 조합원들 대부분이 상가 보유자들이다. 문제는 이들이 기존 대출을 가지고 있어 추가로 이주비 대출을 받지 못해 강제로 현금청산자가 되고 있다. 현 정부가 재건축·재개발 추진 시 원주민 보호 정책을 내세우고 있지만 정작 원주민들은 이주할 자금이 없어 쫓겨나는 상황까지 나타나고 있는 것이다.

▲김만길 조합장=지난해 현대건설을 시공자로 맞이했을 당시 시공자 측이 기본이주비 대출 40%에 추가적으로 20%를 지원해준다고 약속했는데 정부규제로 인해 약속이행을 못하고 있는 상황이다.

방배5구역의 가구당 평균 종전자산평가금액은 약 10억원으로 이주비 대출시 LTV 40% 적용으로 4억원의 이주비를 받을 수 있다. 조합원 중에는 대출을 많이 받고 매입해 들어온 투자수요가 적지 않은데 이주비가 줄다 보니 전세보증금을 빼주고 나면 대출금 상환을 못하는 상황이 연출되고 있다. 여기에 일부 세입자와 전세를 장기간 계약한 조합원들의 경우 전세보증금이 높아 이주비로 전세금도 못 빼주는 상황도 발생하고 있다.

이와 관련 조합은 이주비 대출을 우선 40%로 진행하되, 나머지 20%에 대해서는 시공자가 보증을 서는 형태로 증권사를 통해 추가 대출을 받는 방안을 강구하고 있다. 하지만 이 경우 증권사에 지급해야 할 수수료도 부담으로 작용하고 있다.

▲정세창 조합장=정부의 대출규제 직격탄을 맞은 피해자는 대표적인 서민계층으로 볼 수 있는 비강남 지역의 다가구주택 소유자다. 우리 구역의 경우 가구당 평균 종전자산평가금액이 1억6천만원 정도로 LTV 40% 적용 시 6천400만원의 이주비를 대출 받을 수 있는데 이 금액으로는 새 거주지를 찾기가 불가능하다. 정부가 강남 재건축을 잡기 위해 내놓은 이주비 대출규제 화살이 실제로는 집 한 채 겨우 보유하고 있는 서민들로 향하고 있다. 이주비 대출 기준을 지역별로 차등 적용하는 방안이 필요하다.

김종일 이사 "재건축 부담금 징벌적 수준 … 사업 위축 불가피" 
이종일 조합장 "부산·울산·대구 등 사업장도 환수제 적용 가능성" 
김만길 조합장 "부담금 분배 문제로 조합 갈등 … 사업에 걸림돌" 
김종광 조합장 "이주비 대출 규제로 현금청산자 대거 양산 … 사업 위기" 
홍봉주 변호사 "특정업체 염두해둔 ‘꼼수’ 기준으로 협력업체 선정 우려" 

정비사업 계약업무 처리기준 운영실태

▲김호권 발행인=재건축·재개발조합 비리를 차단하기 위해 지난 2월 9일부터 시행된 정비사업 용역 일반경쟁입찰 및 전자입찰 등록 의무화 제도가 시장에서 제 역할을 못한다는 평가를 받고 있다. 특히 일반경쟁입찰 시 조합들이 적격심사방식을 활용해 말도 안되는 배점기준을 내세워 특정업체를 제외시키는 현상까지 나타나고 있다. 사실상 과거의 제한경쟁입찰보다도 더 노골적으로‘짜고치기’를 한다는 지적도 나온다. 현행 정비사업 계약업무 처리기준에 대해 어떻게 생각하는가.

▲진상욱 변호사=가장 큰 문제점은 계약업무 처리기준 자체에 현행 법령과 모순돼 있는 내용이 존재하고 구체적인 기준들 또한 모호하고 추상적이라는 것이다. 현행 계약업무 처리기준에 따르면 공사계약부터 시작해 물품구매까지 모두 적용된다.

