‘빠른 사업’ ‘저렴한 분양가’ 내세워 불법 자행
민간시행업자 토지매입행위 막는 제도도 필요 

[하우징헤럴드 김하수기자] 재개발·재건축 등 도시정비구역에서 지역주택조합사업을 추진하며 소비자를 현혹하는 행위가 사라질 전망이다. 그간 사업이 지지부진한 정비구역 내에서 지역주택조합이 정비사업에 비해 ‘빠른 사업 절차’와 ‘저렴한 분양가’ 등을 내세워 조합원을 모집하는 불법 행위가 있어왔지만 앞으로 모두 처벌 받기 때문이다.

▲정비구역 내 지역주택조합원 모집 시 1년이하 징역

정비구역 등에서 지역주택조합원 모집을 금지하는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 지난달 12일 공포돼 4개월 후 시행될 예정이다.

재건축이나 재개발 등 정비사업은 토지등소유자가 조합을 구성해 사업주체로서 주택을 신축하는 사업이다.

반면 지역주택조합사업은 조합원이 낸 투자금으로 토지를 매입하고 주택을 짓는 사업이다. 6개월 이상 해당 지역에 거주한 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하 1가구 소유 세대주들이 지역주택조합원의 대상이며 이들이 자금을 모아 토지를 매입하고 직접 아파트를 짓게 된다.

기존 정비구역에서는 재건축과 재개발 등 원래 정해진 정비사업 외에는 개발 행위를 할 수 없지만, 사업이 지지부진한 정비구역의 경우 부동산 개발업자들이 관련 규정의 틈새를 파고들어 재건축이나 재개발사업 대신 지역주택조합사업 추진을 목적으로 조합원을 모집하는 행위를 빈번하게 해 왔다.

이에 개정안에서는 제19조 제8항을 신설해 “정비예정구역 또는 정비구역에서는 주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합의 조합원을 모집해선 안된다”고 규정했다. 이를 위반할 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하는 벌칙규정(제138조 제1항)도 신설됐다.

▲뉴타운 등 정비구역 지역주택조합원 모집 행위 활개

부동산 개발업자들의 지역주택조합원 모집 행위는 사업이 정체되고 있는 뉴타운지역이나 정비사업장을 중심으로 공공연하게 이뤄져 왔다.

대표적인 곳이 서울 영등포구 신길뉴타운 재정비촉진지구다. 이곳은 현재 재정비촉진지구를 벗어난 뉴타운 해제지역을 중심으로 지역주택조합들이 난립하고 있다. 실제 신길7동의 한 지역주택조합 시행대행사의 경우 지역주택조합이 설립된 후 해당 지역이 서울시에 의해 뉴타운 사업지구로 지정됐음에도 불구하고 이러한 사실을 숨긴 채 계속해서 조합원을 모집해왔다.

원칙적으로 도시재정비촉진을 위한 특별법에 의해 재정비촉진구역으로 지정되면 사실상 지역주택조합 방식에 의한 사업추진은 불가능하다.

이와 관련 시행대행사와 조합원 간 소송에서 대법원은 “시행대행사가 조합원 모집과정이나 조합원 가입계약 체결 시 고지의무를 위반해 지역주택조합 방식으로 사업추진이 불가능할 수 있다는 점을 조합원들에게 제대로 알리지 않았고 이후 사업이 불가능하게 돼 조합원들이 재산상 손해를 입게 됐다면 시행대행사가 그에 따른 손해배상 책임을 지게 될 수 있다”고 판결을 내렸다.

인천시 남구 숭의1구역 도시환경정비사업도 지난 2016년 당시 구역해제가 확정되지 않은 상황에서 한 분양대행사의 지역주택조합원 모집 행위로 인해 사업 추진에 큰 혼란을 겪은 바 있다.

