재건축 소형임대 매각비용… 초과이익 부담금서 제외해야
재건축 소형임대 매각비용… 초과이익 부담금서 제외해야
종료시점 주택가격에 포함시키는 것은 과잉·중복규제
  • 문상연 기자
  • 승인 2018.06.12 13:52
  • 댓글 0
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소형임대주택, 개발이익 환수 위해 도입
초과이익에 포함시키는 것은 사실상 부당 

[하우징헤럴드=문상연기자] 정부가 계산한 재건축 부담금 예상액이 재건축조합들이 예상한 금액을 훨씬 상회하면서 과도한 종료시점 주택가격 산정 방식에 대한 개선의 요구가 빗발치고 있다.

특히 현행 재건축 부담금 산정 시 종료시점 주택가격에 재건축 소형임대주택 매각비용을 제외해야 한다는 주장이 나오고 있다.

재건축사업을 추진하는 과정에서 일종의 사회 환원의 방식으로 소형임대주택을 건설하도록 하고 있는데 임대주택 매각비용을 종료시점 주택가격에 포함시키는 것은 지나친 과잉·중복규제라는 지적이다.

한 감정평가사는 “공공에 매각 되는 소형임대주택을 초과이익에 포함시키고 있는 것은 부당하다”며 “재건축 초과이익환수에 관한 법률에서도 국가 또는 지방자치단체로 보는 기관이 임대목적으로 보유하는 주택은 부과대상에서 제외하고 있다”고 말했다.

▲개발이익 환수의 일환인 재건축 소형임대주택 종료시점 주택가격 총액에서 제외해야

재건축사업을 추진하는 과정에서 조합은 대부분 개발이익의 일부를 공공시설(기반시설)로 기부채납하거나 임대주택건설 등으로 일정부분 사회에 환원하는 형식을 취하고 있다.

하지만 재건축 개발이익환수의 방안으로 도입된 재건축 소형임대주택의 매각비용을 재건축 초과이익환수제에서 개발이익인 주택가격 총액에 포함시키면서 이중과세의 논란이 일고 있다.

현행 재건축 초과이익환수제에 따르면 종료시점 주택가격의 총액은 조합원 주택가액, 일반분양분의 주택가액, 재건축소형주택 인수가격을 합산해 산정하며, 부과종료시점은 당해 재건축사업의 준공인가일로 한다.

조합원의 종료시점 주택가액은 공시가격 산정방법을 준용해 산정하고, 이에 따라 산정된 종료시점 현재 주택가격은 공시가격으로 본다.

일반분양분의 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액으로 하며, 재건축소형주택은 광역 지자체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축소형주택을 인수한 가격을 종료시점 주택가액으로 산정하도록 하고 있다.

재건축 소형임대주택은 재건축사업에서 개발이익에 대한 환수의 한 방법으로 도입됐다. 법적상한용적률 범위 내에서 용적률을 완화해주는 대신 일정비율을 소형주택으로 건설하게 하고, 공공기관이 그 소형주택을 헐값에 인수해 무주택서민에게 공급하는 것이다.

현행 도정법에서는 재건축사업의 경우 조합이 법적상한용적률을 적용하면 증가하는 용적률의 30~50%를 소형주택으로 공급하도록 규정하고 있다.

서울시의 경우 소형주택 건설비율을 법정 최대치인 50%로 규정하고 있다. 지자체는 재건축 소형임대주택 매입시 단가로 표준건축비를 적용하고 있다. 표준건축비는 2008년 기본형 건축비(일반분양 아파트)의 81.8% 수준에서 2018년 현재 65.6% 수준으로 하락했다.

나아가 서울시 등 지자체에서 임대주택 마감재 수준 등을 일반분양주택 수준으로 짓도록 하면서 용적률 완화를 조건으로 임대주택을 짓는 것이 오히려 손해라는 주장도 나오고 있다.

이에 업계에서는 개발이익 환수의 수단으로 사용되고 있는 공공의 성격이 강한 소형임대주택 매각금액은 재건축 초과이익환수제의 종료시점 주택가액에서 제외시켜야 한다는 지적이 나오고 있다.

송파구의 한 재건축조합장은 “기부채납이나 임대주택 원가 공급과 같은 공공기여마저 개발이익으로 책정하는 모순된 제도”라며 “소형임대주택 공급확대를 위해서라도 종료시점 주택가액에서 제외시켜야 한다”고 말했다.

▲공공성 확보 위해 재건축 임대주택 강요하는 서울시

재건축 소형임대주택을 주택가액에서 제외시켜야 한다는 주장이 커지고 있는 이유는 서울시가 기부채납 내역에 임대주택을 반드시 포함하도록 강요하고 있기 때문이다.

실제로 지난해 잠실주공5단지의 경우 정비계획안에서 재건축에 따른 기부채납은 도로 정비와 공공청사 건설, 현금납부로 채우겠다고 계획했다. 하지만 시 도시계획위원회는 전반적으로 계획 수정이 필요하다며 심의를 보류했다.

당시 서울시 관계자는 “임대주택이 전혀 반영되지 않았고 광역 중심 기능이 포함된 정비사업지에 부합되는 용도가 충분히 도입되지 않았다고 판단했다”며 50층 허용 여부를 두고 공공성 확보를 요구한 것이다.

이에 조합은 전체 가구의 10% 가까이를 소형임대주택으로 계획하는 등 시의 요구 조건을 받아들여 서울시 심의 문턱을 넘었다. 이로 인해 잠실주공5단지는 신축 6천401가구 중 602가구를 재건축 소형임대주택으로 건립하게 됐다.

서울시 도시계획위원회 심의만 4번째 도전중인 은마아파트도 임대주택이 걸림돌이 되고 있다. 지난 3월 은마아파트 추진위는 임대주택을 기존 800가구에서 840가구로 늘린 정비계획안을 제출했으나 추진위가 계획한 소형주택 공급계획이 문제로 지적됐다. 추진위가 계획한 임대주택 공급계획 중 59㎡ 전량을 45㎡이하로 낮춰 임대 가구 수를 더 늘리라는 지적이다. 이 경우 은마아파트의 임대주택은 1천가구 이상으로 늘어나게 된다. 

시는 또한 은마아파트의 정비계획에 소셜믹스를 반드시 반영해야 한다는 지침도 전달한 것으로 알려졌다. 일반 분양주택과 소형임대주택의 사회혼합을 위해 임대주택을 분산 배치하라는 것이다.

서울시 관계자는 “은마아파트 추진위가 계획한 임대주택 840가구 중 대부분을 59㎡로 구성해 이를 45㎡로 낮추고 이로 인해 발생한 용적률 여유분을 추가 임대 건립할 것을 권고했다”며 “임대주택과 분양주택을 섞어 배치하는 소셜믹스 적용 여부 등도 세부적으로 검토할 것”이라고 말했다.

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