또한 과거에는 작은 금액규모의 계약은 이사회에서 체결하고 대의원회에 추인을 받는 형식으로 진행돼 왔으나 이번 처리기준에 따르면 정비사업 추진과정에서 필요한 계약들은 대의원회나 조합원 총회를 거쳐야 한다. 과장을 좀 보태 조합에서 에어컨 설치를 하더라도 대의원회를 소집해 동의를 받아야 한다는 것이다. 하지만 대의원이 100여명이 넘는 조합의 경우 매번 대의원 회의비를 지급해야 하는데 이 또한 조합 입장에서는 부담으로 작용할 수 있다.

아울러 현행 정비사업 계약업무 처리기준에서는 일반경쟁과 전자입찰을 원칙적으로 의무화하고 있지만 지명경쟁방식이나 수의계약이 가능한 경우도 있다. 하지만 도정법 시행령에서 정하고 있는 예외규정의 기준이 명확치 않아 조합들이 혼란을 겪을 것으로 예상된다.

일례로 지명경쟁이 가능한 ‘입찰대상자 10인 이내’와 수의계약이 가능한 ‘경쟁에 부칠 여유가 없는 긴급한 상황’에 대해 객관적인 기준을 정하지 않고 있어 조합이 예외규정을 적용할 경우 문제의 소지가 발생할 수 있다.

▲홍봉주 변호사=계약업무 처리기준 시행 이후 조합들은 용역업체 선정 시 대부분 적격심사방식을 택하고 있다. 업체의 적격성을 심사하는 실적·부채규모·기술인력 등의 배점 항목을 정하는 과정에서 조합이 특정업체를 염두에 둔 자체적인 평가기준 수립이 가능하기 때문이다.

일례로 변호사 선정의 경우 실적, 경험, 노하우가 중요시되고 있다. 하지만 변호사 선정을 앞둔 한 조합의 입찰공고를 보면 소송 실적과 같은 중요한 부분의 배점기준은 전체 100점 중 15점에 불과하고 ‘소속 변호사 수’ 등 소송과 상관없는 항목의 배점기준을 높여 변호사를 선정하고 있다. 이는 다양한 변호사들의 참여를 막는 사실상 과거의 제한경쟁입찰이라고 봐도 무방하다.

아울러 과거에는 총회 의결사항을 벗어나는 계약 위반들에 대해서만 형사처벌 조항이 있었지만 정비사업 계약업무 처리기준 시행으로 모든 계약 위반 시 형사처벌이 가능해졌다. 때문에 아무리 경미한 계약이라 해도 위반 시 비대위들이 조합을 상대로 고소하는 사례가 늘어날 것으로 보인다. 이와 관련 일정금액 이하의 계약 체결이나 물품 구매의 경우 이사회에 위임할 수 있다는 세부규정 및 구체적인 매뉴얼 마련이 시급하다.

▲김종광 조합장=정비사업 계약업무 처리기준 관련법이 시행된 지 3개월이 지났지만 전자입찰 절차에 대해 잘 모르는 조합장들이 태반이며, 대부분 관련 업무를 정비사업전문관리업자에게 전적으로 맡기고 있는 상황이다. 심지어 사업규모가 작은 지방의 사업장에서는 정비사업 전반에 걸쳐 업무를 수행하는 정비업체 조차 정비사업 계약업무 처리기준에 대해 제대로 숙지하지 못하고 있다.

이같은 상황은 관련법 시행에 앞서 충분한 시간적 여유를 두지 않고 제도적인 교육이 동반되지 않은 결과다. 새로운 제도 시행에 앞서 충분한 시간적 여유를 두고 관련 교육도 함께 병행한다면 조합들도 시행착오를 줄일 수 있을 것으로 본다.

HUG 분양보증 실태 및 대응방안

▲김호권 발행인=금융당국의 집단대출 옥죄기로 정비사업 조합들의 피해가 심각해지고 있다. 특히 집단대출을 받기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증이 필요한데 이마저도 거부당하는 조합들이 속출하고 있다. HUG의 분양가 규제 강화 움직임과 현 분양보증 체계의 문제점은 무엇인가.