지역주택조합으로 변경되기 위해서는 반드시 도시환경정비사업 구역 해제가 선행돼야 하지만 당시 해당업체는 “조합원 자격을 갖춰야만 분양 상담이 가능하다”며 조합원들에게 지역주택조합 조합원 가입을 서둘러 권유한 것으로 알려졌다.

특히 조합원을 모집하는 과정에서 해당업체는 “지역주택조합 전환이 사실상 확정돼 지역주택조합 전환에 전혀 문제가 없다”, “현재 90% 이상 분양이 완료돼 얼마 남지 않았다”는 등 분양대행사가 잘못된 정보를 흘려 주민들이 혼란을 겪었다.

당시 관할구청이었던 남구청은 “숭의1구역 도시환경정비사업을 위해 조합이 설립되고 2010년 사업시행 인가도 받은 상황이라 지역주택조합으로의 변경은 쉽게 결정할 사항이 아니다”라고 못 박은 바 있다. 이후 조합은 사업 추진에 큰 혼란을 겪다 결국 지난해 정비구역에서 해제됐으며, 최근 남구청으로부터 지역주택조합 설립을 승인을 받았다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “이번 개정안 시행으로 지역주택조합으로 인해 혼란을 겪었던 정비사업장이 다시 정상화될 수 있는 계기가 마련될 것으로 기대된다”고 말했다.

▲정비구역 내 민간시행업자 토지매입행위 만연… ‘차단장치’ 마련해야

정비구역에서 지역주택조합원 모집행위를 금지하는 도정법 개정안이 시행된 가운데 재건축·재개발 현장에서는 민간시행업자들의 토지 매입행위도 일체 금지시켜야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 주택을 분양받고자 결집한 조합원들이 사업의 주체가 되는 지역주택조합과 달리 민영개발은 민간업체(시행사)가 사업의 주체가 돼 투자를 받고 일반인에게 분양하게 된다.

21일 관련업계에 따르면 최근 사업이 정체되고 있는 지방의 일부 재건축·재개발 현장에 민간시행업자들이 들어와 조합원들을 상대로 토지 매입행위에 나서는 사례가 늘고 있다. 

대구 수성구 중동희망지구 재건축은 한 민간시행사의 토지 매입행위로 인해 사업 추진에 어려움을 겪었던 대표적인 현장이다. 이 사업장은 과거 소송으로 인해 조합설립인가가 취소된 곳으로 현재 사업 정상화를 위해 추진위 측이 동의서 재징구에 나서고 있다. 

이복순 중동희망지구 재건축 추진위원장은 “정비구역에서 해제된 것이 아닌데도 불구하고, 지난해 A민간시행사가 주민들을 상대로 민영개발을 통해 사업을 다시 살릴 수 있다고 현혹해 조합설립 동의서 징구에 애를 먹었다”고 말했다.

실제 A시행사는 이곳 주민들에게 구역 인근에 위치해 지난해 분양에 성공한 ‘H민간분양아파트’를 예로 들며 “토지 매도시 평당 2천만원 이상의 차익을 얻을 수 있다”고 대대적으로 홍보한 것으로 알려졌다.

이 추진위원장은 “재건축을 원하는 주민들이 많아 현재 A민간시행업자는 현장에서 철수한 상태지만 이후 또 다른 시행사가 들어와 주민들을 현혹할 경우 사업 진행에 차질을 빚을 것”이라고 우려를 표했다.

업계에서는 정비구역이 해제되지도 않은 곳에서 민간시행업자들의 토지 매입행위는 엄연한 불법행위로 이를 강력하게 처벌해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

진희섭 주거환경연구원 부장은 “대다수의 조합원들이 ‘장밋빛 청사진’만을 제시하는 민간시행업자들의 유혹에 넘어가 정비사업 자체를 반대할 경우 이는 결국 정비구역 해제로까지 이어져 재건축사업을 원하는 다수의 조합원들이 막대한 피해를 입을 수 있다”고 우려했다.