▲오경숙 조합장=일반적으로 재건축·재개발단지들은 사업 특성상 이미 관리처분계획에 따라 일반분양가를 산정해 놓는 경우가 많은데, HUG의 인위적인 분양가 기준으로 많은 정비사업장들이 사업 추진에 혼란을 겪고 있다. 특히 중도금대출의 경우 애로가 많다. 최근 금융권에서 대출억제 기조가 만연한 가운데 분양을 앞둔 정비사업장의 경우 중도금 대출이 이뤄지지 않으면 일반분양자들이 분양받기를 꺼려 조합이 미분양 리스크를 고스란히 떠안게 되기 때문이다. 따라서 HUG는 일방적인 분양가 규제에만 몰두하기보다 해당 지역을 실사파악하고 면밀하게 검토한 후 사업성이 좋은 곳은 사업이 잘 될 수 있도록 지원해주는 쪽으로 방향을 선회해야 할 것이다.

▲정세창 조합장=2015년부터 민간택지 분양에 대한 분양가상한제가 폐지됐음에도 불구하고 HUG에서는 일반분양가가 인근 분양가보다 110% 이상이면 고분양가로 판단해 분양 보증 승인을 해주지 않고 있다. 이는 사실 정부가 HUG를 이용해 분양가상한제를 시행하고 있는 것으로 봐야한다. 특히 일반분양가가 낮아질 경우 사업주체인 조합원들의 분담금은 증가하고 이로 인한 차익은 일반분양자가 갖게 된다는 점을 우려할 만하다. 이같은 HUG의 분양보증 거절 사태를 막기 위해서는 속히 HUG의 분양보증 독점 시스템을 정리하고 민간 보증기업을 참여시켜 경쟁체제를 도입하는 것이 시급하다.

▲이성운 조합장=HUG의 분양가 규제는 신규주택의 원활한 공급에도 찬물을 끼얹을 가능성이 높다. 고분양가 관리지역에서 최근 분양된 로또 청약 아파트들은 대부분 HUG의 분양보증 규제가 강화되기 전 사업이 확정됐던 곳들이다. 지금부터 사업을 시작하는 단지들은 분양가 기대치를 낮춘 상태로 출발하기 때문에 사업 성사 자체가 어렵다.

특히 서울의 경우 새 아파트 대부분이 재건축 또는 재개발이다. 이런 아파트는 조합원 간 이해관계를 조율하며 사업이 진행되기 때문에 기본적으로 고비용이 발생할 수 밖에 없는 구조다. 이 고비용을 해소하려면 결국 적정 수준의 분양가를 받아야 하는데 주변 단지와의 비교만으로 분양가가 묶일 경우 사업이 늦어진다.

서울에서 새 집을 찾는 수요는 일정한데 공급이 줄어들면 결국 기존 신축 아파트들의 몸값은 높아질 가능성이 높다. 특히 지역별 특성을 무시한 채 높은 분양가만 잡으려는 HUG의 행동은 오히려 시세차익을 노린 투기세력만 끌어모으는 결과를 낳게 될 것이다.

재건축 초과이익환수제도의 문제점

▲김호권 발행인=최근 서울 반포현대 아파트의 재건축 부담금 예정액이 통보되면서 시장에 큰 파장을 일으켰다. 당초 조합이 예상한 금액은 가구당 850만원 정도였지만, 실제 구청의 통보액은 예상액의 16배를 뛰어넘는 가구당 1억4천만원으로 부과됐기 때문이다. 연초 강남을 비롯한 재건축단지들은 재건축 부담금 위헌소송을 제기했지만 헌재의 각하 결정으로 최근 재심을 청구한 상태다. 재건축 초과이익환수제도가 미치는 여파가 어느 정도일 것으로 보는가.

▲김종일 이사=재건축 초과이익환수제도의 가장 큰 문제는 부담금 산정 방식으로, 이로 인해 조세 불평등까지 야기하고 있다. 현행 재건축 초과이익 산출시 개시 시점은 추진위 승인일 당시 공동주택 공시지가로 산정하기 때문에 실제 시세 대비 최소 20~30% 낮은 수준에서 산정하는 반면, 종료 시점의 가격은 준공인가시점의 시가로 산정하고 있다. 그 결과 실제 개발차익이 미미한데도 불구하고 순전히 가격 기준의 차이 때문에 부담금이 과도하게 부과될 가능성이 높다.

정부의 초과이익 산출 기준으로 부담금 산정 시 사업 규모가 큰 강남의 한 재건축단지의 경우 1조원 이상의 부담금이 예상된다. 지난해 국내 10대기업 상장사가 낸 법인세가 17조원이라는 것을 감안할 때 이는 실로 어마어마한 규모다. 재건축 조합이나 조합원들은 범죄자가 아닌데도 부담금 규모는 가히 징벌적 수준이다.

재건축을 추진한다고 해서 1조원 규모의 부담금을 내도록 강제하는 것이 과연 옳은 일인가 의구심이 든다. 재건축 가격을 잡고 싶으면 다른 방법도 많이 존재한다. 강남의 경우 기부채납 비율을 높이고 임대주택을 늘리는 등의 방안들이 존재하는데 유독 재건축 부담금 환수에만 매달려 있는 현 정부의 의중이 궁금하다.

▲김만길 조합장=방배5구역은 지난 2016년 관리처분인가를 득해 초과이익환수 적용대상은 아니다. 하지만 아직 관리처분인가 신청을 못한 방배동 내 타 재건축조합들의 경우 실질적으로 초과이익환수 부담금 부담이 통지되면 큰 혼란을 겪을 것으로 예상된다.

현행 재건축 초과이익환수제도에 따르면 국토부와 지자체가 조합에 단순히 전체 구역의 부담금 규모만 통지하고 조합이 임의로 배분하도록 정하고 있다. 개인별 부담금 분배기준이 없을 경우 사업 추진에 막대한 영향을 끼치게 된다. 단독주택 재건축사업은 일반적인 아파트 재건축과는 달리 조합원 개인별 소유하고 있는 주택규모가 천지차이기 때문이다.

이에 따라 대부분의 조합들이 초과이익부담금 분배 문제로 갈등이 생겨 관리처분계획 수립은 물론이고 사업자체에 큰 걸림돌로 작용할 예정이다. 부담금 분배에 대한 명확한 기준안이 마련되지 않는다면 부동산 가격안정이라는 본래 취지와는 달리 전국의 재건축사업에 혼란만 가중시키게 될 것이다.

▲이종일 조합장=재건축 초과이익환수제가 심각한 이유는 강남 재건축뿐만 아니라 지방 재건축단지들도 대상 안에 들어갈 확률이 높다는 것이다. 지난해까지만 하더라도 지방 소재 재건축조합들은 초과이익환수제 대상에 포함되지 않을 것으로 예상했다. 하지만 최근 국토부의 발표로 인해 인식이 바뀌고 있다. 특히 부산, 울산, 대구 등 정비사업이 활발하게 이뤄지고 있는 사업장들의 경우 집값이 상당부분 상승하면서 재건축 부담금이 부과될 가능성이 상당히 높을 것으로 예상된다.

▲김호권 발행인=오늘 여러 전문가 분들을 모시고 진행한 좌담회에서 현재 정비사업의 문제와 해법에 대한 좋은 의견들을 경청할 수 있었다. 더 많은 의견수렴과 정책 연구를 통해 보다 발전된 정비사업 제도가 만들어지길 기원한다. 참석해주신 전문가 분들에게 감사드린다. 

♦좌담회 참여자

•김호권 하우징헤럴드 발행인(사회), •김만길 방배5구역 재건축 조합장, •김종광 천호1구역 도시환경정비 조합장, •김종일 대한감정평가법인 이사, •오경숙 역촌1구역 재건축 조합장, •이성운 효창6구역 재개발 조합장, •이종일 전주 효자주공2 재건축 조합장, •정세창 능곡연합 재건축 조합장, •진상욱 법무법인 인본 변호사, •홍봉주 H&P법률사무소 대표변호사

김하수 기자  hskim@houzine.com